2022年，疫情反複、部分(fēn)期房(fáng)項目停工(gōng)等因素，疊加中長期住房(fáng)需求動能釋放(fàng)減弱，房(fáng)地産行業面臨前所未有的挑戰。

　　回顧過去(qù)這一年，據克而瑞統計(jì)，有39城(chéng)放(fàng)松限購(gòu)，甯波、佛山(shān)更是全面取消限購(gòu)；80多個城(chéng)市首套房(fáng)最低首付比例已經降至兩成；57城(chéng)執行認房(fáng)不認貸，促進置換需求入市；170城(chéng)減免住房(fáng)轉讓稅費、發放(fàng)财政補貼刺激購(gòu)房(fáng)需求等；243城(chéng)放(fàng)松公積金貸款……

　　随着11月份保交樓纾困基金、“金融16條”、“三箭”齊發等政策出台，房(fáng)地産行業迎來(lái)多重利好。展望2023年，防疫措施持續優化、經濟社會運行恢複常态，業内專家對行業的未來(lái)走勢普遍持樂觀态度，認爲政策的寬松趨勢有望延續并有所加碼，房(fáng)地産行業即将觸底反彈。

　　房(fáng)價

　　2022年，商品房(fáng)銷售額持續下行。國(guó)家統計(jì)局數據顯示，2022年1—11月，全國(guó)商品房(fáng)銷售面積爲121250萬平方米，與去(qù)年同期相(xiàng)比下降23.3%；商品房(fáng)銷售金額爲118648億元，與去(qù)年同期相(xiàng)比下降26.6%。

　　新建住宅價格方面，2022年百城(chéng)新建住宅價格自(zì)2014年後時隔7年再次出現年度下跌，全年累計(jì)下跌0.02%。具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，上半年百城(chéng)新建住宅價格累計(jì)上漲0.15%，漲幅較2021年同期收窄1.55個百分(fēn)點；下半年，受疫情多點散發、經濟下行壓力加大(dà)等因素影(yǐng)響，百城(chéng)新房(fáng)價格各月環比均下跌。12月，百城(chéng)新建住宅均價爲16177元/平方米，環比下跌0.08%，跌幅較11月擴大(dà)0.02個百分(fēn)點，已連續6個月環比下跌。

　　另外，中指研究院發布的2022年中國(guó)房(fáng)地産企業銷售情況顯示，2022年，百強房(fáng)企銷售總額約爲7.6萬億元，同比下降41.3%。其中，碧桂園仍然穩坐頭把交椅，以4643億元的銷售額排在榜單第一位，随後是保利發展、萬科(kē)集團，2022年銷售額分(fēn)别達到4408億元、4172.2億元。

　　中指研究院指數事(shì)業部研究總監陳文靜(jìng)在回顧2022年樓市市場表現時對《中國(guó)消費者報》記者表示，雖有多個利好政策疊加，但(dàn)尚未從(cóng)根本上扭轉樓市需求端低迷态勢。值得(de)關注的是，2023年元旦假期期間，重點監測22城(chéng)新建商品住宅成交面積較去(qù)年元旦假期增長超兩成，不同城(chéng)市市場行情分(fēn)化明顯，一線城(chéng)市市場韌性較強，核心一二線樓市活躍度有了明顯回升。

　　土(tǔ)拍(pāi)

　　受銷售持續下行及融資受限等因素影(yǐng)響，2022年土(tǔ)地市場供需均表現低迷，房(fáng)企投資拿地大(dà)幅縮量。諸葛找房(fáng)發布的數據顯示，2022年實現土(tǔ)地供應規劃建築面積爲90710.04萬平方米，較2021年下跌38.07%；成交規劃建築面積60291.32萬平方米，較2021年下跌45.91%，但(dàn)平均土(tǔ)地成交樓面價爲5119元/平方米，較2021年上漲5.98%，再度刷新了成交樓面價新高。

　　值得(de)注意的是，自(zì)2021年推行集中供地模式以來(lái)，土(tǔ)地市場監管逐步加強，供需兩端凸顯謹慎特征，土(tǔ)地供需規模連續2年下滑，但(dàn)平均成交樓面價已連續4年上揚。

　　諸葛找房(fáng)數據研究中心分(fēn)析師(shī)梁楠對《中國(guó)消費者報》記者表示，2022年土(tǔ)地市場基本呈現“溢價率低位徘徊，流拍(pāi)率高位震蕩”的特征。年初全國(guó)多城(chéng)積極出台改善政策，土(tǔ)地市場熱(rè)度呈現持續微升的态勢，5月份由于計(jì)劃集中拍(pāi)地的活動較少，市場熱(rè)度短(duǎn)暫下降，随後于6月份再度回升。進入下半年，房(fáng)企銷售端尚未見明顯好轉，資金鏈持續承壓，房(fáng)企拿地态度轉變，溢價率自(zì)7月份起持續下行，至10月份溢價率創新低，僅有1.24%。随後，在11月諸多金融支持政策加速落地的積極影(yǐng)響下，房(fáng)企融資環境改善，拿地信心微升，溢價率止降轉升爲7%，但(dàn)仍處于曆史較低水平。

　　從(cóng)未來(lái)發展趨勢上看(kàn)，當前銷售市場下行壓力仍較大(dà)，預計(jì)市場銷售企穩回暖後，房(fáng)企才會逐步恢複投資拿地意願。

　　保交樓

　　2022年7月28日(rì)，中央要求壓實地方政府責任，首次提出“保交樓、穩民(mín)生(shēng)”。随後，“保交樓”頻頻出現在重大(dà)會議(yì)的決策部署中，監管部門(mén)多次回應并高度重視，各地政府也加快(kuài)落實相(xiàng)關舉措及配套資金，有超70省市結合當地實際情況，實質推動“保交樓”舉措落地。

　　不久前召開的中央經濟工(gōng)作會議(yì)再次提出，要确保房(fáng)地産市場平穩發展，紮實做好“保交樓、保民(mín)生(shēng)、保穩定”各項工(gōng)作。

　　58安居客房(fáng)産研究院分(fēn)院院長張波對記者表示：“這是中央經濟工(gōng)作會議(yì)首次就(jiù)房(fáng)地産提出‘三保’政策。保交樓是穩定需求側信心的基礎，是保民(mín)生(shēng)的重要舉措，更是房(fáng)地産市場穩定的前提。而房(fáng)地産在恢複和擴大(dà)消費層面有着重要作用，也是推動經濟穩定發展的支柱力量。

　　2023年仍是“保交樓”的關鍵節點，伴随着各個配套政策不斷落實，保交樓資金落實速度有望加快(kuài)，将修複購(gòu)房(fáng)者置業信心，穩定市場預期。對于房(fáng)企來(lái)說(shuō)，如(rú)何按時保質交付已成爲檢驗房(fáng)企是否穩健經營的關鍵指标。

　　“三箭”齊發

　　2022年，地産融資“三支箭”——信貸支持工(gōng)具、債券融資支持工(gōng)具、股權融資工(gōng)具連發，爲房(fáng)地産市場企穩恢複提供了極大(dà)支持。

　　11月11日(rì)，央行和銀保監會聯合發布《關于做好當前金融支持房(fáng)地産市場平穩健康發展工(gōng)作的通知》，涉及房(fáng)地産開發貸、個人(rén)貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項借款、保護個人(rén)征信、延長貸款集中制、住房(fáng)租賃金融等共計(jì)16條措施，從(cóng)供需兩端全面支持房(fáng)地産市場平穩健康發展，政策力度空前。

　　11月28日(rì)，證監會發文表示，恢複上市房(fáng)企和涉房(fáng)上市公司再融資，這是四年來(lái)再次啓動房(fáng)地産股權融資。12月21日(rì)，證監會再發文稱，允許符合條件的房(fáng)企借殼上市，允許房(fáng)地産和建築等密切相(xiàng)關行業上市公司實施涉房(fáng)重組，這意味着在2010年被實質上叫停的“房(fáng)企借殼上市”重獲監管層支持。

　　截至目前，已有60家銀行向120多家房(fáng)企授信額接近5萬億元，多家房(fáng)企申請(qǐng)儲架式發債總規模超過1200億元，30家上市房(fáng)企發布定增、配股再融資消息。在市場信心較爲脆弱的情況下，金融監管部門(mén)“三箭”齊發，幫助房(fáng)企恢複“造血”功能，防範化解優質頭部房(fáng)企風(fēng)險，改善房(fáng)企資産負債狀況，對修複市場信心将起到積極作用。

　　支柱産業

　　行業定位決定政策導向，近期房(fáng)地産再度被重申爲“國(guó)民(mín)經濟支柱産業”。

　　2022年12月15日(rì)，國(guó)務院副總理(lǐ)劉鶴在第五輪中國(guó)—歐盟工(gōng)商領袖和前高官對話(huà)上發表書(shū)面緻辭指出，房(fáng)地産是國(guó)民(mín)經濟的支柱産業，針對當前出現的下行風(fēng)險，我們已出台一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資産負債狀況，引導市場預期和信心回暖。

　　12月18日(rì)，中央财辦有關負責同志在解讀(dú)中央經濟工(gōng)作會議(yì)精神和當前經濟熱(rè)點問(wèn)題時再次強調：“要充分(fēn)認識到房(fáng)地産行業的重要性。房(fáng)地産鏈條長、涉及面廣，是國(guó)民(mín)經濟支柱産業。”

　　央行副行長劉國(guó)強也公開表示，當前，房(fáng)地産是重點領域也是薄弱環節，理(lǐ)應加大(dà)金融支持。房(fáng)地産是支柱産業，支柱不能大(dà)幅度擺動，要保持總體(tǐ)穩定。

　　業内人(rén)士指出，在當前市場環境下，肯定房(fáng)地産的重要性更具積極意義，有助于房(fáng)地産市場信心的修複和宏觀經濟的改善。

　　“五限”松綁

　　2022年可(kě)謂是房(fáng)地産政策松綁大(dà)年，以限購(gòu)、限貸、限價、限售、限商爲主的“五限”松綁成爲主流，并經曆了從(cóng)三四線城(chéng)市到二線城(chéng)市再到熱(rè)點城(chéng)市的發展脈絡。

　　中指研究院統計(jì)顯示，今年已有超300個城(chéng)市和地區出台樓市利好政策近千條，達到近5年來(lái)的峰值。

　　在限購(gòu)方面，據不完全統計(jì)，2022年超百條限購(gòu)優化政策發布，遍及多個省會城(chéng)市以及熱(rè)點二線城(chéng)市，内容主要圍繞縮小限購(gòu)區域、降低購(gòu)房(fáng)資質和門(mén)檻、放(fàng)寬多孩家庭和老年家庭限購(gòu)等。進入12月，多個重點城(chéng)市繼續“松綁”限購(gòu)，包括成都(dōu)、西安、武漢、南(nán)京等，佛山(shān)甚至全面取消限購(gòu)。

　　曾幾何時，“認房(fáng)又認貸”被認爲是極具影(yǐng)響力的樓市收緊政策，2022年限貸政策的優化成爲重點，信号意義更加強烈。2022年以來(lái)，包括駐馬店(diàn)、宜春、株洲、寶雞、蚌埠、洛陽、遵義、肇慶等衆多三四線城(chéng)市，以及鄭州、蘭州、天津、南(nán)京、杭州等重點二線城(chéng)市，優化了“認房(fáng)又認貸”政策，即對擁有一套住房(fáng)并已結清購(gòu)房(fáng)貸款的家庭，再次購(gòu)房(fáng)時執行首套房(fáng)貸款政策。

　　房(fáng)貸利率

　　2022年，央行三次下調貸款市場報價利率（LPR），以求刺激房(fáng)地産市場需求。1月20日(rì)，1年期LPR爲3.7%，較上月下調10個基點；5年期以上LPR爲4.6%，較上月下調5個基點。5月20日(rì)，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調15個基點至4.45%。8月22日(rì)，LPR第三次下調，1年期LPR爲3.65%，較上月下調5個基點；5年期以上LPR爲4.3%，較上月大(dà)幅下調15個基點。

　　不僅如(rú)此，央行還(hái)推出差别化信貸政策，比如(rú)5月份的政策指出，首套住房(fáng)商業性個人(rén)住房(fáng)貸款利率下限調整爲不低于相(xiàng)應期限貸款市場報價利率減20個基點；9月份，階段性放(fàng)寬部分(fēn)城(chéng)市首套住房(fáng)貸款利率下限，符合條件的城(chéng)市可(kě)自(zì)主決定新發放(fàng)首套住房(fáng)貸款利率下限。

　　5年期以上LPR是房(fáng)貸利率定價的“錨”，很大(dà)程度上關系着房(fáng)貸利率的變動。信貸政策的進一步寬松有助于降低居民(mín)購(gòu)房(fáng)成本，帶動住房(fáng)需求釋放(fàng)。

　　退稅

　　爲了推動換房(fáng)交易，2022年9月30日(rì)，财政部、稅務總局發布“關于支持居民(mín)換購(gòu)住房(fáng)有關個人(rén)所得(de)稅政策”的公告，自(zì)2022年10月1日(rì)至2023年12月31日(rì)，對出售自(zì)有住房(fáng)并在現住房(fáng)出售後1年内在市場重新購(gòu)買住房(fáng)的納稅人(rén)，對其出售現住房(fáng)已繳納的個人(rén)所得(de)稅予以退稅優惠。

　　其中，新購(gòu)住房(fáng)金額大(dà)于或等于現住房(fáng)轉讓金額的，全部退還(hái)已繳納的個人(rén)所得(de)稅；新購(gòu)住房(fáng)金額小于現住房(fáng)轉讓金額的，按新購(gòu)住房(fáng)金額占現住房(fáng)轉讓金額的比例，退還(hái)出售現住房(fáng)已繳納的個人(rén)所得(de)稅。

　　該政策針對的人(rén)群是“賣一買一”的換房(fáng)置業者，最高可(kě)以實現全部退還(hái)個稅。該政策對于有換房(fáng)需求的消費者來(lái)說(shuō)，有助于降低換房(fáng)成本，激活改善性住房(fáng)需求。

　　花式賣房(fáng)

　　2022年，樓市下行壓力加劇(jù)，爲了激發人(rén)們的購(gòu)房(fáng)熱(rè)情，各地開發商開啓瘋狂模式，花式促銷賣房(fáng)。

　　3月，招商蛇口與雅達國(guó)際合作開發的烏鎮璟園發布了《買房(fáng)送工(gōng)作》的文章(zhāng)，其中提到兩種賺薪方式，第一種是入職招商蛇口，第二種是推薦其他(tā)客戶購(gòu)房(fáng)獲得(de)傭金。

　　6月中旬，位于河南(nán)杞縣、民(mín)權縣的兩個房(fáng)地産項目，分(fēn)别推出了“2元/斤，小麥換房(fáng)”和“5元/斤，大(dà)蒜換房(fáng)”的廣告，“河南(nán)兩縣城(chéng)買房(fáng)小麥、大(dà)蒜能抵首付”迅速登上熱(rè)搜，引發熱(rè)議(yì)。随後，西瓜、水蜜桃、土(tǔ)豬等農産品紛紛跟房(fáng)子扯上了關系。

　　到了年底，開發商的促銷又有了新花樣。11月13日(rì)，南(nán)甯軌道荟在公衆号上發布了一則購(gòu)房(fáng)優惠活動：購(gòu)買南(nán)甯軌道地産旗下任一樓盤，南(nán)甯軌道地産将送給業主地鐵“VIP會員(yuán)卡”，免費坐地鐵10年。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國(guó)消費者報》記者表示，2022年開發商的日(rì)子不好過，更需要在銷售上大(dà)做文章(zhāng)，不斷下沉尋找意向客戶。但(dàn)是，花式營銷在吸引人(rén)們眼球的同時，也須注意防範風(fēng)險，開發商更應該把讓利做到實處，少一點噱頭，多一份實在。

　　保租房(fáng)

　　2022年保障性租賃住房(fáng)熱(rè)度持續升溫，各地推出了衆多措施加快(kuài)保租房(fáng)建設，從(cóng)頂層設計(jì)到籌建實施再到監測評價等，相(xiàng)關政策日(rì)趨完善和細化。

　　住建部統計(jì)數據顯示，2022年，40個城(chéng)市計(jì)劃籌集建設240萬套（間）保障性租賃住房(fáng)，數量相(xiàng)較2021年的94.2萬套（間）增長了2.55倍。截至10月底，全國(guó)已開工(gōng)建設和籌集保障性租賃住房(fáng)約330萬套（間），其中，40個城(chéng)市已開工(gōng)建設和籌集270多萬套（間），提前超額完成年度任務。

　　黨的二十大(dà)報告提出加快(kuài)建立多主體(tǐ)供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房(fáng)制度，表明中央将繼續發力完善住房(fáng)供應制度政策，并大(dà)力推動住房(fáng)租賃市場發展。相(xiàng)關部委也接連發文，組織各地做好發展保障性租賃住房(fáng)情況的監測評價，督促各地加快(kuài)保障性租賃住房(fáng)建設。整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，保障性租賃住房(fáng)已成爲我國(guó)住房(fáng)政策支持的最新發力點，預計(jì)未來(lái)兩年将迎來(lái)建成高峰，并将長期影(yǐng)響我國(guó)住房(fáng)供應體(tǐ)系。