2023年以來(lái)，盡管新房(fáng)成交量同比下降，但(dàn)二手房(fáng)成交量上漲，新房(fáng)與二手房(fáng)合起來(lái)的總成交量同比實現正增長。這表明，我國(guó)房(fáng)地産市場成交格局發生(shēng)了一定變化。

　　商品房(fáng)交易總量實現正增長減輕了各方對房(fáng)地産市場發展形勢的擔憂。當前我國(guó)房(fáng)地産市場總體(tǐ)處于調整周期，比較直接的體(tǐ)現是新建商品房(fáng)銷售量回升較爲緩慢(màn)。1月至11月，新建商品住宅銷售量同比下降8%。在新房(fáng)銷售量下降的情況下，二手房(fáng)銷售量增長帶動總量實現正增長，表明我國(guó)房(fáng)地産市場總需求量仍保持穩定，并未出現需求明顯萎縮的情況，而是交易結構發生(shēng)了變化。由此，分(fēn)析我國(guó)房(fáng)地産市場的走勢，不能隻看(kàn)新房(fáng)交易量，而是應綜合新房(fáng)和二手房(fáng)情況做出準确判斷。

　　2023年以來(lái)，我國(guó)二手房(fáng)交易量占住房(fáng)總交易量比例創曆史新高。1月至11月，全國(guó)二手房(fáng)交易量占新房(fáng)和二手房(fáng)總交易量的比重達37.1%，較上年同期提高約10個百分(fēn)點，創曆史新高。全國(guó)已經有7個省和直轄市二手住宅交易量超過新建商品住宅交易量。二手房(fáng)交易量在住房(fáng)交易量中占比越來(lái)越大(dà)，住房(fáng)交易逐步進入存量時代或将是大(dà)勢所趨。放(fàng)眼國(guó)外，美國(guó)當前的新房(fáng)交易量僅占住房(fáng)交易總量的10%左右。

　　二手房(fáng)交易量上漲有多重原因。一些房(fáng)地産企業債務違約，市場上出現了已售逾期難交付的房(fáng)地産開發項目。很多消費者擔心購(gòu)買新房(fáng)遇到難以交付的項目，而二手住宅不存在這個問(wèn)題，即買即住。同時，今年以來(lái)，“認房(fáng)不用認貸”“降低首付比例和房(fáng)貸利率”“降低交易稅費”“降低二手房(fáng)中介服務費”“帶押過戶”等政策促進了住房(fáng)消費需求釋放(fàng)，更有助于提高二手住宅流動性。此外，一些二手房(fáng)本身(shēn)就(jiù)具有地理(lǐ)位置優越、配套完善、服務優質等特點，和位置相(xiàng)對較爲偏遠(yuǎn)的新建商品住宅相(xiàng)比，具有一定優勢，當本輪價格調整到購(gòu)買者心理(lǐ)價位時便出手購(gòu)買。

　　二手房(fáng)交易量增長将進一步發揮對房(fáng)地産市場的帶動作用。老舊小區改造、完整居住社區建設、城(chéng)市更新等工(gōng)作的推進，大(dà)大(dà)提高了存量住房(fáng)品質。随着我國(guó)進入城(chéng)市更新的重要時期，住房(fáng)發展進入存量階段，存量經營将在房(fáng)地産業發展過程中分(fēn)量更重。房(fáng)地産業拉動投資增長的方式也将從(cóng)過去(qù)以大(dà)規模購(gòu)地開發爲主，轉向購(gòu)地開發與存量房(fáng)更新改造并重。二手房(fáng)交易量占比提高，有利于帶動家具、家電、家裝等下遊産業發展。同時，在存量住房(fáng)更新和改造過程中，将更加注重提升居住服務品質，因此有機(jī)會帶動中介、租賃、物業等細分(fēn)領域發展，房(fáng)地産業中服務内容的比重将有所增長。

　　針對二手房(fáng)交易占比增長這一趨勢，結合當前房(fáng)地産市場形勢，宜進一步深挖二手房(fáng)交易潛力，出台有力措施更好釋放(fàng)二手房(fáng)需求。包括進一步調整優化相(xiàng)關金融支持政策，實行一定稅費、中介費優惠措施，積極推進完整居住社區建設、城(chéng)市更新，優化居住服務供給。同時，完善相(xiàng)關制度，包括探索建立房(fáng)屋體(tǐ)檢、房(fáng)屋養老金、房(fáng)屋保險等，形成房(fáng)屋安全長效機(jī)制，讓房(fáng)屋全生(shēng)命周期安全管理(lǐ)有依據、有保障，讓老百姓住得(de)安心。

　　二手房(fáng)交易量占比提升，不代表新建商品住宅就(jiù)無人(rén)問(wèn)津了。随着“保交樓”工(gōng)作紮實推進，房(fáng)企纾困及穩妥化解房(fáng)地産領域風(fēng)險工(gōng)作開展，以及加大(dà)力度推進現房(fáng)銷售，新房(fáng)市場的預期也将随之修複和穩定，新房(fáng)銷售有望逐步好轉。值得(de)關注的是，房(fáng)地産市場供給側結構性改革也在進行中，未來(lái)新建商品住宅供給将根據人(rén)口變化确定住房(fáng)需求，根據需求确定供給數量，配置金融資源，實現以人(rén)定房(fáng)，以房(fáng)定地，以房(fáng)定錢，避免房(fáng)地産市場大(dà)起大(dà)落。