日(rì)前，商品房(fáng)預售資金監管新規（以下簡稱“新規”）出台。對此，中國(guó)房(fáng)地産業協會會長馮俊表示，新規首次從(cóng)全國(guó)層面作出統一安排、确定監管機(jī)制，能夠維護購(gòu)房(fáng)人(rén)合法權益，規範開發商行爲，爲房(fáng)地産市場探索新的發展模式創造條件。

　　何謂商品房(fáng)預售監管資金？新規新在哪？對房(fáng)地産行業到底有多大(dà)利好？

　　商品房(fáng)預售資金是指購(gòu)房(fáng)人(rén)按照(zhào)商品房(fáng)預售合同約定支付給開發商的購(gòu)房(fáng)款，一般包括定金、首付款、後續付款、銀行按揭付款等，是商品房(fáng)預售的全部銷售收入，在商品房(fáng)竣工(gōng)交付前，屬于房(fáng)企預收賬款性質的負債。

　　從(cóng)立法上确立商品房(fáng)預售制度以來(lái)，監管額度、監管方式、資金撥付等具體(tǐ)監管規定由地方自(zì)行決定，各地監管标準和提取規則差異較大(dà)。而此次新規相(xiàng)較以往有五大(dà)“亮點”：招标确定監管銀行、合理(lǐ)确定監管額度、明确各方監管責任、建立信息共享機(jī)制、确定首末撥付節點。

　　新規聚焦完善規範商品房(fáng)預售資金監管措施，是穩定房(fáng)地産行業發展政策“組合拳”中的重要組成部分(fēn)。對當下房(fáng)地産行業而言，新規的利好值得(de)期待。

　　“保交付”，新規以保障購(gòu)房(fáng)者權益爲先。過去(qù)經驗證明，償債壓力下，“千億元級房(fáng)企”亦可(kě)能違法挪用監管賬戶内的數十億元資金，導緻項目爛尾。新規明确了各方監管責任，商業銀行要依約履行賬戶管理(lǐ)責任，有發現、報告預售資金被違規挪用情況的責任。這無疑是給購(gòu)房(fáng)者吃(chī)了顆“定心丸”，穩定購(gòu)房(fáng)者置業預期，也在某種程度上提振了市場信心。

　　“因城(chéng)施策”，對行情低迷城(chéng)市放(fàng)松幅度有限。2021年下半年以來(lái)，樓市整體(tǐ)遇冷(lěng)，但(dàn)城(chéng)市分(fēn)化仍舊較爲明顯，一二線城(chéng)市整體(tǐ)表現較好，三四線城(chéng)市銷售乏力。新規細則落地需結合市場情況制定相(xiàng)應措施，爛尾樓多、行情低迷城(chéng)市的監管放(fàng)松幅度将有限。

　　避免“超額監管”，有助于提高高信用房(fáng)企預售資金流動性。據不完全統計(jì)，截至2021年上半年末，碧桂園、萬科(kē)、恒大(dà)、保利等預售監管資金均達到數百億元。在知名房(fáng)企債務違約之後，部分(fēn)地方政府過度監管預售資金，有資金零撥付現象，業内稱之爲“超額監管”。從(cóng)當前來(lái)看(kàn)，新規細則預計(jì)會根據企業經營、财務等狀況進行監管。比如(rú)，以“安全交付”爲準繩，在“重點額度管理(lǐ)”方面，釋放(fàng)對高信用房(fáng)企“超額監管”的擠占，适度強化監管資金靈活性。陷入債務危機(jī)的房(fáng)企并不在新規利好覆蓋範圍内。

　　在“交付先行”主基調下，新規的首要目标是維護購(gòu)房(fáng)者權益，整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，對房(fáng)企流動性影(yǐng)響有限，償債能力不足的房(fáng)企對新規别抱過高希望。想纾困，需要自(zì)救。