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和“公攤面積”一樣，物業也是舶來(lái)品，它起源于英國(guó)。公開資料顯示，1981年3月10日(rì)，深圳市第一家物業管理(lǐ)公司正式成立，完全照(zhào)搬了HK那一套物業管理(lǐ)模式。所以，滿打滿算，物業在我國(guó)的發展時間大(dà)概也才三十年左右。
很多人(rén)不知道的是，爲了讓物業有更好地發展，國(guó)家曾經兩度出台文件對其進行“扶持”與“規範”：1994年4月，建設部發布《城(chéng)市新建住宅小區管理(lǐ)辦法》，明确指出：住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理(lǐ)模式，由物業管理(lǐ)公司統一實施專業化管理(lǐ)；2003年9月1日(rì)，我國(guó)第一部《物業管理(lǐ)條例》正式施行，對規範物業管理(lǐ)，維護業主和物業管理(lǐ)企業的合法權益，改善人(rén)民(mín)群衆的生(shēng)活和工(gōng)作環境，提供了重要的法律依據。
作爲擁有全國(guó)4億多受衆的新興行業，物業一直以來(lái)都(dōu)被很多專家盛贊是“前景廣闊、充滿生(shēng)機(jī)、最具發展潛力的野蠻生(shēng)長的新興行業之一”。資料也顯示，截止到2020年末，中國(guó)物業行業市場規模高達8200億，在管面積超450億平，預計(jì)到2025年，中國(guó)物業行業市場規模将達1.5萬億。不僅如(rú)此，過去(qù)8年，全國(guó)物業管理(lǐ)企業登記數量已經高達12.7萬間，比房(fáng)地産開發企業數量還(hái)要多。
不僅如(rú)此，對于購(gòu)房(fáng)者來(lái)說(shuō)，近幾年來(lái)也越來(lái)越關注物業服務的質量。根據普華永道思略特在2019年調研問(wèn)卷中發現，專業化的物業管理(lǐ)已經成爲大(dà)多數業主考慮良好居所僅次于“地段”的第二重要條件。
但(dàn)就(jiù)是這麽一個擁有廣闊市場前景，且對于房(fáng)屋本身(shēn)有着極爲關鍵的作用的行業，現實中卻并不受廣大(dà)國(guó)人(rén)的待見——準确地說(shuō)，二三十年來(lái)，國(guó)人(rén)似乎普遍都(dōu)對物業管理(lǐ)公司心存偏見，更有甚者與物業管理(lǐ)積怨已深，已經發展到了“水火(huǒ)不容”的地步。大(dà)家稍微關注一下，就(jiù)會發現，網絡上鋪天蓋地都(dōu)是關于物業“不作爲”、“反客爲主”的報道，諸如(rú)物業打業主、物業給業主斷電、物業人(rén)員(yuán)給業主進行侮辱備注、物業暴力催收物業費等等。
對于這一點，筆者頗有發言權，因爲我自(zì)己就(jiù)經曆過小區物業“不作爲”的真實情況：我所在的小區物業費貴不說(shuō)（高出周邊小區30%），平時小區或者家裡(lǐ)（保質期内）出現問(wèn)題，聯系物業，往往一拖再拖，從(cóng)來(lái)都(dōu)不能及時解決問(wèn)題。大(dà)多時候物業人(rén)員(yuán)都(dōu)很敷衍，而且各部門(mén)之間特别喜歡互相(xiàng)推诿。但(dàn)唯獨催收物業費、車位管理(lǐ)費時，物業管家才會非常積極。
事(shì)實上，物業服務失職、缺位，帶來(lái)的危害不容小觑。小到髒亂差降低居住舒适度，大(dà)到群租房(fáng)隐患、偷盜頻發、電梯年久失修等直接威脅業主的生(shēng)命财産安全，再往大(dà)了說(shuō)，由于物業服務管理(lǐ)不到位，可(kě)能導緻整個小區的市場價格都(dōu)跟着掉價。在一線城(chéng)市，同地段、同規格的住房(fáng)，就(jiù)因爲物業服務管理(lǐ)能力有天壤之别，往往房(fáng)子的市場價差可(kě)以高達1萬元/平。
不僅如(rú)此，單單過去(qù)兩年，就(jiù)有多位公衆人(rén)物站(zhàn)出來(lái)公開“討(tǎo)伐”物業。其中最引發廣泛關注的就(jiù)是李榮浩。2020年5月份，他(tā)發文吐槽自(zì)己所在小區物業的種種不作爲。此文一發在短(duǎn)短(duǎn)半天時間就(jiù)收獲117萬的極高點贊，同時引來(lái)7.2萬條留言。其中點贊最高的一條網友留言，可(kě)謂說(shuō)到了所有人(rén)的心坎裡(lǐ)：物業最大(dà)的問(wèn)題就(jiù)是，他(tā)們明明是業主花錢請(qǐng)來(lái)做服務的，但(dàn)愣是把自(zì)己當成了大(dà)爺，動不動就(jiù)對真正的主人(rén)業主吆五喝(hē)六。
業主對物業實在忍無可(kě)忍，因此，最近這幾年呼籲“全面取消物業”的聲音越來(lái)越多。2020年12月份，問(wèn)卷網發起了“你(nǐ)對自(zì)己的小區物業滿意嗎(ma)？”問(wèn)卷調查，希望通過網絡投票調查，來(lái)摸清大(dà)家對物業的真實看(kàn)法。投票結果顯示，在收回的将近5萬份問(wèn)卷中，有92%以上的人(rén)都(dōu)投了“不滿意”票，同時有超過86%的人(rén)支持“全面取消物業”。
不僅如(rú)此，最近幾天，我們看(kàn)到，網上有一篇标題爲《明年起，物業将全面取消，業主們做好迎接的準備了嗎(ma)？》的文章(zhāng)在熱(rè)傳。很多人(rén)對此不僅信以爲真，更是拍(pāi)手稱贊。
但(dàn)事(shì)實真的如(rú)此嗎(ma)？明年起，物業真的将全面取消？首先，近兩年現實中确實已有小區業主在“行動”。媒體(tǐ)報道，有一些小區自(zì)己成立業主委員(yuán)會，通過合理(lǐ)途徑，不僅“趕走”了物業，還(hái)扭虧爲盈，僅一年時間就(jiù)爲整個小區省下百萬資金。比如(rú)西安市某小區業主齊心協力取締了物業，采取業主自(zì)管小區，通過該小區最新公示的公告顯示，該小區在業主自(zì)管後，不僅大(dà)大(dà)提升了小區的環境，而且還(hái)于2020年首次實現了“盈利”，僅一年時間，小區就(jiù)節省了近百萬億。狠狠地打了前物業的臉。
其次，雖然現實中有小區自(zì)主行動“取消”了物業，但(dàn)不代表物業可(kě)以全面取消，這種業主自(zì)管的模式，并不适用于所有小區。換言之，并非每個小區都(dōu)能做到自(zì)我管理(lǐ)，自(zì)我運營，同時還(hái)能每年節省百萬物業費。
事(shì)實上對此，央媒也早有正面回應——1、2020年7月13日(rì)，央媒新華社刊發了毛振華署名的标題爲《物業不應是城(chéng)市“火(huǒ)藥桶”》的文章(zhāng)。文章(zhāng)對于物業到底該不該取消，有非常明确的正面回應：近幾年，有關取消物業的呼聲不絕于耳。在沒有找到更好的替代服務方式之前，物業仍有其存在的價值和必要……更何況現實生(shēng)活中也确有不少物業兢兢業業、服務有方，深得(de)業主信賴，不應将其“一刀切”對待；
2、2021年5月23日(rì)，央媒經濟日(rì)報發表評論文章(zhāng)直言：取消物業的呼聲雖然越來(lái)越高，但(dàn)物業是城(chéng)市化發展的必然結果，更是居民(mín)日(rì)益增長的物質文化需要，所以全面取消物業并不現實。未來(lái)部分(fēn)小區确實可(kě)以實踐“自(zì)管”模式，但(dàn)這種模式并不值得(de)大(dà)範圍推廣。物業和業主之間的矛盾并非不可(kě)調和，真的想打消民(mín)衆對物業的質疑，最好的辦法就(jiù)是，提高物業服務質量。而作爲物業真的想長久發展下去(qù)，必須回歸服務本質，這也是物業利潤的保障，長久發展的基石。
央媒言外之意，物業雖然已經成爲廣泛投訴的對象，而且現在的物業管理(lǐ)公司确實存在不作爲、不規範的種種問(wèn)題，但(dàn)這些問(wèn)題都(dōu)可(kě)以逐步解決。物業行業未來(lái)還(hái)會發展，還(hái)會進步，這是國(guó)民(mín)經濟發展後的合理(lǐ)訴求，更是我國(guó)城(chéng)市化發展的必然結果。退一萬步來(lái)說(shuō)，全國(guó)物業企業千千萬萬，并不是每一個物業公司都(dōu)不受待見，現實中确實存在出類拔萃，深得(de)民(mín)心的物業，對于這類兢兢業業、任勞任怨、樂于奉獻的物業公司，我們應該另眼相(xiàng)看(kàn)，給他(tā)們機(jī)會，實際上就(jiù)是給我們業主自(zì)己機(jī)會。
不僅如(rú)此，文章(zhāng)還(hái)重點強調到，現在很多物業公司一心爲了盈利，服務管理(lǐ)确實和居民(mín)繳納的物業費不匹配。但(dàn)對于任何行業來(lái)說(shuō)，都(dōu)是有從(cóng)起步到擴大(dà)再到規範的一個過程，出現問(wèn)題大(dà)家就(jiù)一味地“全盤否定”，甚至是倡議(yì)“全面取消物業”，這不是解決問(wèn)題的根本辦法。事(shì)實上，面對物業長久以來(lái)的沉疴積弊，指望一蹴而就(jiù)解決所有問(wèn)題并不現實。最好的解決辦法是，出台行之有效的法律法規，對整個物業行業進行規範、監管、監督，這需要物業公司、物業辦、居委會、業主等多方共同努力。尤其是各大(dà)監管部門(mén)如(rú)果都(dōu)能真正履職盡責、令行禁止，嚴格落實監管舉措，物業普遍存在的違規操作必然可(kě)以被關進制度規範的“籠子”，也能促使物業回歸服務的初心。
我們了解到，事(shì)實上從(cóng)今年起，物業新規就(jiù)已經來(lái)了：2021年1月1日(rì)起開始實施的民(mín)法典中，有關物業的新規，不僅回應了長久以來(lái)群衆的普遍呼聲，更爲今後與物業相(xiàng)關的矛盾糾紛處置指明了方向。重點值得(de)一提的是，在新規下，業主的權益不僅得(de)到了全面保障，今年起，業主将獲得(de)一筆“長期收入”。這到底是怎麽回事(shì)？
原來(lái)是，按照(zhào)民(mín)法典新規，今年起，業主可(kě)以享受3大(dà)權益：第一個權益是業主對物業不滿意，達成一定條件，可(kě)以更換掉物業。需要達成什麽條件？按照(zhào)現行《物權法》的規定，經專有部分(fēn)占建築物總面積過半數的業主且占總人(rén)數過半數的業主同意，業主可(kě)以選聘和解聘物業公司。換言之，原則上隻要業主支持過半，就(jiù)可(kě)以成立業委會換物業；
第二個權益是業主對物業的各項費用的收支有絕對知情權和監督權。顧名思義就(jiù)是，從(cóng)2021年起，物業所有的收支清單、人(rén)事(shì)調動、服務事(shì)項更改等都(dōu)要向業主定期公開。如(rú)此一來(lái)，業主就(jiù)可(kě)以對物業進行“查賬”，這不僅會倒逼物業規範服務，更賦予了業主很好的監督權；
第三個權益是共有部分(fēn)産生(shēng)的收入，業主享有分(fēn)配權。我們可(kě)以理(lǐ)解爲，這是業主獲得(de)的一筆“長期收入”。
新規規定，從(cóng)今年開始，建築物及其附屬設施的收益分(fēn)配，建設單位、物業服務企業或者其他(tā)管理(lǐ)人(rén)等利用業主的共有部分(fēn)産生(shēng)的收入，業主均享有分(fēn)配權。直白(bái)點說(shuō)就(jiù)是，今年起，小區公區産生(shēng)的收益歸全體(tǐ)業主所有。比如(rú)電梯轎廂廣告費、小區公區投放(fàng)廣告收費，外來(lái)車輛(liàng)進小區收費，搞活動收取場地租金，公區開放(fàng)作爲商鋪開店(diàn)經營收房(fáng)租等等，這些收益全部歸全體(tǐ)業主所有。物業隻是代爲持有，而且在沒有業主的許可(kě)下，物業是不能擅自(zì)接廣告收費的。
所以我們說(shuō)，共有部分(fēn)産生(shēng)的收入，實際上就(jiù)相(xiàng)當于是全體(tǐ)業主獲得(de)的一筆“長期收入”。隻要物業管理(lǐ)得(de)當，這筆錢，每年都(dōu)可(kě)以作爲分(fēn)紅(hóng)分(fēn)發給業主。上述西安及杭州的兩個小區，物業給業主“發紅(hóng)包”，其實資金來(lái)源就(jiù)是共有部分(fēn)産生(shēng)的收益。
透過上述央媒的正面回應，以及業主對物業的現實需要，不得(de)不承認，物業雖有萬般不是，但(dàn)其已經成爲整個小區牢不可(kě)分(fēn)的重要部分(fēn)。準确地說(shuō)，物業和業主之間是相(xiàng)互依存的關系，就(jiù)好像魚和水的關系。基于此，明年起，物業全面取消，肯定是不可(kě)能實現的。正如(rú)毛振華所言，對于物業行業，我們可(kě)以抨擊其不足，但(dàn)也要看(kàn)到其可(kě)取之處，更要注意到國(guó)家已經在大(dà)力度整頓、規範物業行業，這意味着在不久的将來(lái)，物業服務也會得(de)到明顯改善，整個物業行業也會越來(lái)越規範。
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