近日(rì)湖南(nán)長沙、廣東東莞等多地出台商品房(fáng)預售資金監管新規，要求将購(gòu)房(fáng)款直接存入監管賬戶，保證資金“留在項目”，優先用于項目建設，保障房(fáng)地産項目竣工(gōng)交付。

　　8月3日(rì)，湖南(nán)省長沙市住建局發布《關于進一步加強商品房(fáng)預售資金監管的通知》，将對全市商品房(fáng)預售資金采取“全額全程、流向流量、監測監管”方式，強化“政府監控、銀行監管”模式，要求購(gòu)房(fáng)人(rén)交存的定金、首付款，商業銀行和公積金中心發放(fàng)的按揭貸款等購(gòu)房(fáng)款，全部通過監測專戶存入監管賬戶，對資金流向進行全程監測，對項目工(gōng)程建設款實施重點監管，保證資金“留在項目、留在當地”，優先用于項目建設，保障房(fáng)地産項目竣工(gōng)交付。無獨有偶，8月2日(rì)，廣東省東莞市住建局也發布了類似強化預售資金監管新規征求意見稿。

　　不久前，多地停工(gōng)樓盤業主發布“強制停貸”公告，引發公衆對“商品房(fáng)預售制度”利弊的探討(tǎo)。其中，商品房(fáng)預售資金缺乏監管現象多被诟病，也多有“取消商品房(fáng)預售制”的呼聲。早在1994年《城(chéng)市商品房(fáng)預售管理(lǐ)辦法》發布，允許開發商“将正在建設中的房(fáng)屋預先出售承購(gòu)人(rén)”。那時，預售制保障了房(fáng)企足夠的流動資金，提高了開發商的金融杠杆，也同時加大(dà)了風(fēng)險，特别是商品房(fáng)預售資金缺乏監管以及預售資金被挪用等現象，更是加大(dà)了房(fáng)企資金鏈斷裂以及項目爛尾的風(fēng)險。

　　近期多地樓盤項目停工(gōng)、延期交付也引起當地政府部門(mén)的高度重視。早在7月14日(rì)，陝西省西安市就(jiù)已出台13項措施，其核心是強化預售資金監管，提出商品房(fáng)預售資金應全部直接存入專用監管賬戶進行監管，商業銀行未經轄區住建部門(mén)核實同意，擅自(zì)撥付監管資金則應當負責追回。7月12日(rì)，河北滄州相(xiàng)關政策也提出，購(gòu)房(fáng)合同中須注明“購(gòu)房(fáng)款不進入監管賬号，此合同無效，買售雙方可(kě)随時解除”。

　　對于多地停工(gōng)樓盤，銀保監會曾一周内三次表态“保交樓”；近日(rì)召開的中央政治局會議(yì)也提出“壓實地方政府責任，保交樓、穩民(mín)生(shēng)”。商品房(fáng)預售資金是房(fáng)地産開發企業的重要現金流來(lái)源，也是項目建設的重要資金來(lái)源。商品房(fáng)預售資金因缺乏監管被挪用，也會将項目推到高風(fēng)險之中。從(cóng)資金安全角度來(lái)看(kàn)，保交樓首先要确保預售資金留在項目，不能挪用。

　　有觀點指出，同樣是預售制，爲什麽香港沒有爛尾房(fáng)，筆者發現，其預售制背後的“監管制度”是關鍵。

　　商品房(fáng)預售制最早出現在香港，俗稱“賣樓花”。據了解，1960年香港一樓盤也出現費用超支停工(gōng)、項目“爛尾”。此後香港加強預售監管制度，即要求開發商在預售前，确保地價款已經全部支付，還(hái)需證明有資金有能力把項目完成，資金需放(fàng)入律師(shī)所托管，支取時需律師(shī)所與建築師(shī)的核準。爲了防止開發商、律師(shī)所、建築師(shī)等造假，套取監管賬戶資金，香港要求律師(shī)所在銀行開設的監管賬戶、開發商操作等采取全透明化機(jī)制，且銀行的責任上升，如(rú)出現房(fáng)屋“爛尾”情況，銀行将成最大(dà)風(fēng)險方，後續需銀行自(zì)身(shēn)推動項目完工(gōng)。随着商品房(fáng)預售監管制度完善，香港樓盤“爛尾”現象較少。

　　對于商品房(fáng)預售，世界各國(guó)都(dōu)設立了嚴格的監管制度。如(rú)英國(guó)推行按時間分(fēn)期付款，期房(fáng)首付比例約爲10％至25％，随後6個月至24個月内再支付第二筆、第三筆各5％至10％的房(fáng)款，交付後至少支付55％的尾款。

　　事(shì)實上，很多國(guó)家是購(gòu)房(fáng)者按工(gōng)程進度支付款項。如(rú)德國(guó)期房(fáng)采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7筆進行支付，支付節點可(kě)分(fēn)爲公證後、主體(tǐ)完工(gōng)、内部水暖電路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)戶玻璃完工(gōng)、室内清潔及牆面完工(gōng)、地闆完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。新加坡期房(fáng)購(gòu)房(fáng)者首付比例20％，餘款按工(gōng)程進度支付，所有資金進銀行專門(mén)項目資金賬戶，交房(fáng)後滿1年保修期後支付15％尾款。而我國(guó)現行商品房(fáng)預售制度是在交房(fáng)之前購(gòu)房(fáng)者就(jiù)支付全款。

　　央行公布的數據顯示，目前我國(guó)96.86%的城(chéng)鎮家庭都(dōu)有住房(fáng)，不僅戶均已經高達1.5套，同時超過41.5%的城(chéng)鎮家庭都(dōu)擁有2套以上的房(fáng)子。此外，我國(guó)住宅空置現象很嚴重。可(kě)以說(shuō)，我國(guó)住房(fáng)市場趨于飽和。今年全國(guó)兩會上，有代表委員(yuán)提交了取消商品房(fáng)預售制的建議(yì)。當前，各地積極出台強化商品房(fáng)預售資金監管新規，仍是應時之舉。堵住商品房(fáng)預售資金監管漏洞，強化商品房(fáng)預售資金監管，及時健全完善商品房(fáng)預售監管制度與體(tǐ)系，更是确保當下樓市穩健的有效舉措。