記者 董添

　　“如(rú)果不了解這個小區，不了解這套房(fáng)源，再便宜我也不敢買。”一位剛剛參與法拍(pāi)房(fáng)拍(pāi)賣的購(gòu)房(fáng)者日(rì)前對中國(guó)證券報記者表示，“一般來(lái)說(shuō)，法拍(pāi)房(fáng)一拍(pāi)價格是市場價的80%，如(rú)果了解房(fáng)源後覺得(de)沒有問(wèn)題，以起拍(pāi)價成交确實是撿到了便宜。但(dàn)如(rú)果不了解法拍(pāi)房(fáng)的風(fēng)險點，遇到有财産糾紛、産權不明的情況，資金安全性是得(de)不到保障的。”

　　從(cóng)機(jī)構發布的法拍(pāi)房(fáng)成交量看(kàn)，近期随着信貸邊際放(fàng)松，北京等地區的法拍(pāi)房(fáng)成交量出現明顯回暖。同時，限購(gòu)地區法拍(pāi)房(fáng)的折扣力度相(xiàng)對較大(dà)。

　　低價有原因

　　“我拍(pāi)下的房(fáng)子就(jiù)在我現在房(fáng)子的對面小區。參拍(pāi)之前，我既看(kàn)了拍(pāi)賣平台披露的内容，也到小區實地看(kàn)了房(fáng)子，還(hái)找鄰居、中介了解了一番，才敢參拍(pāi)。”成功參與法拍(pāi)房(fáng)拍(pāi)賣的王平（化名）對中國(guó)證券報記者表示。

　　據王平介紹，自(zì)己之所以參與法拍(pāi)房(fáng)競拍(pāi)，一方面是自(zì)己有購(gòu)房(fáng)需求，另一方面是看(kàn)到法拍(pāi)房(fáng)确實比市場價便宜。“買第二套房(fáng)子是給父母養老住的，這套房(fáng)子主要是離(lí)家近。我是在了解了法拍(pāi)房(fáng)的特殊點及可(kě)能存在的風(fēng)險後決定參拍(pāi)的。由于房(fáng)子關注的人(rén)較少，實際成交價就(jiù)是起拍(pāi)價——市場價的8折。”

　　“一般來(lái)說(shuō)，法拍(pāi)程序是最快(kuài)的成交渠道，正常買賣程序變現速度比不上法拍(pāi)程序。通過法拍(pāi)流程，成交價格比較低，獲得(de)流動性的概率更大(dà)。”中南(nán)财經政法大(dà)學數字經濟研究院執行院長盤和林對中國(guó)證券報記者表示，“還(hái)有一種情況是被執行人(rén)存在僥幸心理(lǐ)，認爲房(fáng)産不會被強制執行，來(lái)不及變現還(hái)債，被強制拍(pāi)賣。按照(zhào)拍(pāi)賣理(lǐ)論，遞增叫價拍(pāi)賣是可(kě)以最大(dà)化達成房(fáng)屋的成交，法拍(pāi)是可(kě)以最快(kuài)達到理(lǐ)想成交價的方式。”

　　針對法拍(pāi)房(fáng)價格通常低于市場價的原因，盤和林表示，一是法拍(pāi)房(fáng)的起拍(pāi)價較低，這是爲了吸引買方，盡快(kuài)促成交易，但(dàn)競價往往會讓法拍(pāi)房(fáng)更加貼近市場價格；二是部分(fēn)法拍(pāi)房(fáng)存在産權瑕疵，比如(rú)房(fáng)屋質量問(wèn)題、規劃用地限制等。三是敢于參與法拍(pāi)房(fáng)的買家非常有限，房(fáng)屋有地域屬性，法拍(pāi)房(fáng)可(kě)能在某些區域缺乏買房(fáng)人(rén)，從(cóng)而多次流拍(pāi)降價。而一些熱(rè)點地區的法拍(pāi)房(fáng)，實際成交價并不一定便宜。

　　多方面避“雷區”

　　針對參與法拍(pāi)房(fáng)可(kě)能存在的風(fēng)險點，北京金訴律師(shī)事(shì)務所主任王玉臣對中國(guó)證券報記者表示，法拍(pāi)房(fáng)存在較多的潛在風(fēng)險，一方面，房(fáng)産的占有使用等可(kě)能有問(wèn)題，比如(rú)雖然通過競拍(pāi)拿下了房(fáng)屋的所有權，但(dàn)是房(fáng)子的占有使用實際上是被原房(fáng)主的債權人(rén)或者家人(rén)掌握，不配合交房(fáng)，導緻買了房(fáng)子卻無法實際使用。另一方面，有的法拍(pāi)房(fáng)産權可(kě)能有問(wèn)題。爲了盡快(kuài)變現，拍(pāi)賣方可(kě)能不會對房(fáng)子的産權進行周密調查或詳細要求，而産權本身(shēn)有問(wèn)題的房(fáng)子，買主拿到以後可(kě)能面臨無法辦理(lǐ)産權變更的風(fēng)險。

　　“對于多重查封、抵押的房(fáng)産，尤其是不同法院、不同地域的法院實施的，可(kě)能有協同不一緻問(wèn)題。拍(pāi)賣後如(rú)果有的查封或抵押沒有解除，也無法辦理(lǐ)産權證。有的可(kě)能拖欠大(dà)量的稅費，比如(rú)房(fáng)産相(xiàng)關的稅費、使用過程中産生(shēng)的暖氣費物業費水電費等，會産生(shēng)新的麻煩和成本。有的房(fáng)屋質量或結構有問(wèn)題，如(rú)果沒有提前看(kàn)房(fáng)，不能及時發現房(fáng)屋存在的問(wèn)題，将來(lái)交房(fáng)後會産生(shēng)不必要的麻煩，且難以追究責任。有的房(fáng)子有戶口挂在上面，成交後可(kě)能面臨戶口無法遷出的問(wèn)題，即使後面打官司也很難遷走。尤其是學區房(fáng)，更要注意。”王玉臣對中國(guó)證券報記者表示。

　　針對上述風(fēng)險，王玉臣特别提醒，對挂牌的房(fáng)産信息一定要仔細查看(kàn)，千萬不要隻關注位置和房(fáng)價，尤其是要關注“特别提醒”的内容。此外，購(gòu)房(fáng)者還(hái)要和負責拍(pāi)賣的法官和人(rén)員(yuán)充分(fēn)溝通，盡可(kě)能多了解房(fáng)子的相(xiàng)關信息，包括但(dàn)不限于産權、抵押、查封等情況，必要的時候還(hái)要去(qù)産權登記部門(mén)核實一下。一定要現場查看(kàn)房(fáng)子的現狀，看(kàn)周邊的物業情況，看(kàn)房(fáng)屋是否存在質量問(wèn)題，是否有人(rén)居住，是否是兇宅等。同時，務必關注房(fáng)屋的使用繳費等問(wèn)題，比如(rú)找物業公司核實暖氣費、水電費等繳納情況。

　　對于戶口問(wèn)題，要到當地派出所核實是否有戶口挂在上面。有些學區房(fáng)是和戶口密切相(xiàng)關的，如(rú)果買房(fáng)是爲了投資，有戶口和沒戶口價格差别較大(dà)。

　　成交量環比上漲

　　“特别要注意當地的限購(gòu)政策，看(kàn)自(zì)己是否具有購(gòu)房(fáng)資格。”王玉臣對中國(guó)證券報記者表示。

　　日(rì)前，最高法發布《關于人(rén)民(mín)法院司法拍(pāi)賣房(fáng)産競買人(rén)資格若幹問(wèn)題的規定》，自(zì)2022年1月1日(rì)起施行。根據規定，人(rén)民(mín)法院組織的司法拍(pāi)賣房(fáng)産活動，受房(fáng)産所在地限購(gòu)政策約束的競買人(rén)申請(qǐng)參與競拍(pāi)的，人(rén)民(mín)法院不予準許。

　　中國(guó)證券報記者了解到，由于存量房(fáng)體(tǐ)量大(dà)、交易流程較爲成熟，一線城(chéng)市法拍(pāi)房(fáng)成交量整體(tǐ)位于高位。

　　瀚海法拍(pāi)網數據顯示，上周（12月13日(rì)至12月19日(rì)），全國(guó)重點監測城(chéng)市法拍(pāi)房(fáng)成交量環比上漲24.36%，套均5.2人(rén)參拍(pāi)，成交折扣爲7.8折，連續18周在8折以下。

　　“法拍(pāi)房(fáng)一般比正常的商品房(fáng)便宜，因爲一拍(pāi)的起拍(pāi)價往往是市場價的八折，有的還(hái)可(kě)能更低。但(dàn)法院也會規定折扣下限，因爲法拍(pāi)房(fáng)也要走正常繳稅程序，征稅标準不可(kě)以過低。過于低的折扣，可(kě)能走的不是法院流程。”多位法拍(pāi)房(fáng)參與者對中國(guó)證券報記者表示。

（責任編輯：王婉瑩）