近年來(lái)，租房(fáng)成爲新市民(mín)、青年人(rén)等群體(tǐ)解決住房(fáng)問(wèn)題的重要途徑之一，但(dàn)違約漲租、克扣押金、“隔斷房(fáng)”和“甲醛房(fáng)”等行業亂象仍時有發生(shēng)。大(dà)力發展住房(fáng)租賃市場，法律法規層面的保障不可(kě)或缺。

　　今年以來(lái)，全國(guó)多地出台政策措施規範住房(fáng)租賃，明确行業規範，加強市場監管。11月23日(rì)，上海市人(rén)大(dà)常委會通過《上海市住房(fáng)租賃條例》，将于2023年2月1日(rì)起施行；此前，以解決市場問(wèn)題爲導向的《北京市住房(fáng)租賃條例》已于9月1日(rì)正式施行，有效抑制了租房(fáng)市場亂象；另外，廣州、青島、石家莊、佛山(shān)、深圳、常州等地也紛紛出台相(xiàng)關細則，對維護承租人(rén)權益提出明确要求。

　　遏制租房(fáng)亂象

　　記者梳理(lǐ)發現，北京和上海的《條例》均明确了租賃雙方的權利和責任。在房(fáng)屋出租要求方面，明确了建築、治安、面積、室内空氣質量或衛生(shēng)、環保等方面的要求；在企業經營方面，對住房(fáng)租賃企業主體(tǐ)登記、房(fáng)源信息發布、合同登記備案以及資金監管等提出要求，明确将二房(fáng)東納入監管，同時保障租戶的資金安全。

　　北京房(fáng)地産中介行業協會秘書(shū)長趙慶祥表示，作爲全國(guó)首部規範住房(fáng)租賃的地方性法規，《北京市住房(fáng)租賃條例》爲市場管理(lǐ)創新留足了空間、奠定了基礎。“具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，《條例》爲市場主體(tǐ)設置了門(mén)檻，相(xiàng)當于爲個人(rén)二房(fáng)東戴上了緊箍，爲經營服務行爲打造了模闆，爲租賃資金加上了保險鎖，爲市場管理(lǐ)打造了操控台，爲市場調控設置了調節閥。”趙慶祥說(shuō)。

　　“自(zì)《北京市住房(fáng)租賃條例》實施以來(lái)，經紀機(jī)構和租賃企業等市場主體(tǐ)積極開展自(zì)查自(zì)糾和宣傳培訓工(gōng)作，在監管範圍内調整企業經營策略，包括收房(fáng)标準、租金定價、房(fáng)源推廣以及業主、租客服務等。”貝殼研究院高級分(fēn)析師(shī)黃(huáng)卉告訴記者，《條例》從(cóng)居住條件、安全保障、穩定租金等方面強化承租人(rén)的權益保障，遏制虛假房(fáng)源、違約漲租、克扣押金等現象，同時通過多種糾紛調解機(jī)制，切實保護承租人(rén)權益。

　　針對安全風(fēng)險隐患巨大(dà)的“隔斷房(fáng)”，北京和上海均明确禁止。《北京市住房(fáng)租賃條例》明确規定，以原規劃設計(jì)的房(fáng)間爲最小出租單位，不得(de)打隔斷改變房(fáng)屋内部結構；起居室不得(de)單獨出租，廚房(fáng)、衛生(shēng)間、陽台、儲藏室以及其他(tā)非居住空間不得(de)出租用于居住。“市場關注度較高的是客廳的分(fēn)割和出租，對此，北京的規定非常嚴格，不但(dàn)客廳不得(de)單獨出租，陽台和儲藏室等區域也不得(de)出租，這對于很多做分(fēn)散式長租公寓運營的企業來(lái)說(shuō)，經營空間将被壓縮。”58安居客房(fáng)産研究院分(fēn)院院長張波表示。

　　完善監管政策

　　爲了避免租金水平過快(kuài)上漲，增加租客負擔，多地出台政策加強租金水平監管。北京和上海規定，住房(fáng)租金顯著上漲或者有可(kě)能顯著上漲時，可(kě)以依法采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格幹預措施，穩定租金水平；深圳則是繼去(qù)年公布二手房(fáng)參考價之後，今年10月份公布了覆蓋該市各區的房(fáng)屋租賃參考價格，爲市場租金提供引導。

　　同時，對于租賃市場的金融風(fēng)險隐患，多地要求租賃企業将押金及租金通過第三方賬戶托管，避免資金被随意挪用。比如(rú)，北京規定，住房(fáng)租賃企業收取的押金和租金一般不得(de)超過1個月和3個月，并需要通過第三方專用賬戶托管，超收的租金應當納入監管；上海規定，住房(fáng)租賃企業應在商業銀行開立住房(fáng)租賃交易資金監管專用賬戶，并向社會公示，租賃企業一次性收取租金超過3個月及收取押金超過1個月，租金應存入專用賬戶；廣州在《關于規範住房(fáng)租賃市場的通知》中提倡出租人(rén)按月收取租金，明确“1個賬戶、一緻周期、有條件解凍”的監管方式。

　　“今年以來(lái)，完善住房(fáng)租賃市場監管政策是各地方政府在住房(fáng)租賃領域的一項重點工(gōng)作。各地陸續出台了多項政策，北京、上海更是出台了住房(fáng)租賃條例，以立法形式加強租賃市場監管。”中指研究院指數事(shì)業部研究副總監徐躍進建議(yì)，爲了充分(fēn)落實市場監管，規範市場運行，要加快(kuài)政府住房(fáng)租賃信息化平台建設，運用信息化手段強化合同備案管理(lǐ)，并加強租賃合同備案與各項社會公共服務的關聯，以夯實市場監管的數據與信息基礎。

　　業内人(rén)士認爲，随着各地住房(fáng)租賃政策的出台，下一步的關鍵是落實各方責任、加強動态管控，建議(yì)調動基層治理(lǐ)體(tǐ)系與行業自(zì)律的力量，同時加強租賃信息平台建設，夯實市場監管基礎。

　　加強動态管控

　　與商品房(fáng)從(cóng)地塊出讓、規劃報建、預售審批、物業管理(lǐ)等全鏈條、全過程監管不同，租賃涉及的管理(lǐ)範圍更爲廣泛。廣東省城(chéng)規院住房(fáng)政策研究中心首席研究員(yuán)李宇嘉建議(yì)，一方面要将街道、社區、村居等基層治理(lǐ)力量調動起來(lái)，另一方面還(hái)要将行業自(zì)律的力量發揮出來(lái)，形成政府監管、行業自(zì)律、微觀主體(tǐ)監督或舉報的體(tǐ)系。“上海此次發布的《條例》就(jiù)是明确了條塊結合、街鎮（鄉）負責、村居協助、行業自(zì)律的治理(lǐ)機(jī)制，有望形成有效的綜合治理(lǐ)體(tǐ)系。”李宇嘉說(shuō)。

　　諸葛找房(fáng)數據研究中心高級分(fēn)析師(shī)陳霄表示，首先，相(xiàng)關政府部門(mén)要排查清楚社區租賃狀況，統計(jì)住戶信息，列入網格化管理(lǐ)；其次，對于出現不退押金等違規行爲即刻處理(lǐ)，明确懲罰措施，保證租賃群體(tǐ)的合法權益；再次，各部門(mén)之間要加強協調、合力行動，多方面着手排查不良中介機(jī)構等主體(tǐ)。

　　實際上，除了規範住房(fáng)租賃行業發展，中央及地方政府在加強保障性租賃住房(fáng)方面也在不斷探索。比如(rú)，2021年保障性租賃住房(fáng)政策推出，圍繞其建設配套出台了一系列支持政策，逐漸形成了住房(fáng)租賃“融投管退”的商業模式閉環。

　　據中國(guó)指數研究院統計(jì)，截至2022年6月份，全國(guó)有超80個省市出台了關于推動保障性租賃住房(fáng)發展的地方性文件。“十四五”期間，全國(guó)40個重點城(chéng)市計(jì)劃新增保障性租賃住房(fáng)650萬套（間），其中，2021年已完成94.2萬套（間），2022年計(jì)劃籌集240萬套（間）。除40個重點城(chéng)市之外，另有34個城(chéng)市公布了“十四五”期間保障性租賃住房(fáng)籌集計(jì)劃，共約123萬套（間）。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年，兼顧短(duǎn)租管控與長期保障性租賃住房(fáng)籌建等相(xiàng)關政策密集出台，住房(fáng)租賃市場發展力度明顯增強。“在北京、上海的示範帶動下，未來(lái)或有更多城(chéng)市出台住房(fáng)租賃相(xiàng)關政策，進一步規範行業發展，推動形成‘租購(gòu)并舉’的住房(fáng)格局。”嚴躍進說(shuō)。