本報兩會報道組 王麗新

　　今年政府工(gōng)作報告指出，堅持房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購(gòu)并舉，加快(kuài)發展長租房(fáng)市場，推進保障性住房(fáng)建設。

　　今年全國(guó)兩會，多位代表、委員(yuán)也提出了關于發展租賃住房(fáng)市場的建議(yì)。全國(guó)人(rén)大(dà)代表、建設銀行湖南(nán)省分(fēn)行行長文愛華建議(yì)，應從(cóng)加強住房(fáng)租賃行業監管、推進租賃賦權、鼓勵機(jī)構化長租房(fáng)和加大(dà)金融機(jī)構支持等四方面着手，培育和發展住房(fáng)租賃市場。

　　形成“租購(gòu)并舉”住房(fáng)格局

　　近年來(lái)，中央多次在重要會議(yì)和文件中提及保障性租賃住房(fáng)，相(xiàng)關配套政策不斷落實，地方政府則紛紛跟進，推動形成“租購(gòu)并舉”的住房(fáng)格局。

　　“印象最深的是保障性租賃住房(fáng)政策的出台，2021年7月2日(rì)國(guó)務院發布《關于加快(kuài)發展保障性租賃住房(fáng)的意見》（以下簡稱《意見》），首次從(cóng)國(guó)家層面明确了住房(fáng)保障體(tǐ)系的頂層設計(jì)，體(tǐ)現出國(guó)家對于保障性租賃住房(fáng)的重視程度。”中指研究院指數事(shì)業部研究副總監徐躍進向《證券日(rì)報》記者表示，此後，各地方政府跟進出台相(xiàng)關實施意見，“十四五”時期40個重點城(chéng)市計(jì)劃籌集保障性租賃住房(fáng)650萬套（間）。

　　“《意見》首次明确了以公租房(fáng)、保障性租賃住房(fáng)和共有産權房(fáng)爲主體(tǐ)的住房(fáng)保障體(tǐ)系，明确了将保障性租賃住房(fáng)作爲解決符合條件的新市民(mín)、青年人(rén)等群體(tǐ)住房(fáng)困難問(wèn)題的主要途徑。”貝殼研究院高級分(fēn)析師(shī)黃(huáng)卉向《證券日(rì)報》記者表示。

　　完善長租房(fáng)商業生(shēng)态系統

　　《2021中國(guó)城(chéng)市租住生(shēng)活藍皮書(shū)》預計(jì)，10年内租房(fáng)人(rén)口将近2.6億。但(dàn)當前租賃住房(fáng)供給仍以存量房(fáng)爲主，其中40%存在質量、環境、配套錯配等問(wèn)題。租房(fáng)需求與供給之間仍不平衡。

　　支持專業化住房(fáng)租賃企業發展，提高重點城(chéng)市機(jī)構化長租房(fáng)占比，是解決供需錯配的有效手段之一。“機(jī)構化長租房(fáng)可(kě)以滿足品質居住需求，促進‘職住平衡’。”長租公寓龍頭企業自(zì)如(rú)相(xiàng)關人(rén)士向《證券日(rì)報》記者表示。

　　北京市第十五屆人(rén)大(dà)财政經濟委員(yuán)會委員(yuán)、中國(guó)社會科(kē)學院學部委員(yuán)、國(guó)家金融與發展實驗室理(lǐ)事(shì)長李揚認爲，在住房(fáng)市場上推行供給側結構性改革，重點加快(kuài)發展長租房(fáng)市場，是下一階段各級政府推動城(chéng)市住房(fáng)市場發展的重要任務。

　　實際上，在近一年的發展中，長租房(fáng)已成爲緩解大(dà)城(chéng)市居住問(wèn)題的重要手段之一，相(xiàng)關住房(fáng)租賃企業也正朝着更加專業化的方向邁進。

　　“我國(guó)機(jī)構化滲透率低于5%，中國(guó)租賃機(jī)構化率距成熟市場還(hái)有很大(dà)差距，有很大(dà)提升空間。”龍湖集團旗下長租公寓品牌冠寓相(xiàng)關人(rén)士告訴記者，龍湖集團将冠寓作爲主航道業務發展，從(cóng)2016年推出至今，已布局全國(guó)30餘個高量級城(chéng)市，開業規模突破10萬間，2021年進入盈利元年。當下，行業的各項政策正逐漸落地，“十四五”期間，在土(tǔ)地、财稅、金融管控機(jī)制D等方面系統性地給予扶持，這是所有租賃租房(fáng)企業的機(jī)遇，也是挑戰。

　　“挑戰”來(lái)自(zì)多方面。“難點在于融資和運營。”黃(huáng)卉向《證券日(rì)報》記者表示，在融資上，一方面住房(fáng)租賃項目具有投資回報周期較長、收益率較低的特點，需要長期資金的投入，但(dàn)目前保險、社保、公積金等長期資金參與租賃尚處于探索階段；另一方面住房(fáng)租賃企業由于缺乏高值擔保品、底層資産體(tǐ)量較小、收益率低等特征，導緻大(dà)部分(fēn)租賃企業資信較低，較難獲得(de)銀行貸款、發行債券或是發行REITs。在運營方面，此前租賃企業多處于粗放(fàng)式發展階段，在精細化運營方面尚需積累。

　　不過，這種局面将得(de)到改善。今年的政府工(gōng)作報告指出，加快(kuài)發展長租房(fáng)市場。而在此之前，繼2月8日(rì)，央行、銀保監會發布《關于保障性租賃住房(fáng)有關貸款不納入房(fáng)地産貸款集中度管理(lǐ)的通知》後，2月27日(rì)，銀保監會、住建部聯合發布《關于銀行保險機(jī)構支持保障性租賃住房(fáng)市場發展的指導意見》，進一步加強對保障性租賃住房(fáng)建設運營的金融支持。

（責任編輯：王婉瑩）