繼中央經濟工(gōng)作會議(yì)重申要“因城(chéng)施策促進房(fáng)地産業良性循環和健康發展”之後，近日(rì)，央行、銀保監會聯合對金融機(jī)構發布《關于做好重點房(fáng)地産企業風(fēng)險處置項目并購(gòu)金融服務的通知》（以下簡稱《通知》）又在融資層面釋放(fàng)了積極信号。

　　《通知》要求銀行業金融機(jī)構要按照(zhào)依法合規、風(fēng)險可(kě)控、商業可(kě)持續的原則，穩妥有序開展房(fáng)地産項目并購(gòu)貸款業務，重點支持優質房(fáng)地産企業并購(gòu)出現經營風(fēng)險的房(fáng)地産企業優質項目。

　　重點支持出險企業優質項目

　　具體(tǐ)而言，此次《通知》内容主要涉及六個方面，即穩妥有序開展并購(gòu)貸款業務、加大(dà)債券融資支持力度、積極提供并購(gòu)融資顧問(wèn)服務、提高并購(gòu)服務效率、做好風(fēng)險管理(lǐ)、建立報告制度和宣傳機(jī)制。

　　值得(de)注意的是，與此前幾輪房(fáng)地産行業并購(gòu)重組交易标的多以股權爲主有所不同，《通知》此次明确，重點支持優質房(fáng)地産企業兼并收購(gòu)出險和困難房(fáng)地産企業的優質項目，而非企業本身(shēn)。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，并購(gòu)的目的是爲了化解困難房(fáng)企的項目，包括有可(kě)能會出現爛尾的住房(fáng)項目等，與收購(gòu)企業股權等沒有關系，是經營的範疇。

　　此外，《通知》在加大(dà)債券融資支持力度方面明确了導向，即支持優質房(fáng)地産企業在銀行間市場注冊發行債務融資工(gōng)具，募集資金用于重點房(fáng)地産企業風(fēng)險處置項目的兼并收購(gòu)。一方面，央行鼓勵銀行業金融機(jī)構積極爲并購(gòu)企業發行債務融資工(gōng)具提供服務，提高發行效率；另一方面，也鼓勵金融機(jī)構投資并購(gòu)債券和并購(gòu)票據等債務融資工(gōng)具。

　　在提高并購(gòu)服務效率方面，《通知》要求，加快(kuài)重點房(fáng)地産企業項目并購(gòu)貸款的審批流程，提升全流程服務效率。對于風(fēng)險可(kě)控的項目，可(kě)以提前啓動盡職調查和信貸審查。推動地方政府優化被收購(gòu)房(fáng)地産項目預售資金管理(lǐ)，加快(kuài)權證辦理(lǐ)等支持措施，爲并購(gòu)融資營造良好環境。

　　推動房(fáng)地産洗牌優化

　　事(shì)實上，今年以來(lái)我國(guó)房(fáng)地産企業兼并收購(gòu)明顯放(fàng)緩。據不完全統計(jì)，今年房(fáng)地産行業發生(shēng)的并購(gòu)數量和金額雙雙跌至近5年的最低水平，截至12月20日(rì)一共完成261起并購(gòu)，金額近768.96億元，僅相(xiàng)當于去(qù)年全年的22.95%。

　　業内普遍認爲，這種局面的出現，需要提供一定的政策推力，再次鼓勵銀行業金融機(jī)構重視對房(fáng)企兼并收購(gòu)的金融服務工(gōng)作，讓金融服務爲優質房(fáng)企在兼并收購(gòu)中提供更有力的金融支持，讓頭部房(fáng)企在兼并收購(gòu)中發揮出更大(dà)的作用。既可(kě)對房(fáng)地産重新進行一次洗牌，将缺乏實力、風(fēng)險較大(dà)的房(fáng)企出清，也有利于從(cóng)根本上優化我國(guó)房(fáng)地産業生(shēng)态，激發出房(fáng)地産業的生(shēng)機(jī)活力。

　　平安證券研報指出，《通知》意在加快(kuài)協助出險房(fáng)企完成項目轉讓，緩解出險房(fáng)企流動性壓力。從(cóng)收購(gòu)對象及收購(gòu)主體(tǐ)來(lái)看(kàn)，《通知》強調收購(gòu)對象是出現風(fēng)險和經營困難的大(dà)型房(fáng)地産企業的優質項目，收購(gòu)主體(tǐ)自(zì)身(shēn)條件也要好。随着相(xiàng)關政策落地，除盤活出險房(fáng)企流動性外，優質民(mín)企、央企、國(guó)企有望借助政策擴大(dà)優勢。

　　紅(hóng)塔證券分(fēn)析認爲，過去(qù)幾年，整個房(fáng)企資金鏈條高度依賴房(fáng)地産預售産生(shēng)的現金流，這是維持規模擴張、存量債務償還(hái)的重要基礎和前提條件，但(dàn)這一模式在2021年房(fáng)地産調控下發生(shēng)了一些變化，一是“三道紅(hóng)線”收緊了房(fáng)企杠杆擴張上限；二是房(fáng)價上漲預期不再；三是信用風(fēng)險壓力加大(dà)，購(gòu)房(fáng)者和房(fáng)企之間信任關系被打破，這讓預售回款難度進一步加劇(jù)。

　　而把房(fáng)地産行業的“惡性循環”變成“良性循環”，其中一個辦法就(jiù)是對于有出清壓力的房(fáng)企，鼓勵龍頭優質房(fáng)企去(qù)收購(gòu)低價抛售的資産，這些龍頭優質房(fáng)企本身(shēn)可(kě)以從(cóng)金融機(jī)構獲得(de)穩健溢價，融資成本低，這有助于促進行業良性循環。

　　風(fēng)險市場化出清

　　與此同時，據央行公布的金融統計(jì)數據顯示，截止到2021年9月末人(rén)民(mín)币貸款餘額189.46萬億元，其中人(rén)民(mín)币房(fáng)地産貸款餘額51.4萬億元，個人(rén)住房(fáng)貸款餘額37.37萬億元。兩者相(xiàng)加高達88.37萬億元，占比高達46.85%。專家認爲，《通知》的出台，有更深遠(yuǎn)的金融意義，有利于防範化解房(fáng)地産業可(kě)能引發的金融風(fēng)險，進而在一定程度上穩定房(fáng)地産業市場秩序。

　　在中指研究院看(kàn)來(lái)，該《通知》将加快(kuài)房(fáng)企風(fēng)險出清。當房(fáng)企出現了風(fēng)險事(shì)件或處于流動性危機(jī)的邊緣時，及時處置項目資産是一項重要的風(fēng)險化解手段，可(kě)以起到一舉三得(de)的作用：一是幫助出險企業快(kuài)速回籠資金，降低債務壓力；二是保證項目後續順利建設完工(gōng)，按期交付；三是并購(gòu)方可(kě)用優惠價格獲取優質項目，提升資産質量和盈利能力。

　　天風(fēng)證券研報同樣指出：“地産信用複蘇不對稱的背景下，依靠行業并購(gòu)消化不良資産可(kě)能是本輪行業風(fēng)險出清的主要路(lù)徑。”

　　嚴躍進還(hái)表示，此次政策其實說(shuō)明了當前房(fáng)地産金融放(fàng)松的邏輯：房(fáng)貸政策放(fàng)松、發債政策放(fàng)松、房(fáng)地産資産證券化政策放(fàng)松、收并購(gòu)政策放(fàng)松。類似政策循序漸進，和化解當前房(fáng)地産企業的金融風(fēng)險等有關，也是各類金融機(jī)構和房(fáng)企所需要積極關注的内容。

（責任編輯：劉朋）