不過，去(qù)年年末融資規模觸底回暖也在證明修複類政策已經起效。業内人(rén)士預計(jì)，2022年房(fáng)地産融資政策将滿足維持行業平穩發展的資金需求。但(dàn)是，資金更多地向财務穩健、信用等級較高的優質企業歸集，而中小型房(fáng)企、經營激進的企業的融資空間可(kě)能受到進一步壓縮。

到了2021年9月，房(fáng)企海外債市場出現大(dà)幅波動，海外評級機(jī)構連續下調房(fáng)企級别或展望，導緻投資者信心嚴重不足。

整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，房(fáng)地産信用債修複較快(kuài)。中指研究院數據顯示，2021年房(fáng)地産信用債發行規模爲5490.3億元，同比下降13.1%；占總融資規模的31.1%，較2020年上升4.7個百分(fēn)點。

據悉，信用債的發行主體(tǐ)以央企、地方國(guó)企爲主，信用級别相(xiàng)對較高；同時面向信用債的邊際放(fàng)松政策力度較大(dà)，因此這一渠道在融資緊縮的環境下依然表現出了較強的韌性和融資能力。

海外債、信托債集中到期承壓

從(cóng)去(qù)年全年房(fáng)地産融資走勢來(lái)看(kàn)，與政策不無關系。全年圍繞“房(fáng)地産金融審慎管理(lǐ)”這一主線，同時利用“打補丁”與“修正”進行完善。

但(dàn)是，受政策、市場等因素影(yǐng)響，發生(shēng)債務違約的企業不斷增加。據中指研究院統計(jì)，2021年發生(shēng)違約風(fēng)險事(shì)件的房(fáng)企有12家。理(lǐ)财産品違約、美元債違約、信托違約成爲觸發違約的主要因素。另有7家企業雖未發生(shēng)實質性違約，但(dàn)存在進入債務展期程序、或有商票到期拒付等潛在違約事(shì)件。

整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，2021年發生(shēng)違約風(fēng)險的房(fáng)企呈現大(dà)型房(fáng)企增多、違約因素多樣的特點。而今年上半年即是房(fáng)企的償債高峰，海外債及信托集中到期面臨承壓。

據中指研究院信息顯示，2022年将有6589.4億元債券到期，其中信用債占比47.0%，海外債占比53.0%。海外債償債高峰集中在上半年，信用債集中在3-9月；海外債主要以借新償舊形式置換到期債務，而近期發行低迷導緻房(fáng)企需動用自(zì)有資金償債，部分(fēn)房(fáng)企将面臨較大(dà)的流動性風(fēng)險。此外，2020年信托發行規模爲9231.0億元，平均發行期限在1.6年左右，2022年同樣面臨較大(dà)的償還(hái)壓力。

目前，無論是房(fáng)企融資總額還(hái)是增速，均已在四季度内觸底，随着政策的清晰、違約房(fáng)企的出清，行業融資規模預計(jì)将在2022年進入新的穩定區間。

此外，由于市場波動已經爲下行預期做了鋪墊，因此，部分(fēn)房(fáng)企開始通過資産變現、股權融資、股東借款等手段積極化解風(fēng)險，金融機(jī)構、監管也已形成相(xiàng)應的風(fēng)險處置原則和路(lù)徑，因此預計(jì)年内出險企業的數量和頻率将有所降低。

在房(fáng)地産金融政策方面，近期召開的中國(guó)人(rén)民(mín)銀行工(gōng)作會議(yì)指出，2022年穩健的貨币政策要靈活适度，保持流動性合理(lǐ)充裕，增強信貸總量增長的穩定性。由此來(lái)看(kàn)，出于“穩妥”要義，房(fáng)地産金融審慎管理(lǐ)會做出适當的邊際調整，更多體(tǐ)現爲各地、各金融機(jī)構在執行房(fáng)地産金融審慎管理(lǐ)時，會考慮過渡期。