“近兩年，受線上消費疊加新冠肺炎疫情的沖擊，國(guó)内衆多購(gòu)物中心、酒店(diàn)、寫字樓等商業地産紛紛以被動降租來(lái)抵禦風(fēng)險，不少商業綜合體(tǐ)通過加強線上促銷、直播帶貨以及推行夜市經濟等方式實現逆勢崛起，通過提升運營管理(lǐ)能力來(lái)實現商業地産資産增值，推動商業物業資産證券化成爲備受關注的議(yì)題。”全國(guó)政協委員(yuán)、銀泰集團創始人(rén)兼董事(shì)長沈國(guó)軍接受本報記者采訪時表示，目前商業地産領域的資産證券化落地步伐較爲遲緩，一定程度上阻礙了行業高質量發展的進程。針對這一問(wèn)題，今年兩會他(tā)提交了《關于加快(kuài)商業物業資産證券化，爲促内需、穩就(jiù)業作貢獻的提案》。

　　在過去(qù)一年的調研中，沈國(guó)軍發現以大(dà)型購(gòu)物中心爲代表的商業綜合體(tǐ)已成爲新零售及消費升級的主要場景，資産優質性和盤活增值潛力巨大(dà)。同時，近年來(lái)國(guó)内公募基礎設施領域成功推行的REITs（不動産投資信托基金）也爲商業物業資産證券化提供了積極借鑒。

　　由此，沈國(guó)軍認爲當前加快(kuài)推進商業物業資産證券化的時機(jī)已趨成熟，但(dàn)相(xiàng)關的法制、監管及财稅等政策還(hái)需進一步完善。他(tā)建議(yì)，首先應健全商業物業資産證券化的法制環境，明晰REITs中大(dà)類資産的類别和屬性，明确劃分(fēn)基金管理(lǐ)人(rén)與運營管理(lǐ)人(rén)的權責邊界；從(cóng)土(tǔ)地增值稅、印花稅、所得(de)稅三個角度着手，完善REITs相(xiàng)關的配套稅收政策。

　　其次要完善商業物業資産證券化監管體(tǐ)系。一方面加快(kuài)構建資産評估和信用評級體(tǐ)系，充分(fēn)發揮對REITs企業資金流動等方面評估和監管效力；另一方面加強對類REITs等創新産品信息披露環節監管引導，在産品信息披露完備性等方面，與市場上較爲成熟的其他(tā)标準化産品看(kàn)齊。

　　他(tā)還(hái)建議(yì)，依托商業物業優質運營主體(tǐ)開展REITs試點，優先考慮資産儲備充足的企業參與試點。最後，引導參與主體(tǐ)多關注底層資産質量，聚焦“資産融資”本義；引導物業持有人(rén)或資産管理(lǐ)人(rén)，通過提升資産運營和管理(lǐ)能力來(lái)打造REITs産品的核心競争力。

（責任編輯：劉朋）