中國(guó)人(rén)民(mín)銀行中國(guó)銀行保險督管理(lǐ)委員(yuán)會

關于做好當前金融支持房(fáng)地産市場

平穩健康發展工(gōng)作的通知

銀發【2022】254号

爲貫徹落實黨中央、國(guó)務院決策部署，堅持房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實房(fáng)地産長效機(jī)制，因城(chéng)施策支持剛性和改善性住房(fáng)需求，保持房(fáng)地産融資合理(lǐ)适度，維護住房(fáng)消費者合法權益，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展，現将有關事(shì)項通知如(rú)下:

一、保持房(fáng)地産融資平穩有序

(一)穩定房(fáng)地産開發貸款投放(fàng)。堅持“兩個毫不動搖”，對國(guó)有、民(mín)營等各類房(fáng)地産企業一視同仁，鼓勵金融機(jī)構重點支持治理(lǐ)完善、聚焦主業、資質良好的房(fáng)地産企業穩健發展。金融機(jī)構要合理(lǐ)區分(fēn)項目子公司風(fēng)險與集團控股公司風(fēng)險，在保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照(zhào)市場化原則滿足房(fáng)地産項目合理(lǐ)融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式，強化貸款審批、發放(fàng)、收回全流程管理(lǐ)，切實保障資金安全。

(二)支持個人(rén)住房(fáng)貸款合理(lǐ)需求。支持各地在全國(guó)政策基礎上，因城(chéng)施策實施好差别化住房(fáng)信貸政策，合理(lǐ)确定當地個人(rén)住房(fáng)貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房(fáng)需求。鼓勵金融機(jī)構結合自(zì)身(shēn)經營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等，在城(chéng)市政策下限基礎上，合理(lǐ)确定個人(rén)住房(fáng)貸款具體(tǐ)首付比例和利率水平。支持金融機(jī)構優化新市民(mín)住房(fáng)金融服務，合理(lǐ)确定符合購(gòu)房(fáng)條件新市民(mín)首套住房(fáng)個人(rén)住房(fáng)貸款的标準，多維度科(kē)學審慎評估新市民(mín)信用水平，提升借款和還(hái)款便利度。

(三)穩定建築企業信貸投放(fàng)。鼓勵金融機(jī)構在風(fēng)險可(kě)控、商業可(kě)持續基礎上，優化建築企業信貸服務，提供必要的貸款支持，保持建築企業融資連續穩定。

(四)支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理(lǐ)展期。對于房(fáng)地産企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機(jī)構與房(fáng)地産企業基于商業性原則自(zì)主協商，積極通過存量貸款展期、調整還(hái)款安排等方式予以支持，促進項目完工(gōng)交付。自(zì)本通知印發之日(rì)起，未來(lái)半年内到期的，可(kě)以允許超出原規定多展期1年，可(kě)不調整貸款分(fēn)類，報送征信系統的貸款分(fēn)類與之保持一緻。

(五)保持債券融資基本穩定。支持優質房(fáng)地産企業發行債券融資。推動專業信用增進機(jī)構爲财務總體(tǐ)健康、面臨短(duǎn)期困難的房(fáng)地産企業債券發行提供增信支持。鼓勵債券發行人(rén)與持有人(rén)提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付确有困難的，通過協商做出合理(lǐ)展期、置換等安排，主動化解風(fēng)險。支持債券發行人(rén)在境内外市場回購(gòu)債券。

(六)保持信托等資管産品融資穩定。鼓勵信托等資管産品支持房(fáng)地産合理(lǐ)融資需求。鼓勵信托公司等金融機(jī)構加快(kuài)業務轉型，在嚴格落實資管産品監管要求、做好風(fēng)險防控的基礎上，按市場化、法治化原則支持房(fáng)地産企業和項目的合理(lǐ)融資需求，依法合規爲房(fáng)地産企業項目并購(gòu)、商業養老地産、租賃住房(fáng)建設等提供金融支持。

二、積極做好“保交樓”金融服務

(七)支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。支持國(guó)家開發銀行、農業發展銀行按照(zhào)有關政策安排和要求，依法合規、高效有序地向經複核備案的借款主體(tǐ)發放(fàng)“保交樓”專項借款，封閉運行、專款專用，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快(kuài)建設交付。

(八)鼓勵金融機(jī)構提供配套融資支持。在專項借款支持項目明确債權債務安排、專項借款和新增配套融資司法保障後，鼓勵金融機(jī)構特别是項目個人(rén)住房(fáng)貸款的主融資商業銀行或其牽頭組建的銀團，按照(zhào)市場化、法治化原則，爲專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人(rén)住房(fáng)貸款風(fēng)險。

對于剩餘貨值的銷售回款可(kě)同時覆蓋專項借款和新增配套融資的項目，以及剩餘貨值的銷售回款不能同時覆蓋專項借款和新增配套融資，但(dàn)已明确新增配套融資和專項借款配套機(jī)制安排并落實還(hái)款來(lái)源的項目，鼓勵金融機(jī)構在商業自(zì)願前提下積極提供新增配套融資支持。

新增配套融資的承貸主體(tǐ)應與專項借款支持項目的實施主體(tǐ)保持一緻，項目存量資産負債應經地方政府組織有資質機(jī)構進行審計(jì)評估确認并已制定“一樓一策”實施方案。商業銀行可(kě)在房(fáng)地産開發貸款項下新設“專項借款配套融資”子科(kē)目用于統計(jì)和管理(lǐ)。配套融資原則上不應超過對應專項借款的期限，最長不超過3年。項目銷售回款應當劃入在主融資商業銀行或其他(tā)商業銀行開立的項目專用賬戶，項目專用賬戶由提供新增配套融資的商業銀行參與共同管理(lǐ)。明确按照(zhào)“後進先出”原則，項目剩餘貨值的銷售回款要優先償還(hái)新增配套融資和專項借款。

對于商業銀行按照(zhào)本通知要求，自(zì)本通知印發之日(rì)起半年内，向專項借款支持項目發放(fàng)的配套融資，在貸款期限内不下調風(fēng)險分(fēn)類;對債務新老劃斷後的承貸主體(tǐ)按照(zhào)合格借款主體(tǐ)管理(lǐ)對于新發放(fàng)的配套融資形成不良的，相(xiàng)關機(jī)構和人(rén)員(yuán)已盡職的，可(kě)予免責。

三、積極配合做好受困房(fáng)地産企業風(fēng)險處置

(九)做好房(fáng)地産項目并購(gòu)金融支持。鼓勵商業銀行穩妥有序開展房(fáng)地産項目并購(gòu)貸款業務，重點支持優質房(fáng)地産企業兼并收購(gòu)受困房(fáng)地産企業項目。鼓勵金融資産管理(lǐ)公司、地方資産管理(lǐ)公司(以下統稱資産管理(lǐ)公司)發揮在不良資産處置、風(fēng)險管理(lǐ)等方面的經驗和能力，與地方政府、商業銀行、房(fáng)地産企業等共同協商風(fēng)險化解模式，推動加快(kuài)資産處置。鼓勵資産管理(lǐ)公司與律師(shī)事(shì)務所、會計(jì)師(shī)事(shì)務所等第三方機(jī)構開展合作，提高資産處置效率。支持符合條件的商業銀行、金融資産管理(lǐ)公司發行房(fáng)地産項目并購(gòu)主題金融債券。

(十)積極探索市場化支持方式。對于部分(fēn)已進入司法重整的項目，金融機(jī)構可(kě)按自(zì)主決策、自(zì)擔風(fēng)險、自(zì)負盈虧原則，一企一策協助推進項目複工(gōng)交付。鼓勵資産管理(lǐ)公司通過擔任破産管理(lǐ)人(rén)、重整投資人(rén)等方式參與項目處置。支持有條件的金融機(jī)構穩妥探索通過設立基金等方式，依法依規市場化化解受困房(fáng)地産企業風(fēng)險，支持項目完工(gōng)交付。

四、依法保障住房(fáng)金融消費者合法權益

(十一)鼓勵依法自(zì)主協商延期還(hái)本付息。對于因疫情住院治療或隔離(lí)，或因疫情停業失業而失去(qù)收入來(lái)源的個人(rén)，以及因購(gòu)房(fáng)合同發生(shēng)改變或解除的個人(rén)住房(fáng)貸款，金融機(jī)構可(kě)按市場化、法治化原則與購(gòu)房(fáng)人(rén)自(zì)主開展協商，進行延期展期等調整，相(xiàng)關方都(dōu)要依法依規、信守合同、踐行承諾。在此過程中，金融機(jī)構要做好客戶服務工(gōng)作，加強溝通，依法保障金融消費者合法權益同時按相(xiàng)關規定做好資産分(fēn)類。對于惡意逃廢金融債務的行爲，依法依規予以處理(lǐ)，維護良好市場秩序。

(十二)切實保護延期貸款的個人(rén)征信權益。個人(rén)住房(fáng)貸款已調整還(hái)款安排的，金融機(jī)構按新的還(hái)款安排報送信用記錄;經人(rén)民(mín)法院判決、裁定認定應予調整的，金融機(jī)構根據人(rén)民(mín)法院生(shēng)效判決、裁定等調整信用記錄報送，已報送的予以調整。金融機(jī)構應妥善處置相(xiàng)關征信異議(yì)，依法保護信息主體(tǐ)征信權益。

五、階段性調整部分(fēn)金融管理(lǐ)政策

(十三)延長房(fáng)地産貸款集中度管理(lǐ)政策過渡期安排。對于受疫情等客觀原因影(yǐng)響不能如(rú)期滿足房(fáng)地産貸款集中度管理(lǐ)要求的銀行業金融機(jī)構，人(rén)民(mín)銀行、銀保監會或人(rén)民(mín)銀行分(fēn)支機(jī)構、銀保監會派出機(jī)構根據房(fáng)地産貸款集中度管理(lǐ)有關規定，基于實際情況并經客觀評估，合理(lǐ)延長其過渡期。

(十四)階段性優化房(fáng)地産項目并購(gòu)融資政策。相(xiàng)關金融機(jī)構要用好人(rén)民(mín)銀行、銀保監會已出台的适用于主要商業銀行、全國(guó)性金融資産管理(lǐ)公司的階段性房(fáng)地産金融管理(lǐ)政策，加快(kuài)推動房(fáng)地産風(fēng)險市場化出清。

六、加大(dà)住房(fáng)租賃金融支持力度

(十五)優化住房(fáng)租賃信貸服務。引導金融機(jī)構重點加大(dà)對獨立法人(rén)運營、業務邊界清晰、具備房(fáng)地産專業投資和管理(lǐ)能力的自(zì)持物業型住房(fáng)租賃企業的信貸支持，合理(lǐ)設計(jì)貸款期限、利率和還(hái)款方式，積極滿足企業中長期資金需求。鼓勵金融機(jī)構按照(zhào)市場化、法治化原則，爲各類主體(tǐ)收購(gòu)、改建房(fáng)地産項目用于住房(fáng)租賃提供資金支持。商業銀行向持有保障性住房(fáng)租賃項目認定書(shū)的保障性租賃住房(fáng)項目發放(fàng)的有關貸款，不納入房(fáng)地産貸款集中度管理(lǐ)。商業地産改造爲保障性租賃住房(fáng)，取得(de)保障性租賃住房(fáng)認定書(shū)後，銀行發放(fàng)貸款期限、利率适用保障性租賃貸款相(xiàng)關政策。

(十六)拓寬住房(fáng)租賃市場多元化融資渠道。支持住房(fáng)租賃企業發行信用債券和擔保債券等直接融資産品，專項用于租賃住房(fáng)建設和經營。鼓勵商業銀行發行支持住房(fáng)租賃金融債券，籌集資金用于增加住房(fáng)租賃開發建設貸款和經營性貸款投放(fàng)。穩步推進房(fáng)地産投資信托基金(REITs)試點。