2021年物管行業的并購(gòu)大(dà)戲，在2022年繼續上演。

　　新年伊始，上市僅一年的華潤萬象生(shēng)活打響了并購(gòu)第一槍。緊接着，1月7日(rì)晚間，與萬物雲一樣多年稱不上市的龍湖智創生(shēng)活向港交所遞交招股書(shū)。随後，1月12日(rì)，麗水錦茂企業管理(lǐ)工(gōng)作室等轉讓鄭州智萍企業管理(lǐ)有限責任公司100%股權，上海永升物業管理(lǐ)有限公司接盤。

　　“傳統第三方物業公司靠自(zì)身(shēn)發展面臨項目拓展天花闆，成本每年攀升，傳統基礎物業費單價增長卻較慢(màn)，因此隻有靠不斷發展壯大(dà)，才能在競争中保證生(shēng)存。”第一太平戴維斯華北區估價部負責人(rén)、高級董事(shì)胡建明向《證券日(rì)報》記者表示，物管公司發展壯大(dà)的途徑通常有兩條，一是靠公司内部資本積累，實現漸進式成長；二是通過公司并購(gòu)，快(kuài)速擴展資本規模，實現跨越式發展。依據國(guó)外公司發展曆程，大(dà)公司幾乎都(dōu)是通過某種程度或形式的兼并收購(gòu)才成長起來(lái)的。

　　克而瑞物管通過對市場公開披露信息(含非上市企業)監測發現，2021年，物管行業發生(shēng)的企業并購(gòu)案涉及金額已超過400億元，這個數值是2020年的四倍。

　　頭部物管企業并購(gòu)加速

　　衆所周知，物管行業是從(cóng)服務于房(fáng)地産開發業務逐漸獨立而走向資本市場的。截至2021年底，全國(guó)上市物管公司達55家，随着頭部物管企業加快(kuài)從(cóng)房(fáng)企拆分(fēn)上市進程，行業迎來(lái)“大(dà)魚吃(chī)小魚”的新競争格局。

　　克而瑞物管數據系統CPIC監測顯示，2021年，物管企業的前10門(mén)檻值大(dà)幅提升，企業要進入行業發展前10名，在管面積值要達到2.70億平方米以上，這與2020年的數值相(xiàng)比，前10門(mén)檻提升8300萬平方米，增幅爲44.39%。

　　在2021年全年并購(gòu)案涉資超過400億元的市場環境中，頭部物管企業快(kuài)速壯大(dà)，涉及并購(gòu)方包括碧桂園服務、華潤萬象生(shēng)活、融創服務、萬物雲等在内33家物管企業。比如(rú)，碧桂園服務2021年啓動了三筆大(dà)手筆并購(gòu)，分(fēn)别是以54.32億元收購(gòu)藍光(guāng)嘉寶服務股權、以不超過100億元收購(gòu)富力物業以及以不超過33億元收購(gòu)彩生(shēng)活服務核心資産鄰裡(lǐ)樂控股。單單這三筆，碧桂園服務就(jiù)花了187億元，約占2021年内物管行業收并購(gòu)總金額比重的47%，幾乎占據了半壁江山(shān)。

　　從(cóng)2022年開年物管企業的上述資本動作來(lái)看(kàn)，并購(gòu)依然在加速啓動。“收并購(gòu)的優勢與慣常運營發展相(xiàng)比，可(kě)以大(dà)大(dà)削減投資時間、快(kuài)速實現規模擴張、産生(shēng)業務協同效應以及借此削減對現有業務的依靠，降低經營風(fēng)險。”胡建明對《證券日(rì)報》記者表示。

　　克而瑞研究中心企業研究總監朱一鳴也表示，物管企業收并購(gòu)大(dà)潮背後顯現出三大(dà)發展邏輯：第一，政策利好的背景下，物管企業迎來(lái)收并購(gòu)窗(chuāng)口期，而資本的持續湧入支撐了企業的收并購(gòu)意願；第二，收并購(gòu)有利于物管企業的規模擴張與戰略發展；第三，收并購(gòu)可(kě)以反哺物管企業在資本市場的競争優勢。

　　行業集中度将加劇(jù)

　　當前，由于地産開發業務規模增速持續放(fàng)緩，天花闆将至，無生(shēng)存壓力的房(fáng)企不得(de)不提前布局第二增長曲線，而物管闆塊是财務收入較爲穩定，資本市場目前較爲認可(kě)的可(kě)拆分(fēn)業務，自(zì)然是房(fáng)企的首選分(fēn)拆上市業務。

　　有研究機(jī)構稱，2021年，新赴港遞交IPO申請(qǐng)物管企業數量高達36家，新增上市物管企業僅14家，上市平均用時已延長至190天，相(xiàng)較于2020年拉長51.2天。目前55家上市物管企業總市值6500億港元，而在2021年内，這一市值曾高達萬億港元，相(xiàng)當于下降超過三成。

　　但(dàn)這并未影(yǐng)響部分(fēn)物管企業加快(kuài)上市融資，從(cóng)而加速實現并購(gòu)擴張的目的。“從(cóng)已經上市的物管企業來(lái)看(kàn)，上市後融資加快(kuài)，爲在當下地産正值寒冬之際低價收購(gòu)資産提供了資金。”有業内分(fēn)析師(shī)向《證券日(rì)報》記者表示，相(xiàng)較于房(fáng)地産行業融資收緊的大(dà)環境，當前物管企業上市籌資相(xiàng)對輕松，資本的密集湧入加速了物管行業的整合、分(fēn)化。

　　據克而瑞統計(jì)，2021年共有8家上市物管企業發起11項配售或者可(kě)轉債券，募集資金淨額達345.67億港元。而這些資金，多用于收并購(gòu)。

　　目前，物管行業陸續得(de)到國(guó)家多個政策支持，成爲房(fáng)企布局“第二增長曲線”的重要選擇。同時，部分(fēn)房(fáng)地産開發商出現流動性問(wèn)題，其可(kě)能出售旗下優勢的物管資産來(lái)度過低谷，這給急于擴規模的物管企業帶來(lái)增量機(jī)遇。

　　“當下依然屬于物管企業收并購(gòu)的窗(chuāng)口期。”中指研究院物業事(shì)業部副總經理(lǐ)牛曉娟向《證券日(rì)報》記者表示，但(dàn)需審慎考慮兩大(dà)因素：第一，地産行業承壓，物管企業合約面積增長的不确定性增大(dà)，因此，在收并購(gòu)時應多加考慮被收購(gòu)企業未來(lái)業績的可(kě)實現性，進而商定交易價格；第二，當前地産行業尚未出現春暖花開的迹象，作爲關聯企業的物業公司，其運營情況也有可(kě)能出現某些不确定性，因此企業在收并購(gòu)時應在整體(tǐ)風(fēng)險可(kě)控下進行并購(gòu)，從(cóng)而實現企業的可(kě)持續發展。

　　牛曉娟同時表示：“并購(gòu)加速了行業整合，爲整個行業帶來(lái)諸多變數和不确定性，但(dàn)有一點可(kě)以确定，整個市場的集中度會顯著提升。”

　　物管企業規模快(kuài)速擴張背後也面臨發展新命題。克而瑞分(fēn)析師(shī)認爲，一方面，企業的大(dà)量收并購(gòu)帶來(lái)了人(rén)才稀釋、品牌管理(lǐ)等問(wèn)題，這爲企業持續盈利帶來(lái)了不确定性；另一方面，頭部企業定位早已超出傳統物業服務範疇，更偏重于“空間”管理(lǐ)服務，但(dàn)截至目前，物管公司傳統業務之外的盈利模式仍未明晰，盈利更是有限。如(rú)何解決這些新命題，尚待觀察。