商品房(fáng)預售資金監管新規（下稱“新規”）于日(rì)前出台。新規明确，預售資金監管額度根據商品房(fáng)項目建設工(gōng)程造價、施工(gōng)合同金額及項目交付使用條件等因素确定。在确保房(fáng)地産項目竣工(gōng)交付所需資金後，超出監管額度的資金可(kě)由房(fáng)地産開發企業提取使用。

　　相(xiàng)較以往，新規在完善規範商品房(fáng)預售資金監管措施上有五方面值得(de)關注：招标确定監管銀行、合理(lǐ)确定監管額度、明确各方監管責任、建立信息共享機(jī)制、确定首末撥付節點。

　　“各地的細則可(kě)能不同，我們現在還(hái)在等細則。”有房(fáng)企高管表示，新規的出台利好房(fáng)企對于商品房(fáng)預售資金的使用，在保障項目建設的前提下增加了資金使用的靈活度，可(kě)以提高預售資金的使用效率，減少一些潛在的流動性風(fēng)險。

　　有助于推動行業良性循環

　　新規明确，市、縣住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部門(mén)應會同有關部門(mén)通過公開招标方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，确定能承接商品房(fáng)預售資金監管業務的商業銀行。同時，市、縣住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部門(mén)，房(fáng)地産開發企業和商業銀行應簽訂預售資金三方監管協議(yì)，明确預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等内容。

　　新規對資金撥付節點也有明确安排，規定監管額度内的資金應按照(zhào)工(gōng)程建設進度予以撥付，首次撥付節點不得(de)早于地下結構完成，最後撥付節點爲房(fáng)屋所有權首次登記。

　　此外，新規還(hái)明确了各方監管責任，商業銀行要依約履行賬戶管理(lǐ)責任，有發現、報告預售資金被違規挪用情況的責任。房(fáng)地産開發企業按照(zhào)撥付節點申請(qǐng)使用監管額度内資金的，經住建部門(mén)核實同意後，商業銀行要及時撥付。商業銀行擅自(zì)撥付監管額度内資金的，要承擔賠償責任。

　　“新規的出台有助于引導并推動各地在政策的實際執行層面具有更大(dà)靈活性。從(cóng)這個角度看(kàn)，新規有助于推動房(fáng)地産行業的良性循環和健康發展。”一位民(mín)營房(fáng)企高管表示，商品房(fáng)預收資金監管政策對房(fáng)企現金流的影(yǐng)響非常大(dà)。

　　對房(fáng)企而言，銷售回款是企業持續經營最主要的資金來(lái)源，尤其是對部分(fēn)民(mín)營房(fáng)企來(lái)說(shuō)。如(rú)果房(fáng)企能比較自(zì)由地支配銷售回款，可(kě)根據市場自(zì)發調節投資、開發、推盤節奏，實際上市場的問(wèn)題可(kě)通過市場機(jī)制解決。但(dàn)預售資金監管必須要靠外力去(qù)推動。因此，新規意味着政策層面對商品房(fáng)預售資金監管當前存在的一些問(wèn)題非常重視，并決心解決問(wèn)題。

　　一位房(fáng)地産行業資深人(rén)士表示，新規主要有兩方面變化：一是将之前由各地制定的預售資金監管政策進行規範統一；二是在保證交付安全的前提下，适當釋放(fàng)開發商的預售監管資金，解部分(fēn)房(fáng)企燃眉之急，推動房(fáng)企經營正常化。

　　該人(rén)士認爲，調整預售資金監管政策的确能有效緩解開發商資金壓力，但(dàn)作用究竟有多大(dà)有待觀察，後續還(hái)需要打通開發商的融資能力，包括督促開發商快(kuài)速處理(lǐ)資産等。

　　對三、四線城(chéng)市影(yǐng)響更大(dà)

　　商品房(fáng)預售資金是指購(gòu)房(fáng)人(rén)按照(zhào)商品房(fáng)預售合同約定支付給開發商的購(gòu)房(fáng)款，一般包括支付的定金、首付款、後續付款、銀行按揭貸款等，是商品房(fáng)預售的全部銷售收入，在商品房(fáng)竣工(gōng)交付前，屬于房(fáng)企預收賬款性質的負債。

　　中銀國(guó)際證券房(fáng)地産行業首席分(fēn)析師(shī)夏亦豐認爲，新規對于不同城(chéng)市、房(fáng)企的影(yǐng)響不同，對三、四線城(chéng)市的影(yǐng)響或大(dà)于一、二線城(chéng)市，即縮短(duǎn)重倉三、四線城(chéng)市的房(fáng)企銷售端資金的回籠時間。

　　夏亦豐預計(jì)，預售資金監管未來(lái)可(kě)能有兩個調整方向：一是對托管銀行的選擇和監管更加規範化、标準化；二是預售資金監管比例或有所下調。房(fáng)企有望更快(kuài)達到提取使用超額資金的要求，緩解其所面臨的現金流周轉壓力。

　　“新規肯定會給房(fáng)企帶來(lái)積極影(yǐng)響，對民(mín)營房(fáng)企的影(yǐng)響可(kě)能更積極一些。就(jiù)這項政策本身(shēn)而言，能不能有更加可(kě)落地、可(kě)操作的方案？比如(rú)設定一個參考值，超過參考值的資金都(dōu)可(kě)由房(fáng)企自(zì)由支配。”易居企業集團CEO丁祖昱說(shuō)。

　　在丁祖昱看(kàn)來(lái)，新規的出台是穩定房(fáng)地産行業發展政策“組合拳”中的重要組成部分(fēn)。新規有利于緩解房(fáng)企現金流緊張的狀況。但(dàn)在具體(tǐ)執行層面或許還(hái)存在一些困難。“從(cóng)目前的情況看(kàn)，僅靠這一項政策就(jiù)将當前行業所有的問(wèn)題都(dōu)解決，顯然不太現實，還(hái)需要一系列相(xiàng)關政策配套，還(hái)有房(fáng)企自(zì)身(shēn)狀況的改善。”丁祖昱說(shuō)。