記者 孫蔚

　　随着2021年12月27日(rì)北京房(fáng)山(shān)拱辰地塊由中建智地溢價15%以18.63億元競得(de)，北京第三批集中土(tǔ)拍(pāi)結束，這也意味着22個重點城(chéng)市首年集中供地正式收官。據統計(jì)，2021年全國(guó)22城(chéng)集中供地總成交地塊1990宗，總成交金額2.25萬億元，呈現出城(chéng)市冷(lěng)熱(rè)不均、土(tǔ)拍(pāi)政策調整、國(guó)企領銜拿地等特征。

　　22個重點城(chéng)市住宅實行集中供地政策，旨在通過更加公開、透明的供地信息穩定地價，進而穩定房(fáng)價。2021年作爲集中供地的“元年”，在不斷優化和完善中走向平穩，總體(tǐ)而言，政策的初衷基本實現。

　　各地冷(lěng)熱(rè)不均

　　統計(jì)顯示，在集中供地的22城(chéng)中，杭州成交金額位居榜首。2021年杭州土(tǔ)地出讓金總額達到了3014億元，同比增長20.4%，創下曆年新高。杭州第一批集中供地便以1178億元成交金額奪魁；第二批集中供地時，共有17宗地終止出讓，撤牌率54.8%；第三批供地時全面回暖，推出的35宗涉宅地塊全部成交，其中有24宗地塊競價封頂而采用搖号的方式，封頂率達69%，成交總額762.8億元。根據中指研究院數據，自(zì)2017年以來(lái)，杭州已經連續5年土(tǔ)地出讓金收入超2000億元，成爲名副其實的“賣地大(dà)城(chéng)”。

　　緊随其後的是北京，2021年3次集中供地總成交金額爲1906億元，其中第一次集中供地其土(tǔ)地出讓金突破了千億元，此次供地成交面積也占到了北京全年供地計(jì)劃的56.3%。

　　而長春、合肥等城(chéng)市3次集中供地成交情況均較爲低迷。其中，長春第三批供地12宗地塊中有9宗因無企業報名流拍(pāi)，僅成交3宗，19.09億元的總成交額刷新了22城(chéng)土(tǔ)拍(pāi)最低紀錄。合肥全年集中供地成交額375億元，排在22城(chéng)末位。尤其值得(de)注意的是，合肥在第二、三批集中供地中，流拍(pāi)率均過半，分(fēn)别達到52.94%和63.64%。

　　土(tǔ)拍(pāi)政策調整

　　“經曆了第一批集中供地買家近身(shēn)争搶，第二批集中供地多地流拍(pāi)的冰火(huǒ)兩重天之後，多城(chéng)對第三批集中供地的土(tǔ)拍(pāi)規則進行了調整和優化，比如(rú)競買資格、地塊起拍(pāi)價、土(tǔ)地款支付周期等都(dōu)有所松動，以促進土(tǔ)拍(pāi)市場回暖，增強市場信心。”中指研究院指數事(shì)業部研究副總監陳文靜(jìng)在回顧2021年三批集中供地政策時對《中國(guó)消費者報》記者表示。

　　比如(rú)南(nán)京第三批集中供地取消“不得(de)聯合報名競買、不得(de)合作開發，嚴格限制股權轉讓”的要求，房(fáng)企資質由第二批土(tǔ)拍(pāi)時要求的二級或一級下調至三級及以上，放(fàng)低了房(fáng)企拿地資質要求。而杭州則取消房(fáng)地産開發資質需1年以上的限制。

　　深圳的第三批集中供地時雖然沿用上一批“三限雙競+搖号”的規則，但(dàn)将競配建指标由“全年期自(zì)持租賃住房(fáng)”調整爲了“可(kě)售公共住房(fáng)”，這個調整被視爲适度“松綁”，保障了房(fáng)企适度的利潤空間。

　　而廣州和杭州在第三批土(tǔ)拍(pāi)時，對之前第二輪流拍(pāi)“回爐”的地塊小幅下調了起拍(pāi)價格。比如(rú)杭州富春灣新城(chéng)7号地塊第三批出讓時價格爲6.3億元，而之前爲7.2億元；臨平開發區地塊第三批出讓時價格爲6.93億元，而此前爲8.32億元。

　　此外，成都(dōu)、無錫、濟南(nán)、蘇州等城(chéng)均下調了保證金比例，廣州、杭州、蘇州、合肥、福州等放(fàng)寬了土(tǔ)地出讓金的支付條件，如(rú)延長土(tǔ)地款繳納周期、允許開發商“分(fēn)期付款”等，這些舉措都(dōu)在一定程度上有助于緩解房(fáng)企的資金壓力，激發房(fáng)企拿地意願。

　　“從(cóng)最終效果上看(kàn)，第三批土(tǔ)拍(pāi)流拍(pāi)率較前一批次明顯下降。多城(chéng)地塊以底價成交爲主，房(fáng)企高溢價拿地很少。在一線城(chéng)市中，北京成交的10宗地塊中有7宗以底價成交，上海27宗地塊中有18宗以底價成交，深圳11宗地塊中有7宗以底價成交，3個城(chéng)市第三批土(tǔ)拍(pāi)的整體(tǐ)溢價率均不足5%。”中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉對《中國(guó)消費者報》記者表示，“在價格方面基本上實現了穩定地價、進而穩定房(fáng)價的政策初衷。”

　　國(guó)企積極性更高

　　2021年22城(chéng)集中供地有一個顯著的特征，就(jiù)是參與拿地的地方民(mín)營企業較少，而國(guó)企、央企背景的企業積極性更高。

　　以第三批供地爲例，廣州在成交的13宗地中，除了1宗地塊由民(mín)營企業星河地産競得(de)外，其餘12宗地分(fēn)别由白(bái)雲城(chéng)建、廣州地鐵、廣州城(chéng)投、保利、知識城(chéng)投資集團、南(nán)沙開發建設集團6家國(guó)企或央企競得(de)；深圳11宗成交地塊中，9宗爲地方國(guó)企競得(de)，其中深地鐵獨占5席；在無錫成交的20宗地塊中，有15宗爲地方國(guó)企競得(de)，占比爲75%；南(nán)京46宗成交地塊中，超6成爲地方企業競得(de)，其中栖霞建設、江甯城(chéng)建、溧水中山(shān)保障房(fáng)建設等企業均拿下多宗地塊，同時保利、中鐵建等非本地國(guó)企也參與了拿地；蘇州25宗成交地塊中，地方國(guó)企競得(de)地塊占比近8成。

　　而民(mín)營房(fáng)企的拿地态度則較爲謹慎，與往年年底大(dà)力補倉拿地完全不一樣。對此，58安居客房(fáng)産研究院分(fēn)院院長張波接受《中國(guó)消費者報》記者采訪時表示，2021年下半年，多家房(fáng)企資金流動性出現問(wèn)題，金融監管、房(fáng)企融資政策持續加碼。在資金壓力下，民(mín)營房(fáng)企的拿地意願和能力不敵央企、國(guó)企，後者成爲拿地主力軍。雖然房(fáng)企近期融資環境有所緩解，但(dàn)從(cóng)實際狀況看(kàn)，爲數不少的民(mín)營企業資金鏈仍不樂觀，而融資落地還(hái)需要有個過程，因此在拿地方面可(kě)以說(shuō)是“心有餘而力不足”。

（責任編輯：王惠綿）