近日(rì)，住建部、中國(guó)人(rén)民(mín)銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人(rén)住房(fáng)貸款中住房(fáng)套數認定标準的通知》，給出了“認房(fáng)不認貸”政策具體(tǐ)實施标準，并将相(xiàng)關政策納入“一城(chéng)一策”政策工(gōng)具箱。财政部官網公布兩項針對房(fáng)地産市場的稅收優惠政策，涉及居民(mín)換購(gòu)住房(fáng)、公租房(fáng)等多個方面。

　　業内人(rén)士表示，多個部委集中發布房(fáng)地産調整優化政策，目的是降低居住成本，更好滿足剛性以及改善性住房(fáng)需求，下一步地方相(xiàng)關政策落地将明顯提速，房(fáng)地産市場端有望企穩。

　　8月25日(rì)，住建部等三部門(mén)加速推進“認房(fáng)不認貸”政策納入地方自(zì)選“工(gōng)具箱”，明确居民(mín)家庭（包括借款人(rén)、配偶及未成年子女(nǚ)）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房(fáng)時，家庭成員(yuán)在當地名下無成套住房(fáng)的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房(fáng)，銀行業金融機(jī)構均按首套住房(fáng)執行住房(fáng)信貸政策。

　　就(jiù)在同一日(rì)，财政部、住建部、稅務總局等三部門(mén)發布延期換購(gòu)住房(fáng)退還(hái)個人(rén)所得(de)稅政策，将去(qù)年9月30日(rì)出台、原本将于今年底到期的置換住房(fáng)退個稅政策，延期到2025年底。即2025年12月31日(rì)前出售自(zì)有住房(fáng)并在1年内重新購(gòu)買住房(fáng)的納稅人(rén)，對其出售現住房(fáng)已繳納的個人(rén)所得(de)稅予以退稅優惠。

　　招聯首席研究員(yuán)董希淼表示，二套房(fáng)認定标準優化，疊加退稅優惠，将有助于降低居民(mín)住房(fáng)消費負擔，更好地滿足居民(mín)剛性和改善性住房(fáng)消費需求，進一步提振居民(mín)住房(fáng)消費意願。

　　廣東省城(chéng)規院住房(fáng)政策研究中心首席研究員(yuán)李宇嘉表示，交易成本降低，疊加前面“認房(fáng)不認貸”政策的落地，改善型需求釋放(fàng)的同時，部分(fēn)小戶型、低總價的二手剛需房(fáng)源也将釋放(fàng)，有利于剛需上車，從(cóng)而形成剛需和改善型需求良性循環，帶動房(fáng)地産市場逐漸穩定。

　　“‘認房(fáng)又認貸’是典型的市場過熱(rè)時期出台的限制性交易政策。”克而瑞研究中心副總經理(lǐ)楊科(kē)偉表示，“認房(fáng)又認貸”主要是銀行發放(fàng)貸款時評判首套房(fáng)、二套房(fáng)的标準，意味着隻要在全國(guó)有過貸款記錄，再次申請(qǐng)貸款按照(zhào)二套房(fáng)來(lái)發放(fàng)。此次政策調整是随着市場供需關系轉變适當優化，以支持和鼓勵合理(lǐ)購(gòu)房(fáng)需求有序釋放(fàng)。

　　招商宏觀分(fēn)析師(shī)張靜(jìng)靜(jìng)表示，根據公開信息整理(lǐ)，目前仍在執行“認房(fáng)又認貸”的主要是一線和部分(fēn)二線城(chéng)市，包括北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門(mén)、成都(dōu)、長沙、合肥、福州、武漢、青島、甯波、重慶、石家莊等。按國(guó)家統計(jì)局數據計(jì)算，2021年全年，上述城(chéng)市貢獻了全國(guó)房(fáng)地産開發投資完成額的28.3%、商品房(fáng)銷售金額的30.1%。考慮到近兩年其他(tā)非認房(fáng)認貸地區面臨更大(dà)的房(fáng)地産下行壓力，目前上述城(chéng)市的貢獻比重應較2021年有進一步提高。

　　“預計(jì)政策工(gōng)具主要釋放(fàng)剛需和改善需求，有助于提振房(fáng)地産行業景氣度。”張靜(jìng)靜(jìng)說(shuō)。

　　實際上，近期中央已就(jiù)住房(fáng)政策多次表态。7月24日(rì)召開的中央政治局會議(yì)提出，适應我國(guó)房(fáng)地産市場供求關系發生(shēng)重大(dà)變化的新形勢，适時調整優化房(fáng)地産政策，因城(chéng)施策用好政策工(gōng)具箱，更好滿足居民(mín)剛性和改善性住房(fáng)需求。27日(rì)住建部部長在建築企業座談會上，指明政策三大(dà)優化方向——降首付、降利率、落地“認房(fáng)不用認貸”。8月1日(rì)，中國(guó)人(rén)民(mín)銀行、國(guó)家外彙管理(lǐ)局召開2023年下半年工(gōng)作會議(yì)指出，對于房(fáng)地産相(xiàng)關政策，重點包括落實好“金融16條”、精準實施差别化住房(fáng)信貸、引導房(fáng)貸利率和首付比下降、調整存量房(fáng)貸利率。

　　政策的明确，讓地方調整更有方向。浙江省嘉興市發布《關于進一步促進房(fáng)地産市場平穩健康發展的措施》，其中包含取消全部住房(fáng)行政限制性措施、上調住房(fáng)公積金貸款最高限額、實行土(tǔ)地預出讓制度、加強規劃條件管控、支持房(fáng)地産企業健康發展合理(lǐ)融資需求、提升住宅建築品質等。同時明确，首套房(fáng)住房(fáng)公積金貸款，最低首付款比例繼續執行20%，二套房(fáng)住房(fáng)公積金貸款最低首付款比例30%執行。商業貸款方面，指導商業銀行依法有序調整存量個人(rén)住房(fáng)貸款利率。

　　對于後續是否會有更多城(chéng)市跟進，楊科(kē)偉表示，此次發文後，“認房(fáng)不認貸”将在地方加速落地。下一步，房(fáng)地産限購(gòu)、限貸、限售等措施将繼續優化，比如(rú)降低二套房(fáng)貸利率下限、調整較高的存量房(fáng)貸利率等，從(cóng)需求側發力激發居民(mín)住房(fáng)消費需求，更好地推動房(fáng)地産市場平穩健康發展。