中國(guó)銀保監會辦公廳 住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部辦公廳 中國(guó)人(rén)民(mín)銀行辦公廳關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工(gōng)作的通知銀保監辦發〔2022〕104号

銀保監辦發〔2022〕104号

各銀保監局，各省、自(zì)治區、直轄市及新疆生(shēng)産建設兵(bīng)團住房(fáng)和城(chéng)鄉建設廳（委、管委、局），中國(guó)人(rén)民(mín)銀行上海總部，各分(fēn)行、營業管理(lǐ)部，各省會（首府）城(chéng)市中心支行，各副省級城(chéng)市中心支行，各大(dà)型銀行、股份制銀行、外資銀行：

爲明确商業銀行出具保函置換預售監管資金相(xiàng)關要求，支持優質房(fáng)地産企業合理(lǐ)使用預售監管資金，防範化解房(fáng)地産企業流動性風(fēng)險，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展，現将有關事(shì)項通知如(rú)下：

一、允許商業銀行按市場化、法治化原則，在充分(fēn)評估房(fáng)地産企業信用風(fēng)險、财務狀況、聲譽風(fēng)險等的基礎上進行自(zì)主決策，與優質房(fáng)地産企業開展保函置換預售監管資金業務。

二、保函僅可(kě)用于置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度内資金。房(fáng)地産企業要按照(zhào)《關于規範商品房(fáng)預售資金監管的意見》（建房(fáng)〔2022〕16号）規定開設預售資金監管賬戶，購(gòu)房(fáng)人(rén)繳納的定金和首付款、商業銀行發放(fàng)的按揭貸款以及其他(tā)形式的購(gòu)房(fáng)款等商品房(fáng)預售資金，應當全部直接存入監管賬戶。監管賬戶内資金達到住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部門(mén)規定的監管額度後，房(fáng)地産企業可(kě)向商業銀行申請(qǐng)出具保函置換監管額度内資金，保函置換金額不得(de)超過監管賬戶中确保項目竣工(gōng)交付所需的資金額度的30%，置換後的監管資金不得(de)低于監管賬戶中确保項目竣工(gōng)交付所需的資金額度的70%。

三、監管額度内資金撥付使用時，預售資金監管賬戶開立行（以下簡稱監管賬戶行）應在3個工(gōng)作日(rì)内将相(xiàng)關信息通知出具保函的銀行，出函銀行要督促房(fáng)地産企業向監管賬戶内補足差額資金（撥付資金×保函置換預售監管資金的比例），保函金額相(xiàng)應下調，确保監管賬戶内資金始終不低于項目竣工(gōng)交付所需的資金額度的70%。如(rú)房(fáng)地産企業未向監管賬戶内補足差額資金，保函金額不得(de)調整。

四、商業銀行要合理(lǐ)确定保函期限，确保與項目建設周期相(xiàng)匹配。項目竣工(gōng)交付或商品房(fáng)項目完成房(fáng)屋所有權首次登記預售資金協議(yì)解除後，保函相(xiàng)應失效。

五、監管評級4級及以下或資産規模低于5000億元的商業銀行不得(de)開展保函置換預售監管資金業務。商業銀行不得(de)向作爲本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房(fáng)地産企業出具保函置換預售監管資金。企業集團财務公司等非銀行金融機(jī)構不得(de)出具保函置換預售監管資金。

六、商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照(zhào)開發貸款授信标準，充分(fēn)評估房(fáng)地産企業信用風(fēng)險、财務狀況、聲譽風(fēng)險、項目銷售前景和剩餘貨值等，與經營穩健、财務狀況良好的優質房(fáng)地産企業開展保函置換預售監管資金業務。對債權債務關系複雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大(dà)、施工(gōng)進度明顯低于預期的項目，應審慎出具保函。對于項目主體(tǐ)與總承包方存在關聯關系的，要充分(fēn)評估項目風(fēng)險。保函額度全額計(jì)入對房(fáng)地産企業及其所屬集團的統一授信額度。

七、商業銀行要通過保證金、房(fáng)地産企業反擔保以及其他(tā)增信措施，防範保函業務風(fēng)險，按要求計(jì)提風(fēng)險資本，提取風(fēng)險準備。

八、房(fáng)地産企業提供商業銀行出具的保函，向住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部門(mén)請(qǐng)求釋放(fàng)預售資金監管賬戶相(xiàng)應額度資金的，監管賬戶行應配合住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部門(mén)做好必要的審核工(gōng)作。住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部門(mén)研究同意後向監管賬戶行發出撥付指令。監管賬戶行根據住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部門(mén)撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶管理(lǐ)額度。

九、在保函有效期内，如(rú)監管賬戶内剩餘資金不足以支付項目工(gōng)程款，出函銀行應立即履約墊付，在保函額度内支付扣除賬戶内剩餘資金後的差額部分(fēn)。一旦出現墊付，出函銀行要及時向房(fáng)地産企業采取追索措施，保全債權安全。墊付資金應足額計(jì)提撥備、真實分(fēn)類，不得(de)隐藏風(fēng)險。

十、各地不得(de)強制商業銀行出具保函，不得(de)将出具保函與當地預售資金監管資格挂鈎。住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部門(mén)、金融管理(lǐ)部門(mén)應爲商業銀行開展保函置換預售監管資金業務提供必要支持。

十一、房(fáng)地産企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工(gōng)程建設、償還(hái)項目到期債務等，不得(de)用于購(gòu)置土(tǔ)地、新增其他(tā)投資、償還(hái)股東借款等。房(fáng)地産企業要按約定承擔監管賬戶内的資金補足義務，确保項目建設資金充足。

十二、各地要加強房(fáng)地産企業管理(lǐ)，對房(fáng)地産企業違規使用資金的行爲進行嚴肅查處。監管賬戶行、出函銀行發現房(fáng)地産企業違規使用資金，或在預售資金撥付後未及時補足差額資金，應及時報告有關部門(mén)。住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部門(mén)、金融管理(lǐ)部門(mén)可(kě)采取聯合約談、行政處罰等措施，督促房(fáng)地産企業糾正違規行爲。

中國(guó)銀保監會辦公廳

住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部辦公廳

中國(guó)人(rén)民(mín)銀行辦公廳

2022年11月12日(rì)

（此件發至銀保監分(fēn)局、人(rén)民(mín)銀行地市中心支行和地方法人(rén)商業銀行）

1.中國(guó)銀保監會、住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部、人(rén)民(mín)銀行發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工(gōng)作的通知》

http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1081351&itemId=917&generaltype=0

2.中國(guó)銀保監會、住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部、人(rén)民(mín)銀行有關部門(mén)負責人(rén)就(jiù)《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工(gōng)作的通知》答記者問(wèn)

http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1081350&itemId=917&generaltype=0