虧本減持，割肉離(lí)場。時過境遷後，天平上的險資和房(fáng)企，都(dōu)要謹慎思考來(lái)時與去(qù)路(lù)，梳理(lǐ)出一套安全穩健的新發展邏輯。

 

　　“任何投資都(dōu)是爲了回報。”剛剛結束的2021年，險資“出逃”地産股的現象漸成風(fēng)潮。談及緣由，一位長期浸潤金融市場的人(rén)士言語間斬釘截鐵——“爲什麽撤？因爲我看(kàn)不到未來(lái)了。”

 

　　最近一次是在2021年12月27日(rì)，泰康系宣布，大(dà)幅減持陽光(guāng)城(chéng)股份。減持完成後，持股比例降至3.997%。在此三天前，大(dà)家人(rén)壽宣布減持金融街股份。權益變動後，大(dà)家人(rén)壽所持金融街股權下降至10.11%。除金融街外，大(dà)家人(rén)壽還(hái)于近期大(dà)幅減持了金地集團。

 

　　不止泰康系和大(dà)家人(rén)壽，據不完全統計(jì)，2021年，包括君康人(rén)壽、和諧健康、華夏人(rén)壽、陽光(guāng)人(rén)壽等在内的多家知名險資都(dōu)曾抛售地産股份，且抛售對象不乏萬科(kē)、招商蛇口、華僑城(chéng)等龍頭或知名房(fáng)企。出逃地産股背後，是險資對于風(fēng)險和收益的再權衡。

 

　　《中國(guó)企業家》綜合Wind等多方數據統計(jì)發現，到2016年年末，前十大(dà)流通股股東中，包含險資的A股上市房(fáng)企共有34家，數量上爲近10年的最高點，之後便呈波動下降趨勢。截至2021年年末，前十大(dà)流通股股東中含有險資的A股上市房(fáng)企僅有15家。五年之間，數字大(dà)幅縮減。

 

　　而今，深度調整下的房(fáng)地産行業已進入發展新階段，調低目标、提質增效成爲規模房(fáng)企經營管理(lǐ)的主旋律。房(fáng)企端相(xiàng)對保守的投資策略與态度，也影(yǐng)響着險資的資産配置偏好與路(lù)徑選擇。在多位行業人(rén)士看(kàn)來(lái)，未來(lái)險資持有地産股将會更加謹慎。

 

　　據申萬宏源證券測算，目前A股五大(dà)上市險企“涉房(fáng)”投資規模達4552億元。若加上非上市險企對上市房(fáng)企的持股市值，投資規模接近5000億元。不過，在一些險資企業高層看(kàn)來(lái)，這個數字相(xiàng)較于二十幾萬億元的總體(tǐ)保險資金，占比并不高，因而不會形成較大(dà)的風(fēng)險敞口。

 

　　在資管新規和房(fáng)地産去(qù)金融化的背景下，險資自(zì)身(shēn)也面臨新的成長與抉擇機(jī)會。

 

　　虧本減持，割肉離(lí)場

 

　　“割肉撤離(lí)是險資的最佳選擇。”談及險資撤離(lí)房(fáng)地産的緣由，中國(guó)企業資本聯盟副理(lǐ)事(shì)長柏文喜這樣解釋。他(tā)強調，險資不追求短(duǎn)期回報，但(dàn)也不能接受長時間的浮虧，而在地産股上的大(dà)面積浮虧已看(kàn)不到未來(lái)，這才是險資集體(tǐ)撤出地産股的直接原因。

 

　　2021年12月份，泰康減持陽光(guāng)城(chéng)，就(jiù)虧了不少錢。對比泰康系2020年的買入股價，如(rú)今陽光(guāng)城(chéng)每股3.05元的轉讓價，讓其浮虧近17億元。

 

　　泰康方面在回應減持行爲時稱，2021年以來(lái)，整個A股房(fáng)地産闆塊受到多重因素影(yǐng)響，基本面走弱，業内諸多企業均受到影(yǐng)響。陽光(guāng)城(chéng)股價也出現了較大(dà)波動。泰康作爲機(jī)構投資者，對持倉股票做适時調整，決定對所持有的陽光(guāng)城(chéng)股票進行減持，屬正常投資決策。

 

　　泰康入股時，陽光(guāng)城(chéng)修改公司章(zhāng)程承諾分(fēn)紅(hóng)比例，雙方同時簽署業績對賭協議(yì)，如(rú)未達到約定業績，陽光(guāng)城(chéng)控股股東需要補齊差額。受制于全行業流動性危機(jī)，陽光(guāng)城(chéng)2021年第三季度業績未達預期，泰康大(dà)幅減持陽光(guāng)城(chéng)股份。有說(shuō)法稱，當初雙方簽訂的對賭協議(yì)或會解除。

 

　　“折半價”減持後，泰康系從(cóng)陽光(guāng)城(chéng)二股東變成持股5%以下的非重要股東。泰康之外，大(dà)家人(rén)壽也在調整地産闆塊的股權投資。

 

　　首次減持前，大(dà)家人(rén)壽持有金地集團總股本的20.43%，位列第二大(dà)股東。自(zì)2021年9月開始，年内大(dà)家人(rén)壽六次減持金地集團。行至2021年底，大(dà)家人(rén)壽通過集合競價和大(dà)宗交易方式，合計(jì)減持金地集團約2.26億股，持股比例下降至5.43%。

 

　　除了陽光(guāng)城(chéng)和金地，頭部房(fáng)企萬科(kē)的盤子，也在一些險資的“清算”計(jì)劃中。到2020年年報時，大(dà)家人(rén)壽已退出萬科(kē)A十大(dà)股東之列。2021年，中國(guó)人(rén)壽對萬科(kē)A連續5個季度進行減持，持股比例從(cóng)2.16%降至0.73%，接近清倉。

 

　　2021年11月底，中國(guó)香港富豪劉銮雄甯可(kě)巨虧百億也要抛售恒大(dà)股票的消息，至今仍令行業唏噓。在房(fáng)地産“監管史上最嚴”的2021年，房(fáng)企累計(jì)違約債券規模超過500億元，10餘家中國(guó)上市房(fáng)企的信用評級級别或評級展望被接連下調，這在蓬勃了近20年房(fáng)地産發展史上，可(kě)以說(shuō)絕無僅有。

 

　　險資虧本減持、割肉離(lí)場，與房(fáng)企經營情況持續低迷密切相(xiàng)關。貝殼研究院高級分(fēn)析師(shī)潘浩對《中國(guó)企業家》表示，目前房(fáng)地産行業普遍面臨利潤下滑、流動性風(fēng)險、增長速度減緩等多方面的問(wèn)題。多重因素交織影(yǐng)響，部分(fēn)資金選擇退出正基于此。

 

　　“險資撤出房(fáng)地産是當前市場波動形勢下的應激反應。”中指研究院企業事(shì)業部研究負責人(rén)劉水對《中國(guó)企業家》表示，短(duǎn)期内部分(fēn)房(fáng)企發生(shēng)債務風(fēng)險，相(xiàng)關投資機(jī)構避險情緒較重，甚至撤出房(fáng)地産投資。長期來(lái)看(kàn)，國(guó)内優秀資産種類較少，房(fáng)地産仍是比較優良的投資标的。

 

　　“香饽饽”不香了

 

　　過去(qù)七八年來(lái)，險資與房(fáng)地産的關系非常緊密。房(fáng)地産股投資周期長，抗通脹能力好，且在國(guó)内城(chéng)市化進程的大(dà)力推動下，消費需求旺盛，一度備受險資青睐，被視爲“香饽饽”。回顧過往，險資的下場方式主要有三種：認購(gòu)上市房(fáng)企股票、買不動産和認購(gòu)保債計(jì)劃。

 

　　在柏文喜看(kàn)來(lái)，險資屬于長期性、低風(fēng)險的穩健型和财務型投資，上市房(fáng)企的股份和優質不動産是險資重要的資産配置之一。“因爲前者在具備較高流動性的同時，還(hái)具有較好的成長性，而後者除了現金流較好之外，還(hái)有較強的抗周期性。”

 

　　當地産環境向好時，險資頻頻舉牌地産股。當地産環境惡化，險資利益受損，安全訴求首當其沖。盡管不排除有産業方面的合作，劉水認爲，險資介入房(fáng)地産的目的，主要還(hái)是獲取投資收益。撤出與否，受房(fáng)地産市場整體(tǐ)形勢、行業投資策略等多種因素影(yǐng)響。

 

　　2010年，《保險資金投資不動産暫行辦法》規定，保險資金可(kě)投資基礎設施類不動産、非基礎設施類不動産及不動産相(xiàng)關金融産品，不能投資商業住宅，不能直接參與房(fáng)地産開發或投資設立房(fáng)地産企業。自(zì)此，險資在二級市場大(dà)肆掃貨，地産股很快(kuài)成爲險資偏愛的投資标的。

 

　　2014年，以生(shēng)命人(rén)壽舉牌金地集團，原安邦保險舉牌金融街爲開端，刮起了一股險資舉牌地産股的風(fēng)潮。2015年7月，保監會松綁保險公司投資藍籌股比例，将投資單一藍籌股票比例上限由上季末總資産的5%調整到10%。由此，2015年成爲險資大(dà)力入局房(fáng)地産的元年。

 

　　當年底，通過一系列增持，钜盛華及其一緻行動人(rén)前海人(rén)壽，取代華潤成爲萬科(kē)第一大(dà)股東。不久後，又成爲華僑城(chéng)第二大(dà)股東。這一年，險資舉牌房(fáng)企31次，動用資金超過1100億元，到2016年1月底，整體(tǐ)浮盈超過150億元。

 

　　除前海人(rén)壽，更多保險類公司加入到“分(fēn)食”房(fáng)地産的行列中。中國(guó)平安就(jiù)是其中的鮮明代表。身(shēn)爲碧桂園、融創中國(guó)、華夏幸福、旭輝、中國(guó)金茂等十多家知名房(fáng)企的第二大(dà)股東，中國(guó)平安曾被稱爲“中國(guó)最大(dà)的開發商”。

 

　　2017年之後，随着平安、太保壽險、新華人(rén)壽、陽光(guāng)保險等險資頻頻入股房(fáng)地産，進行财務投資之外，雙方合作、綁定發展的味道不斷加深。不過，由于房(fáng)地産市場環境變化和房(fáng)企自(zì)身(shēn)經營不善，已有險資“踩雷”房(fáng)地産。

 

　　2018年~2019年，中國(guó)平安斥資180億元拿下華夏幸福25.25%的股份。這是迄今爲止，中國(guó)平安對房(fáng)企最大(dà)的一筆權益投資。然而，受華夏幸福2021年初爆發的債務問(wèn)題拖累，公司原二股東、現第一大(dà)股東中國(guó)平安的巨額戰略投資産生(shēng)大(dà)額減值計(jì)提，涉及金額達359億元。

 

　　中國(guó)平安的财報顯示，此次計(jì)提資産減值減少公司2021年半年度稅後歸屬于母公司股東的淨利潤208億元。受此影(yǐng)響，中國(guó)平安在2021年上半年成爲A股五大(dà)上市險企中唯一一個總投資收益率和歸母淨利潤同比出現下降的公司。

 

　　另有消息稱，2021年7月，平安本來(lái)準備入股央企招商蛇口，做它的第五大(dà)股東，但(dàn)9月份卻終止了交易，原因是“目前資本市場環境的變化”。除了債務和市場風(fēng)險，2021年以來(lái)的地産股價持續低迷。平安系入股的中國(guó)金茂、朗詩地産，近期股價相(xiàng)比入手之時，幾近腰斬。

 

　　有行業人(rén)士總結稱，“防範性收縮已成爲險資的主流策略。”

 

　　地産去(qù)金融化持續推進

 

　　華夏幸福的債務危機(jī)問(wèn)題，也給投資者敲響了警鍾。

 

　　“華夏幸福投資失利，除了宏觀環境改變和自(zì)身(shēn)管理(lǐ)問(wèn)題，我們也要反思，檢討(tǎo)我們的風(fēng)控流程。”2021年8月的中國(guó)平安半年報業績采訪會上，公司首席投資執行官陳德賢表示。

 

　　而在政策層面，“險資減持地産股”的相(xiàng)關信号早有端倪。

 

　　2020年11月，銀保監會發布《關于保險資金财務性股權投資有關事(shì)項的通知》，明确提到，保險資金開展财務性股權投資，所投标的企業不得(de)直接從(cóng)事(shì)房(fáng)地産開發建設，包括開發或銷售商業住宅。此前，監管層還(hái)針對保險資金違規流入房(fáng)地産領域發布通報。

 

　　2021年上半年，銀保監會對保險資金運用，例行開展全面風(fēng)險排查，并在2021年11月針對潛在的風(fēng)險隐患提出整改目标。其中，在不動産投資方面提出限期整改違規投向商業住宅、未上市房(fáng)地産開發公司，不動産項目公司違規融資、超限融資等問(wèn)題。

 

　　在潘浩看(kàn)來(lái)，險資撤離(lí)房(fáng)地産的一個重要背景是，最近幾年，房(fáng)地産去(qù)金融化的進程正持續推進。“2016年開始，房(fáng)企發債隻能用于借新還(hái)舊，2019年對房(fáng)地産信托加強了監管，2020年‘三線四檔和兩集中’出台，2021年上半年嚴查違規資金入市。”潘浩對《中國(guó)企業家》解釋稱，“現在來(lái)看(kàn)，在企業和居民(mín)兩邊的金融（政策）都(dōu)已經收得(de)比較緊了。”

 

　　房(fáng)企層面暴露出來(lái)的問(wèn)題，逐漸“勸退”了險資入局地産股的進取心。時過境遷後，天平上的險資和房(fáng)企，都(dōu)要謹慎思考來(lái)時與去(qù)路(lù)，梳理(lǐ)出一套新的、安全穩健的發展邏輯。“經濟下行期，不動産具有較強的抗周期性，在房(fáng)地産闆塊整體(tǐ)不景氣的情況下，反而凸顯了一定的避險效應，因此成了險資近期大(dà)舉進入的領域。”柏文喜稱。

 

　　2021年6月，平安花費330億元收購(gòu)凱德集團在北京、上海、杭州等地6家來(lái)福士的控股權。陳德賢稱，長期來(lái)看(kàn)，像來(lái)福士這樣的物業具有兩大(dà)功能：和長期負債匹配、可(kě)以穿越周期。

 

　　2021年12月底，中國(guó)人(rén)壽與中國(guó)中鐵等成立基礎設施投資基金，雙方均認繳出資150億元，将重點聚焦契合長三角一體(tǐ)化、粵港澳大(dà)灣區、成渝經濟區等國(guó)家區域發展戰略的股份投資項目。

 

　　公開數據顯示，2021年以來(lái)，泰康人(rén)壽、平安人(rén)壽、和諧健康、太保壽險等險企分(fēn)别披露了其對10餘個不動産項目的投資進展。比如(rú)，泰康人(rén)壽當年10月披露的多條投資信息顯示，其投資的養老社區項目泰康北京燕園養老社區和泰康集團大(dà)廈，均已進入實際出資階段。

 

　　陳德賢不認可(kě)關于平安被視作“中國(guó)最大(dà)的開發商”、不動産領域投資存在風(fēng)險敞口等說(shuō)法。他(tā)表示，“從(cóng)我們多年險資投資策略來(lái)看(kàn)，我們都(dōu)是偏向分(fēn)紅(hóng)及收租性資産。”平安保險資金投資不動産行業有明确準則，符合國(guó)家政策和監管規定，而且整個不動産投資占保險資金的比例并不高，截至2021年一季度末，“占比不到4%”。

 

　　目前監管部門(mén)與上市險企普遍未披露不動産投資收益情況。據陳德賢透露，不動産組合過去(qù)爲平安險資貢獻了穩定的投資收益，每年貢獻淨投資收益的比例大(dà)概在10%。

 

　　房(fáng)企端的“自(zì)救”亦在進行。陽光(guāng)城(chéng)表示，面對行業寒冬和資金緊張，公司正努力度過短(duǎn)期流動性危機(jī)。目前，陽光(guāng)城(chéng)已針對解決短(duǎn)期流動性危機(jī)做好整體(tǐ)化解方案，将采取出售資産、項目股權等一切必要措施保障流動性，依法維護各債權人(rén)合法權益，保全投資人(rén)本金和利息。

 

（責任編輯：王惠綿）