日(rì)前召開的中央政治局會議(yì)指出，要切實防範化解重點領域風(fēng)險，适應我國(guó)房(fáng)地産市場供求關系發生(shēng)重大(dà)變化的新形勢，适時調整優化房(fáng)地産政策，因城(chéng)施策用好政策工(gōng)具箱。6月份，個人(rén)住房(fáng)貸款利率爲4.11%，同比下降0.51個百分(fēn)點，有望進一步釋放(fàng)市場需求。專家表示，要着力提高信貸政策精準度。

　　房(fáng)貸利率穩中有降

　　上半年，新發放(fàng)個人(rén)住房(fáng)貸款加權平均利率爲4.18%，比上年同期低107個BP（基點）。貝殼研究院監測數據顯示，6月份貝殼百城(chéng)首套、二套主流房(fáng)貸利率分(fēn)别較去(qù)年同期回落42個BP、17個BP。

　　房(fáng)貸利率下行，主要與兩方面因素有關。一方面，貸款市場報價利率（LPR）改革效能持續釋放(fàng)。“99%房(fáng)貸選擇的是浮動利率機(jī)制，即以LPR爲基準，簽貸款合同時選擇一個加點，根據當時市場供需關系、商定加點幅度。”中國(guó)人(rén)民(mín)銀行貨币政策司司長鄒瀾說(shuō)。6月20日(rì)，5年期以上LPR下降10個基點至4.2%，房(fáng)貸利率随之下行。另一方面，去(qù)年12月份，首套住房(fáng)貸款利率政策動态調整機(jī)制建立，已有多個城(chéng)市結合自(zì)身(shēn)實際，下調或取消新發放(fàng)首套房(fáng)利率下限，進而推動房(fáng)貸利率整體(tǐ)下行。

　　與此同時，各家銀行放(fàng)款速度也保持在較高水平。貝殼研究院監測數據顯示，6月份貝殼百城(chéng)銀行平均放(fàng)款周期爲23天，維持較快(kuài)放(fàng)款速度。“通常情況下，銀行會在6月底前集中發放(fàng)個人(rén)住房(fáng)貸款。”東方金誠首席宏觀分(fēn)析師(shī)王青表示，受此影(yǐng)響，疊加部分(fēn)城(chéng)市下調首付比例，今年6月份居民(mín)中長期貸款增加4630億元，同比多增463億元，超出市場預期。

　　理(lǐ)性看(kàn)待需求變化

　　在貸款價格下降、放(fàng)款速度提升的綜合作用下，個人(rén)住房(fáng)需求有所回升。但(dàn)目前市場上仍有部分(fēn)聲音質疑住房(fáng)需求。

　　質疑主要集中在兩方面。一是個人(rén)住房(fáng)貸款餘額減少。鄒瀾表示，與同期商品房(fáng)銷售規模直接相(xiàng)關的，是個人(rén)住房(fáng)貸款的投放(fàng)數據，而不是餘額數據。從(cóng)投放(fàng)數據看(kàn)，上半年，個人(rén)住房(fáng)貸款累計(jì)發放(fàng)3.5萬億元，較去(qù)年同期多發放(fàng)5100多億元。個人(rén)住房(fáng)貸款餘額之所以減少，與部分(fēn)居民(mín)提前還(hái)貸有關，并不能說(shuō)明住房(fáng)需求不足。“由于理(lǐ)财收益率、房(fáng)貸利率等價格關系已經發生(shēng)變化，居民(mín)使用存款、減少其他(tā)投資提前償還(hái)存量貸款現象大(dà)幅增加。”鄒瀾說(shuō)。

　　二是商品房(fáng)銷售有所下滑。“一季度前期積壓的購(gòu)房(fáng)需求集中釋放(fàng)，帶動房(fáng)地産市場有所改善，二季度房(fáng)地産市場逐步回歸常态化運行。”國(guó)家統計(jì)局新聞發言人(rén)、國(guó)民(mín)經濟綜合統計(jì)司司長付淩晖說(shuō)。上半年，全國(guó)商品房(fáng)銷售面積同比下降5.3%，銷售額增長1.1%，均明顯好于去(qù)年全年，銷售面積降幅明顯收窄，銷售額由降轉升。貝殼研究院監測數據顯示，目前消費者看(kàn)房(fáng)仍較爲積極，5月份重點50城(chéng)帶看(kàn)客戶量與4月份相(xiàng)比基本持平，同比仍有超三成的增長。

　　由此可(kě)見，合理(lǐ)住房(fáng)需求仍在持續釋放(fàng)，接下來(lái)要協同做好供給端保障。“金融部門(mén)按照(zhào)黨中央、國(guó)務院部署，配合有關部門(mén)加大(dà)保交樓支持力度，保持房(fáng)地産重點融資渠道穩定。”鄒瀾說(shuō)。一方面，商業銀行開發貸款投放(fàng)力度加大(dà)，今年上半年累計(jì)新增4200多億元，同比多增約2000億元，促進了開發商加快(kuài)項目建設、保障項目交付。另一方面，穩定債券、股權等重點融資渠道。去(qù)年11月份以來(lái)，在“第二支箭”框架下，累計(jì)爲民(mín)營房(fáng)企約260億元債券發行提供增信支持；中國(guó)證監會優化房(fáng)企上市融資政策後，已有多家企業獲得(de)股權融資支持。

　　　政策仍有優化空間

　　當前備受市場關注的是，個人(rén)住房(fáng)金融政策是否有優化空間，尤其集中在提前還(hái)貸、存量房(fáng)貸利率調整等事(shì)項上。關于提前還(hái)房(fáng)貸，金融管理(lǐ)部門(mén)已作出部署，要求商業銀行強化“以客戶爲中心”理(lǐ)念，按照(zhào)合同約定、做好客戶的提前還(hái)款服務工(gōng)作。今年2月份，原中國(guó)銀保監會已會同中國(guó)人(rén)民(mín)銀行召開部分(fēn)商業銀行座談會，要求銀行加快(kuài)處理(lǐ)積壓申請(qǐng)。

　　“關于存量房(fáng)貸利率調整，接下來(lái)有兩種可(kě)能性，即直接降、間接降。”招聯金融首席研究員(yuán)董希淼說(shuō)，前者是指變更合同條款，後者是指貸款以新換舊。“按照(zhào)市場化、法治化原則，我們支持、鼓勵商業銀行與借款人(rén)自(zì)主協商變更合同約定，或者用新發放(fàng)貸款置換原來(lái)存量貸款。”鄒瀾說(shuō)，提前還(hái)房(fáng)貸是居民(mín)資産配置的一個調整，盡管5年期以上LPR下行了0.45個百分(fēn)點，但(dàn)由于約定的加點幅度在合同期限内固定不變，因此，前些年發放(fàng)的存量房(fáng)貸利率仍處于相(xiàng)對較高水平，這導緻了提前還(hái)款大(dà)幅增加。

　　需要注意的是，由于貸款合同變更、貸款置換涉及商業銀行的自(zì)主經營權，具體(tǐ)事(shì)項仍需借款人(rén)與商業銀行在合法合規的前提下協商一緻。“銀行尤其是國(guó)有大(dà)行應意識到，降低存量房(fáng)貸利率是一個當下痛苦、長遠(yuǎn)有利的選擇。”董希淼說(shuō)，提前還(hái)款、降低存量房(fáng)貸利率都(dōu)會影(yǐng)響銀行收益，但(dàn)從(cóng)長遠(yuǎn)看(kàn)，後者有助于增強客戶黏性、穩定存量客戶。

　　“接下來(lái)，金融部門(mén)将積極配合有關部門(mén)加強政策研究，因城(chéng)施策提高政策精準度，更好支持剛性和改善性住房(fáng)需求，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。”鄒瀾說(shuō)，人(rén)民(mín)銀行将深入貫徹落實黨中央、國(guó)務院決策部署，堅持“房(fáng)住不炒”定位，配合相(xiàng)關部門(mén)和地方政府紮實做好保交樓、保民(mín)生(shēng)、保穩定工(gōng)作，滿足行業合理(lǐ)融資需求，繼續爲行業風(fēng)險有序出清創造有利金融環境。