去(qù)年6月份以來(lái)，藍光(guāng)發展、華夏幸福等千億元級房(fáng)企接連出現債務違約，這場房(fáng)企自(zì)救攻堅戰已經持續了半年多。而從(cóng)去(qù)年12月份起，降準、降息、啓動并購(gòu)貸加快(kuài)房(fáng)企風(fēng)險出清……穩步化解房(fáng)地産“灰犀牛”風(fēng)險的一系列政策相(xiàng)繼落地。

　　然而房(fáng)企流動性仍然緊張。據中指研究院監測，2022年1月份，房(fáng)地産企業融資總額爲792.2億元，同比下降70.3%，環比下降16.6%，單月融資規模同比連續11個月下降。2022年開年，房(fáng)地産行業融資并未出現明顯放(fàng)松。

　　“2022年是償債高峰年，在剛剛過去(qù)的1月份，房(fáng)企到期債務資金缺口爲570億元，結合銷售市場下行，房(fáng)企需尋求融資新突破。”貝殼研究院高級分(fēn)析師(shī)潘浩向《證券日(rì)報》記者表示，從(cóng)開年房(fáng)企發債結構看(kàn)，境外債持續低溫，當前以境内債券融資爲主，但(dàn)并購(gòu)貸已登場，或成爲全年新趨勢。

　　首月融資規模降七成

　　開年曆來(lái)是房(fáng)企籌錢的關鍵節點。衆所周知，開年融資儲糧，二季度之前投資拿地，以房(fáng)企現在的高周轉能力，新增土(tǔ)地當年即可(kě)轉化爲銷售業績。這從(cóng)過去(qù)三年開年首月融資規模就(jiù)可(kě)以窺見一二。

　　據中指研究院監測數據顯示，從(cóng)2019年到2021年，每年的1月份，房(fáng)企融資總額分(fēn)别爲2823.3億元、2246.7億元及2664.6億元，分(fēn)别占到全年融資總額的12.2%、9.4%和15.1%。而2022年1月份則爲792.2億元，同比下降七成。

　　“房(fáng)企1月份的融資情況對全年來(lái)說(shuō)至關重要。然而今年1月份的融資總額不及上年的三分(fēn)之一，延續了上年四季度的疲軟态勢，未能形成良好開局。”中指研究院企業事(shì)業部研究副總監陳星向《證券日(rì)報》記者表示，多家房(fáng)企的海外債、信托無法按期兌付，償債能力減弱造成投資人(rén)更爲審慎，是融資總額大(dà)幅下降的主要因素。

　　值得(de)關注的是，從(cóng)曆史融資路(lù)徑來(lái)看(kàn)，1月份原本是海外債集中發行的月份，但(dàn)當月融資不足百億元，海外債融資能力短(duǎn)期内難以恢複，說(shuō)明境外債券市場觀望情緒猶在，市場信心未能全面修複。公開發行的海外債方面，綠城(chéng)中國(guó)發行的增信債券利率最低，爲2.3%，上坤地産最高，爲13.5%；碧桂園單筆融資規模最大(dà)，爲39億港元。

　　值得(de)一提的是，海外債雖依然保持低迷狀态，但(dàn)仍有5家房(fáng)企的交換要約獲得(de)同意，在債券到期前成功展期，避免了違約風(fēng)險，說(shuō)明海外投資人(rén)對個别房(fáng)企的資産質量、經營能力有一定的認可(kě)，認爲其可(kě)以在未來(lái)一定時間内緩解流動性壓力。

　　“今年首月境内外債券發行在期限上都(dōu)出現下降現象，即以短(duǎn)債爲主。境内債券一年内短(duǎn)期債券占比升高至29%；境外債新增10筆中8筆爲一年内到期的短(duǎn)期債券。”潘浩表示，發債周期減短(duǎn)是市場信心不足的表現。

　　年内到期債券規模近萬億元

　　海外債發行短(duǎn)期難以走出“違約”陰霾，而房(fáng)企還(hái)需面對今年三四月份的償債高峰。

　　貝殼研究院監測數據顯示，2022年仍然是房(fáng)企償債的高峰之年，年内到期債券總額接近萬億元，其中1月份、3月份、4月份及7月份到期債務規模均超千億元，根據當前月均發債500億元規模計(jì)算，房(fáng)企償債壓力仍較大(dà)，結合銷售市場下行表現，房(fáng)企需要突破傳統借新還(hái)舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式。

　　不過，《證券日(rì)報》記者此前已經得(de)到多家房(fáng)企确認，并購(gòu)貸可(kě)以不計(jì)入“三道紅(hóng)線”融資限制，這将促使部分(fēn)優質房(fáng)企加大(dà)收購(gòu)力度。

　　2022年1月份，招商蛇口、建發分(fēn)别發行12.9億元和10億元的并購(gòu)債，表明關于推動收并購(gòu)融資的政策已經在央企、地方國(guó)企層面落地。同時，浦發銀行也成功發行首單并購(gòu)主體(tǐ)債券，主要用于收并購(gòu)類貸款的發放(fàng)。結合政策導向可(kě)以推斷，收并購(gòu)類融資将成爲優質房(fáng)企新的融資渠道。

　　2月3日(rì)，有媒體(tǐ)報道稱，浦發銀行、招商銀行、廣發銀行等多家銀行表态将提供房(fáng)地産并購(gòu)融資支持，方式包括并購(gòu)主題債券、并購(gòu)貸、并購(gòu)基金、資産證券化等，預計(jì)提供并購(gòu)融資支持超300億元。

　　對此，多位業内人(rén)士向《證券日(rì)報》記者表示，并購(gòu)貸可(kě)以一定程度上緩解房(fáng)企的流動性壓力，有利于防範房(fáng)地産領域風(fēng)險。不過，陳星認爲，“對并購(gòu)融資方來(lái)說(shuō)，自(zì)身(shēn)償債壓力并不大(dà)，其融資目的爲收并購(gòu)而非債務償還(hái)，因此不存在緩解償債壓力的問(wèn)題。”

　　陳星進一步稱，對于出讓項目的房(fáng)企來(lái)說(shuō)，則急需出售項目償還(hái)債務，但(dàn)“優質項目”這一前提限制了處置資産的特征。對于債務壓力大(dà)、可(kě)售資産質量不高的房(fáng)企，還(hái)需擴充其他(tā)資金來(lái)源。