房(fáng)地産行業是國(guó)民(mín)經濟的支柱産業。當前，高杠杆、高負債、高周轉模式已成“過去(qù)式”，“向新發展模式平穩過渡”成爲行業發展新方向。預計(jì)今年将是房(fáng)地産行業新舊動能轉換、重塑估值邏輯的分(fēn)水嶺，上市房(fáng)企将進入差異化競争時代。

　　在此背景下，房(fáng)企需從(cóng)自(zì)身(shēn)資源優勢、政策方向、市場需求中尋找機(jī)會，将經營邏輯從(cóng)以開發爲主轉向開發與經營并重。筆者認爲，房(fáng)企可(kě)從(cóng)以下三方面進行探索。

　　第一，合理(lǐ)調整業務結構，向非房(fáng)地産開發業務要利潤。過去(qù)幾年，不少房(fáng)企都(dōu)曾嘗試轉型，在其自(zì)有資金處于高位時，曾跨界投資糧油、金融證券、新能源車等賽道，但(dàn)本質依舊是依靠房(fáng)地産開發回籠的資金去(qù)“養”這些新業務。術業有專攻，房(fáng)企謀求轉型的第一步，或許是做“房(fáng)地産+”業務。

　　從(cóng)當下頭部房(fáng)企在代建、物管、商業地産、長租公寓、園林、設計(jì)以及施工(gōng)等“前項和後項一體(tǐ)化”業務方面的實踐來(lái)看(kàn)，綠城(chéng)中國(guó)、華潤置地、龍湖集團等上市房(fáng)企已經穩居部分(fēn)細分(fēn)業務賽道龍頭地位。從(cóng)2022年财報來(lái)看(kàn)，相(xiàng)關公司非房(fáng)開業務毛利率明顯高于開發主業，同時，這也是其在資本市場估值的加分(fēn)項。

　　第二，試水城(chéng)鄉建設及綠色建築，從(cóng)開發商向運營服務商轉型。過去(qù)，很多上市房(fáng)企嘗試向城(chéng)市運營商轉型。方向沒錯，也有廣闊市場前景，但(dàn)在實際操作層面，房(fáng)企往往會重走住宅開發老路(lù)，與真正的城(chéng)市服務商還(hái)存在距離(lí)。在文旅産業、鄉村振興、舊城(chéng)改造、片區綜合開發等領域存在着巨大(dà)的商機(jī)，若能利用城(chéng)市運營商在規劃、建設、招商等方面的能力去(qù)參與相(xiàng)關項目，将獲得(de)更多發展機(jī)遇。

　　在綠色建築領域，上市房(fáng)企亦可(kě)“做文章(zhāng)”。住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部與國(guó)家發展改革委發布的《城(chéng)鄉建設領域碳達峰實施方案》提出，“力争到2060年前，城(chéng)鄉建設方式全面實現綠色低碳轉型。”城(chéng)鄉綠色建築領域發展空間巨大(dà)，當前房(fáng)企在綠色建築方面布局規模相(xiàng)對較小。此外，綠色金融方面支持也有利于緩解房(fáng)企資金鏈壓力。

　　第三，關注好資産好項目，利用好REITs等融資工(gōng)具。在傳統房(fáng)地産開發模式下，房(fáng)企融資以銀行信貸、債券融資爲主。新發展模式下，房(fáng)企經營模式從(cóng)開發—銷售逐漸向持有—運營轉型，其中，公募REITs發揮的融資功能将越發明顯。不久前，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)常态化發行相(xiàng)關工(gōng)作的通知》，國(guó)家發展改革委印發《關于規範高效做好基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)項目申報推薦工(gōng)作的通知》，均提出“優先支持百貨商場、購(gòu)物中心、農貿市場等城(chéng)鄉商業網點項目，保障基本民(mín)生(shēng)的社區商業項目發行基礎設施REITs”。這無疑利好房(fáng)企，符合條件的公司要關注好資産，投資能産生(shēng)協同效應的好項目，以期獲得(de)穩定回報。

　　未來(lái)，上市房(fáng)企需保持戰略定力，錨定新發展目标，尋找适合自(zì)身(shēn)的轉型之路(lù)，助力行業新發展模式加速形成。