本報記者 王麗新 杜雨(yǔ)萌

 

　　3月2日(rì)下午，銀保監會主席郭樹清在國(guó)務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上表示，我國(guó)地方政府隐性債務狀況趨于改善，房(fáng)地産泡沫化金融化勢頭得(de)到根本扭轉。郭樹清稱，現在房(fáng)地産價格有一些調整，需求方面結構也有所變化，對金融業來(lái)說(shuō)是一個好事(shì)。

 

　　這場發布會透露出房(fáng)地産行業企業發展需擠出投資需求，防範金融風(fēng)險，平穩調整的信号。而事(shì)實上，政策面和房(fáng)企自(zì)身(shēn)也在一直回應。

 

　　自(zì)開年以來(lái)，多地“因城(chéng)施策”出台多項穩樓市“自(zì)選”政策，進行多番 “穩中有度”的涉房(fáng)金融政策調整；與此同時，房(fáng)企也在通過債務展期、出售資産、内部調整等手段積極展開“自(zì)救”。業内普遍認爲，部分(fēn)一、二線城(chéng)市樓市已有暖意，房(fáng)地産行業将告别“高歌猛進”，從(cóng)高增速向高質量發展階段轉變。

 

　　政策篇：

 

　　金融化勢頭逐步扭轉

 

　　房(fáng)地産對于國(guó)民(mín)經濟的重要性不言而喻。在繁榮初期，能夠加速城(chéng)鎮化與農業人(rén)口向城(chéng)市遷移，爲工(gōng)業等發展提供充足的勞動要素。但(dàn)随着房(fáng)地産開發與投資的回報率持續超過實體(tǐ)經營時，金融資源便開始向該領域過度傾斜，部分(fēn)房(fáng)産脫離(lí)居住屬性，“炒房(fáng)”現象出現。房(fáng)地産開發經營模式轉變爲“高負債、高杠杆、高周轉”，深埋金融風(fēng)險隐患。

 

　　鑒于此背景，2016年，明确“房(fáng)住不炒”定位以來(lái)，涉房(fáng)金融政策一直在進行“階段性調整”。受2020年疫情突發影(yǐng)響，前期房(fáng)地産市場也有“受傷”，但(dàn)随着疫情防控形勢向好、複工(gōng)複産加速推進，疊加經營貸、消費貸等助推，資金開始違規流入樓市，冷(lěng)清不足2個月的房(fáng)地産行業，進入長達4個月之久的升溫區。

 

　　彼時，部分(fēn)城(chéng)市樓市“虛熱(rè)”問(wèn)題嚴重，引發政策層面重點關注。2020年7月份，在房(fáng)地産工(gōng)作座談會上，相(xiàng)關部門(mén)明确表态，“要高度重視當前房(fáng)地産市場出現的新情況、新問(wèn)題，時刻繃緊房(fáng)地産調控這根弦”。同年，控制房(fáng)企有息債務增長的涉房(fáng)融資“三道紅(hóng)線”，以及各大(dà)商業銀行明确分(fēn)檔設置的房(fáng)地産貸款餘額占比上限、個人(rén)住房(fáng)貸款餘額占比上限政策，相(xiàng)繼落地。

 

　　但(dàn)政策傳導至市場需要時間，部分(fēn)重點城(chéng)市2021年上半年樓市成交依然火(huǒ)熱(rè)，炒房(fáng)團仍有出沒。在此背景下，2021年7月份，住建部等八部門(mén)聯合發布通知，将依法重點整治房(fáng)地産開發、房(fáng)屋買賣等人(rén)民(mín)群衆反映強烈、社會關注度高的突出問(wèn)題。信貸收緊緊随其後，熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)貸利率接連上調，監管部門(mén)對違規貸款銀行密集開出罰單。2021年下半年，房(fáng)地産市場明顯降溫。

 

　　不久之後，受制于融資端收緊、銷售端遇冷(lěng)、信貸環境趨嚴以及償債壓力猶存等因素，過去(qù)盲目擴張的房(fáng)企開始陷入流動性危機(jī)。當某知名頭部房(fáng)企出現債務違約，引發了市場對行業信用基本面的擔憂。

 

　　58安居客房(fáng)産研究院分(fēn)院院長張波在接受《證券日(rì)報》記者采訪時表示，不論是“三道紅(hóng)線”、房(fáng)地産貸款集中度管理(lǐ)制度，還(hái)是二手房(fáng)指導價等調控政策，本意均是穩樓市，構建行業發展的長效機(jī)制。不過，一些金融機(jī)構在具體(tǐ)執行過程中也确實存在尺度過嚴、力度過大(dà)等問(wèn)題，疊加部分(fēn)房(fáng)企本身(shēn)不自(zì)律，加速此類房(fáng)企流動性危機(jī)浮出水面。

 

　　去(qù)年四季度以來(lái)，涉房(fáng)金融政策動态調整再啓，信貸環境邊際改善，壓在房(fáng)企頭頂的流動性“緊箍”有所放(fàng)松。盡管當下銷售端回暖迹象還(hái)不明顯，但(dàn)對從(cóng)業者來(lái)說(shuō)，春天的氣息已淡淡飄來(lái)。

 

　　細數近半年來(lái)的政策變動，呈現“穩中有度”之勢。降準、降息之外，并購(gòu)貸也被明确“暫不納入房(fáng)地産貸款集中度管理(lǐ)”，且不計(jì)入“三道紅(hóng)線”融資限制。同時，商品房(fáng)預售資金監管新規出台，緩解了房(fáng)企的流動性緊張。

 

　　一位不便具名的業内人(rén)士稱，雖然并購(gòu)貸調整難以對整個房(fáng)地産市場産生(shēng)較大(dà)影(yǐng)響，但(dàn)确實在客觀層面減少了銀行放(fàng)貸約束，利好情緒面，疊加今年1月份5年期以上LPR迎來(lái)21個月以來(lái)的首次下調，猶如(rú)給樓市又注入一劑“強心針”。

 

　　談及涉房(fáng)金融政策調整的原因，東方金誠首席宏觀分(fēn)析師(shī)王青在接受《證券日(rì)報》記者采訪時認爲，首先，去(qù)年下半年以來(lái)，頭部房(fáng)企債券違約風(fēng)險逐漸暴露，成爲市場關注焦點，而房(fáng)地産及其上下遊産業鏈在整個國(guó)民(mín)經濟中占有較高比例，因此從(cóng)維護金融穩定大(dà)局出發，需要适度調整房(fáng)企融資政策；其次，在前期政策壓力下，房(fáng)地産行業轉入“寒潮期”，銷量放(fàng)緩、房(fáng)價下跌、投資下滑等問(wèn)題接連出現且呈持續狀态，因而從(cóng)引導行業健康發展和良性循環角度出發，也需要政策面做出調整。

 

　　王青稱，從(cóng)産業鏈角度看(kàn)，房(fáng)企債務違約會導緻關聯行業财務風(fēng)險和壞賬損失增加，對房(fáng)地産風(fēng)險敞口較大(dà)的金融機(jī)構首當其沖。爲避免系統性金融風(fēng)險的發生(shēng)，當前房(fáng)地産調控政策從(cóng)趨緊變爲适度調整。

 

　　當下政策的适度寬松，在全國(guó)各地正以多種“自(zì)選”加“組合”的方式落實，最終目标是助力房(fáng)地産行業告别高歌猛進，擁抱精耕細作，從(cóng)高增速向高質量發展階段轉變。

 

　　行業篇：

 

　　積極自(zì)救助基本面回暖

 

　　回顧此次行業信用基本面危機(jī)，始于某閩系千億房(fáng)企。剛高喊邁入2000億元規模陣營不久，該房(fáng)企掌舵人(rén)就(jiù)曝出被列入失信被執行人(rén)名單，連帶公司深陷債務違約、市值縮水、項目停工(gōng)、業主維權等深淵。

 

　　“‘擴張步伐過大(dà)’和‘管理(lǐ)失速’是陷入困局的根本原因”，上述公司掌舵人(rén)對《證券日(rì)報》記者總結道。

 

　　這也絕非孤案。例如(rú)，2021年2月份之後，同爲千億元陣營的華夏幸福公告債務違約。同年7月份，千億元規模房(fáng)企藍光(guāng)發展宣布無法如(rú)期償還(hái)27億元債務。

 

　　據悉，自(zì)2021年10月份以來(lái)，由于上述房(fáng)企違約引發行業信用擔憂，評級機(jī)構紛紛下調内房(fáng)股信用評級，境外債“借新還(hái)舊”通道幾近堵塞。2021年，百強房(fáng)企銷售目标完成率均值爲90%，銷售規模負增長房(fáng)企數量攀升。在行業整體(tǐ)去(qù)杠杆、市場降溫大(dà)背景下，房(fáng)企融資現金流和銷售現金流雙重承壓，陷入兩難境地。

 

　　更難的是，還(hái)債高峰期臨近。據貝殼研究院統計(jì)，2022年，房(fáng)企到期債務預計(jì)約9603億元，1月份、3月份、4月份、7月份的月度償債規模均超千億元。

 

　　在多重壓力下，絕大(dà)多數房(fáng)企選擇通過配股融資、回購(gòu)境外債、債務展期、出售資産、内部調整等措施展開“自(zì)救”。

 

　　“‘時間短(duǎn)起效快(kuài)’的化解風(fēng)險方式主要有兩種：一通過出售資産，快(kuài)速回籠資金，以達到補充現金、償還(hái)債務的目的；二是與債權人(rén)積極溝通，達成債務展期協議(yì)，延緩短(duǎn)期償債壓力。”中指研究院企業事(shì)業部研究負責人(rén)劉水對《證券日(rì)報》記者表示，目前已有多家企業成功出售境内外所持有形資産、股權等。同時，也有多隻海外債成功展期。這些舉措可(kě)以快(kuài)速解決短(duǎn)期債務壓力，避免引發交叉違約、資金鏈斷裂等衍生(shēng)惡性事(shì)件。

 

　　具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，據不完全統計(jì)，共有18家房(fáng)企将價值3200億元的資産擺上貨架。世茂集團、融創中國(guó)、陽光(guāng)城(chéng)等房(fáng)企已經處置多處資産，多家大(dà)型房(fáng)企借此回款均超百億元。此外，需要注意的是，債務展期并不意味着可(kě)以改變償債壓力保持高位的現實。

 

　　根據上市公司公告和發債公開信息統計(jì)，近期各類形式的金融機(jī)構融資支持規模已超過700億元，且2月下旬以來(lái)有加速增長趨勢。需要指出的是，達成收并購(gòu)交易并不容易。“通常需要應對抵押、擔保等情況，剔除相(xiàng)應負債後，資産已大(dà)打折扣，極端情況會出現資不抵債，若減值過多出售，隻能起到剝離(lí)債務的作用，無法充盈現金流。”劉水表示，在資金有限的情況下，如(rú)何在經營與償債之間尋求平衡，是房(fáng)企當前的第一要務。

 

　　市場篇:

 

　　“小陽春”行情可(kě)期

 

　　“信貸政策的變化會快(kuài)速反應到購(gòu)房(fáng)流程中，降低購(gòu)房(fáng)成本。同時，也能釋放(fàng)出‘穩預期’的信号。”在易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進看(kàn)來(lái)，去(qù)年四季度以來(lái)，樓市信貸環境的适度寬松，或許能加速釋放(fàng)合理(lǐ)購(gòu)房(fáng)需求，有助于修複行業基本面和信心。

 

　　結合國(guó)家統計(jì)局近日(rì)公布的最新數據來(lái)看(kàn)，在涉房(fáng)政策适度調整後，1月份，在70個大(dà)中城(chéng)市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降的城(chéng)市分(fēn)别有39個和55個，比前一個月分(fēn)别減少11個和8個。

 

　　以北京爲例，《證券日(rì)報》記者從(cóng)北京某房(fáng)産中介處了解到，相(xiàng)較于去(qù)年11月底，當前各家銀行的批貸速度有所加快(kuài)，普遍爲面簽完畢後的3個工(gōng)作日(rì)至5個工(gōng)作日(rì)以内，甚至有銀行可(kě)以做到最快(kuài)1個工(gōng)作日(rì)批貸。另外，從(cóng)放(fàng)款方面來(lái)說(shuō)，相(xiàng)較于去(qù)年11月份僅有個别銀行能在抵押完成後1個月内放(fàng)款，當前大(dà)部分(fēn)銀行均能做到抵押完成後5個工(gōng)作日(rì)，或過戶後5個工(gōng)作日(rì)至7個工(gōng)作日(rì)以内放(fàng)款。

 

　　張波認爲，“因城(chéng)施策”方針指導下，多個城(chéng)市和區域發布穩樓市新政，疊加信貸環境持續改善，将提振市場信心，一、二線熱(rè)點城(chéng)市的樓市“小陽春”行情值得(de)期待。

 

　　“當前大(dà)城(chéng)市現房(fáng)庫存偏低，上海、杭州、深圳、重慶等商品住宅的去(qù)化周期不足1年，表明當地新房(fáng)供應不足問(wèn)題較爲突出。結合居民(mín)部門(mén)住房(fáng)金融環境邊際改善，考慮到信貸環境通常領先銷售6個月至9個月，預計(jì)信貸滞後效應将在今年三季度開始顯現，屆時住房(fáng)需求将逐步恢複。”中國(guó)銀行研究院研究員(yuán)葉銀丹告訴記者，此外，由于2022年整體(tǐ)地價上行壓力較大(dà)，且重點城(chéng)市當前現房(fáng)庫存緊張，預計(jì)可(kě)能會推動相(xiàng)應地區住宅、寫字樓和商業地産等房(fáng)價在今年下半年開始回升。

 

　　需要關注的是，盡管當前市場普遍預期本輪房(fáng)地産下行過程将在年中告一段落，但(dàn)對于樓市“小陽春”行情，王青卻持有不同觀點。王青認爲，日(rì)前，住建部定調，“不将房(fáng)地産作爲短(duǎn)期刺激經濟的手段”，而是更多承擔起穩增長角色，加之房(fáng)地産政策回暖取向更多是防禦性的，主要是爲了避免房(fáng)企違約無序擴散。因此，預計(jì)年内出現樓市顯著升溫、房(fáng)價再度較快(kuài)上漲的可(kě)能性很小。而“因城(chéng)施策”背景下，重點城(chéng)市若出現遲到的“小陽春”行情，政策面或将及時回調，以防止樓市大(dà)落大(dà)起。

 

　　中信證券則表示，各地可(kě)能在住房(fáng)需求支持方面還(hái)有新的加碼動作。2022年3月份或是房(fáng)地産市場銷售的底部，基本面将在2022年二季度之後逆轉。

 

　　整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，涉房(fáng)金融政策的階段性調整，疊加房(fáng)企積極自(zì)救，部分(fēn)一、二線城(chéng)市樓市已有暖意，未來(lái)“小陽春”行情可(kě)期。

 

（責任編輯：王婉瑩）