“我的房(fáng)貸利率比現在杭州首套房(fáng)的房(fáng)貸利率高很多，要是能降到相(xiàng)同水平就(jiù)好了。”杭州白(bái)領張晨對中國(guó)證券報記者說(shuō)。他(tā)最近非常關注存量房(fáng)貸利率調整的討(tǎo)論，目前杭州首套房(fáng)房(fáng)貸利率爲4%，而他(tā)的房(fáng)貸利率則是5.35%。

　　人(rén)民(mín)銀行貨币政策司司長鄒瀾日(rì)前表示，按照(zhào)市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人(rén)自(zì)主協商變更合同約定，或以新發放(fàng)貸款置換原來(lái)的存量貸款。金融管理(lǐ)部門(mén)的這一表态，回應了社會關切，也進一步将存量房(fáng)貸利率調整的話(huà)題引向深入。

　　專家認爲，對購(gòu)房(fáng)者來(lái)說(shuō)，降低存量房(fáng)貸利率可(kě)直接減輕其房(fáng)貸付息壓力，釋放(fàng)居民(mín)消費潛能，促進消費增長。于銀行而言，适度調整存量房(fáng)貸利率，有望緩解“提前還(hái)貸潮”，但(dàn)可(kě)能使銀行淨息差進一步承壓，需探索合理(lǐ)可(kě)行方案。同時，監管部門(mén)也可(kě)通過出台降準等支持政策，推動降低銀行負債成本，引導金融機(jī)構讓利于民(mín)，以價換量。

　　呼聲漸起

　　專家認爲，随着市場利率持續走低，存量房(fáng)貸利率明顯高于理(lǐ)财等投資收益率，居民(mín)贖回收益率走低的理(lǐ)财産品提前償還(hái)房(fáng)貸現象明顯增多。今年上半年，個人(rén)住房(fáng)貸款累計(jì)發放(fàng)3.5萬億元，較去(qù)年同期多發放(fàng)超過5100億元，但(dàn)統計(jì)數據顯示的個人(rén)住房(fáng)貸款餘額總體(tǐ)還(hái)略微減少。這背後，一些居民(mín)提前償還(hái)房(fáng)貸是一項重要原因。

　　“通過RMBS（個人(rén)住房(fáng)按揭貸款支持證券）條件早償率可(kě)以觀測到，2023年以來(lái)該指數呈波動上升趨勢，6月至7月較5月高峰有所回落，但(dàn)較2021年至2022年仍處于高位。”中泰證券研究所所長戴志鋒說(shuō)。RMBS條件早償率是居民(mín)個人(rén)住房(fáng)貸款提前償還(hái)行爲的重要觀測指标。

　　居民(mín)爲何紛紛選擇提前還(hái)貸？

　　鄒瀾表示，盡管去(qù)年以來(lái)貸款市場報價利率（LPR）下行0.45個百分(fēn)點，但(dàn)因爲合同約定的加點幅度在合同期限内是固定不變的，前些年發放(fàng)的存量房(fáng)貸利率仍然處在相(xiàng)對較高的水平，這與提前還(hái)貸大(dà)幅增加有較大(dà)關系。

　　“提前償還(hái)個人(rén)住房(fáng)貸款體(tǐ)現了居民(mín)在資産配置上的自(zì)發調整。”光(guāng)大(dà)證券首席固收分(fēn)析師(shī)張旭認爲，從(cóng)負債端看(kàn)，随着貸款利率持續下降，部分(fēn)貸款品種利率已明顯低于一些存量房(fáng)貸利率。從(cóng)投資端看(kàn)，近年金融資産回報率有所降低，與一些存量房(fáng)貸利率形成“倒挂”，也讓提前還(hái)貸變得(de)更加“劃算”。

　　可(kě)選之舉

　　降低存量房(fáng)貸利率被視爲遏制“提前還(hái)貸潮”的一個好辦法。專家指出，調整存量房(fáng)貸利率将減輕居民(mín)月供負擔，于銀行而言，可(kě)緩解提前還(hái)貸增多的問(wèn)題。

　　中信證券首席經濟學家明明表示，商業銀行與借款人(rén)自(zì)主協商變更合同約定或以新發放(fàng)貸款置換存量貸款，有利于減輕居民(mín)住房(fáng)消費負擔、緩解提前還(hái)貸壓力等問(wèn)題。同時，居民(mín)消費金融支出下降可(kě)部分(fēn)增加社會消費支出，從(cóng)需求端拉動經濟增長。

　　對商業銀行而言，降低存量房(fáng)貸利率可(kě)望留住優質客戶。戴志鋒認爲，按揭客戶是銀行最優質的零售客戶類型之一，

　　不僅能爲銀行帶來(lái)穩定、低風(fēng)險的貸款規模和利息收入，其派生(shēng)的留存存款、财富管理(lǐ)、非按揭貸款、高淨值客戶背後的企業融資等需求，也都(dōu)極具開發潛力。“在零售客戶競争白(bái)熱(rè)化背景下，合理(lǐ)的利率調降方案是優于客戶流失的選擇。”他(tā)說(shuō)。

　　張旭認爲，提前還(hái)貸使金融機(jī)構迅速流失個人(rén)房(fáng)貸這類優質資産，也需要居民(mín)在短(duǎn)時間内騰挪出大(dà)量資金，下調存量房(fáng)貸利率是對雙方均相(xiàng)對有利的做法。

　　路(lù)徑漸明

　　結合管理(lǐ)部門(mén)釋放(fàng)的信息，招聯首席研究員(yuán)董希淼等專家判斷，存量房(fáng)貸利率調整可(kě)能有兩種做法，即變更合同條款直接降、“以新換舊”間接降。

　　在董希淼看(kàn)來(lái)，貸款置換原則上應限于本行，不應鼓勵跨行“轉按揭”。可(kě)通過市場利率定價自(zì)律機(jī)制，商定銀行存量房(fáng)貸利率調整的總體(tǐ)原則。同時，建議(yì)各家銀行總行出台具體(tǐ)方案，明确直接降或間接降的條件、标準、流程。

　　值得(de)關注的是，當前下調存量房(fáng)貸利率的一大(dà)掣肘在于銀行淨息差較低。國(guó)家金融監督管理(lǐ)總局數據顯示，一季度，商業銀行淨息差收窄至1.74%。明明說(shuō)：“在銀行淨息差持續下行背景下，存量貸款利率下調會進一步壓縮盈利空間。”

　　某股份行業務人(rén)士對中國(guó)證券報記者表示：“降低存量貸款利率對商業銀行盈利的影(yǐng)響不小，目前仍處于討(tǎo)論研究階段，距離(lí)真正執行還(hái)有一段時間。在我們總行出台新的政策前，将一律按照(zhào)原有政策向客戶做好解釋工(gōng)作。”

　　“考慮到人(rén)民(mín)銀行對存量房(fáng)貸利率調整持‘支持和鼓勵’态度，給予商業銀行更多自(zì)主權，預計(jì)部分(fēn)大(dà)行将率先行動，發揮示範作用，其他(tā)銀行将結合自(zì)身(shēn)實際情況作出選擇。”明明說(shuō)。

　　專家建議(yì)，爲提高銀行降低存量房(fáng)貸利率積極性，可(kě)适度降低銀行負債成本，維護合理(lǐ)息差水平。2022年以來(lái)，銀行兩次主動下調存款利率。目前存款定期化、長期化趨勢明顯，銀行再次主動下調存款利率仍有一定空間。