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金融機(jī)構和各地政府相(xiàng)繼釋放(fàng)積極信号，爲房(fáng)地産行業并購(gòu)大(dà)年拉開序幕。
近日(rì)，有媒體(tǐ)報道，針對出險企業項目的承債式收購(gòu)，相(xiàng)關并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅(hóng)線”相(xiàng)關指标。廣東省政府召集多家房(fáng)企開會，爲央企國(guó)企收并購(gòu)出險房(fáng)企項目“牽線搭橋”。
1月10日(rì)，一名參會房(fáng)企人(rén)士告訴時代周報記者，廣東省政府确實于元旦後召集房(fáng)企開會，會議(yì)内容爲央企國(guó)企介紹公司及分(fēn)享經驗，困難房(fáng)企介紹項目，加強雙方之間交流。但(dàn)政府未強制要求促成合作，也未下達具體(tǐ)的考核指标。
在此背景下，房(fáng)企加快(kuài)收并購(gòu)步伐，交易鏈條延伸至多元化業務。Wind數據顯示，1月1日(rì)-12日(rì)，房(fáng)地産行業共有19條并購(gòu)動态，涉及房(fáng)地産開發、房(fáng)地産服務、酒店(diàn)管理(lǐ)、物業服務等細分(fēn)領域，主要并購(gòu)方式爲股權出讓和項目轉讓。
多起收并購(gòu)交易中，承債式收購(gòu)成爲主角。1月4日(rì)，藍光(guāng)發展（600466.SH）公告稱，将淨資産約15億元的資産包以1元對價轉讓給金科(kē)股份子公司。通過本次承債式收購(gòu)，藍光(guāng)發展可(kě)減少約91億元負債。
“随着陷入債務危機(jī)的企業增加，承債式收購(gòu)在一定程度上具有啓發意義。”1月12日(rì)，諸葛找房(fáng)數據研究中心分(fēn)析師(shī)關榮雪告訴時代周報記者，未來(lái)承債式收購(gòu)仍存在不确定性，此種方式的選擇要結合企業自(zì)身(shēn)經營情況及市場走勢判斷。
并購(gòu)規模加大(dà)
2022年開年，房(fáng)地産行業迎來(lái)多宗交易。
1月5日(rì)，禹洲集團（01628.HK）和華潤萬象生(shēng)活(01209. HK)先後發布公告，華潤萬象生(shēng)活拟收購(gòu)禹洲物業，交易金額不高于10.6億元；同日(rì)，大(dà)發地産以1.95億元轉讓子公司33%股權，總對價爲人(rén)民(mín)币1.95億元；1月7日(rì)，祥生(shēng)控股集團(02599.HK)公告稱，拟以3.37億元出售向日(rì)葵健康予天成宏偉置業，涉35萬平方米養老中心。
并購(gòu)事(shì)件頻發，與央行與各地政府的導向相(xiàng)關。2021年年底以來(lái)，政策層面積極鼓勵有實力房(fáng)企推進收并購(gòu)事(shì)件，并提供匹配的融資支持服務。
2021年12月20日(rì)，央行和銀保監會聯合印發《關于做好重點房(fáng)地産企業風(fēng)險處置項目并購(gòu)金融服務的通知》，要求銀行業金融機(jī)構按照(zhào)依法合規、風(fēng)險可(kě)控、商業可(kě)持續的原則，穩妥有序開展房(fáng)地産項目并購(gòu)貸款業務，重點支持優質房(fáng)地産企業并購(gòu)出現經營風(fēng)險的房(fáng)地産企業優質項目。
2022年元旦後，廣東省政府召集多家房(fáng)企開會，爲央企國(guó)企和困難企業搭建交流平台。與會房(fáng)企包括奧園集團、富力地産、保利地産、中海地産、五礦地産、越秀地産、珠江實業集團等國(guó)企和民(mín)企。
多方促進下，2022年是否将迎來(lái)并購(gòu)潮？1月11日(rì)，貝殼研究院高級分(fēn)析師(shī)潘浩在接受時代周報記者采訪時表示，央行與地方政府的積極表态利好行業，但(dàn)短(duǎn)期内收購(gòu)方觀望情緒猶在。一方面，行業風(fēng)險尚未完全出清；另一方面，當前土(tǔ)地市場利潤率尚可(kě)，稀釋了收并購(gòu)項目的性價比。因此，預計(jì)全年收并購(gòu)重點會集中在第二、三季度。此外，央行的重點是緩解部分(fēn)房(fáng)企短(duǎn)期流動性問(wèn)題，其宗旨是保持房(fáng)地産行業長期健康穩定的發展，收并購(gòu)是其中一種形式。
潘浩指出，2021年受行業下行預期與金融監管政策影(yǐng)響，房(fáng)地産行業間并購(gòu)規模大(dà)幅下降，并購(gòu)金額與并購(gòu)數量爲近5年内最低。在低基數前提下，2022年房(fáng)地産行業收并購(gòu)市場體(tǐ)會大(dà)幅增長，但(dàn)短(duǎn)期難形成較大(dà)規模的并購(gòu)潮，預計(jì)整體(tǐ)規模在2020年的規模水平上下波動，并購(gòu)金額區間爲3000億-4000億元。
西南(nán)證券研報認爲，當前行業收并購(gòu)困境在于流動性壓力尚未完全解除，且土(tǔ)拍(pāi)市場性價比更高。政府從(cóng)化解行業及金融風(fēng)險的角度出發，有推動房(fáng)地産收并購(gòu)的意願。在政府推動下，2022年房(fáng)地産收并購(gòu)環境或将有所好轉。
标的選擇更謹慎
房(fáng)地産行業進入下行周期，房(fáng)企在挑選标的時不再出手闊綽，對标的的盡調、篩選機(jī)制更加嚴格。
張嘉（化名）在某商業銀行負責對接房(fáng)企的融資業務。1月11日(rì)，張嘉對時代周報記者表示，目前中小企業的房(fáng)地産融資沒有放(fàng)松迹象，目前該行隻對少數中小企業放(fàng)款，總行已暫停新增民(mín)營房(fáng)地産業務。而對大(dà)型房(fáng)企及央企國(guó)企的融資産品更多元、融資利率更優惠。因此，融資的分(fēn)化将導緻不同規模房(fáng)企到手資金體(tǐ)量分(fēn)化，給予大(dà)型房(fáng)企更多收并購(gòu)空間。
“現在房(fáng)子不好賣，購(gòu)房(fáng)者入市欲望低，買方購(gòu)買資産後變現預期降低，所以态度十分(fēn)謹慎。若賣方想加速資金回籠，必須降價，甚至得(de)'打骨折'。”張嘉表示，目前并購(gòu)市場标的物增加，買方選擇性多的情況下勢必挑肥揀瘦，賣方不得(de)不做折價打算。
張嘉透露，其所在的銀行暫未爲促成房(fáng)企收購(gòu)制定相(xiàng)應方案，未提供相(xiàng)應的産品。買方和賣方互相(xiàng)博弈需要一定時間，離(lí)推進到銀行融資層面仍有距離(lí)。
買賣雙方博弈，多個擺上貨架的資産最終流拍(pāi)，面臨有價無市的困境。
1月1日(rì)，*ST松江公告稱，公司曾于2021年第三季度分(fēn)3次在京東拍(pāi)賣破産強清平台上處置廣西松江60%股權和3.9億元債權，但(dàn)最終均流拍(pāi)。1月3日(rì)，融創服務與第一服務控股均發布公告稱，公司終止收購(gòu)第一服務控股約32.22%股權。
事(shì)實上，承債式收購(gòu)爲困境房(fáng)企提供降債思路(lù)，但(dàn)過程中的變數諸多，标的質量是決定交易能否順利推進的關鍵。
1月11日(rì)，合碩機(jī)構首席分(fēn)析師(shī)郭毅對時代周記者表示，從(cóng)房(fáng)企收并購(gòu)的方式看(kàn)，收購(gòu)的資産包和項目都(dōu)可(kě)能存在債務問(wèn)題，因此絕大(dà)部分(fēn)收并購(gòu)都(dōu)是承債式收購(gòu)。此類交易中，交易雙方對資産包的價值認定在于利潤空間能否覆蓋債務。交易能否成功取決于資産包的最終變現的能力。如(rú)果資産能夠在溢價變現的同時覆蓋債務，對買家而言便一宗健康的收購(gòu)。
通過承債式收購(gòu)，多家困難房(fáng)企得(de)以獲得(de)流動資金、降低負債。行業格局在大(dà)魚吃(chī)小魚中重新洗牌，頭部效應愈發凸顯。
克而瑞研究中心數據顯示，2021年行業龍頭房(fáng)企繼續穩健增長、保持規模優勢，TOP10房(fáng)企銷售操盤金額門(mén)檻達到2879.5億元，同比增幅達19.8%。而TOP50房(fáng)企銷售操盤金額門(mén)檻則同比下降14.9%至570.6億元，規模分(fēn)化加劇(jù)。
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