龍岩市住房(fáng)和城(chéng)鄉建設局

2022年7月28日(rì)

龍岩市中心城(chéng)區商品房(fáng)預售資金

監督管理(lǐ)暫行辦法

第一章(zhāng)  總則

第一條  爲加強新建商品房(fáng)項目預售資金監管，防範房(fáng)地産金融風(fēng)險，維護商品房(fáng)交易雙方合法權益，保持房(fáng)地産市場平穩和社會安定穩定，根據《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)城(chéng)市房(fáng)地産管理(lǐ)法》《城(chéng)市商品房(fáng)預售管理(lǐ)辦法》《福建省商品房(fáng)預售管理(lǐ)暫行辦法》《住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部 人(rén)民(mín)銀行 銀保監會關于規範商品房(fáng)預售資金監管的意見》（建房(fáng)〔2022〕16号）和《福建省住房(fáng)和城(chéng)鄉建設廳關于加強商品房(fáng)預售資金監管工(gōng)作的指導意見》（閩建〔2020〕7号）等規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  凡由龍岩市住房(fáng)和城(chéng)鄉建設局(以下簡稱市住建局)批準預售的商品房(fáng)開發項目，其預售資金監管應當按照(zhào)本辦法規定執行。

第三條  商品房(fáng)預售資金監管依托“龍岩市商品房(fáng)預售資金監管系統”（以下簡稱監管系統），遵循政府指導、政府和銀行共同監管、多方參與、專款專用、安全高效的原則。

第四條  本辦法所稱商品房(fáng)預售資金，是指房(fáng)地産開發企業（以下簡稱開發企業）預售商品房(fáng)時，購(gòu)房(fáng)人(rén)按照(zhào)商品房(fáng)買賣合同約定支付的全部房(fáng)價款，包含定金、預售首付款、分(fēn)期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房(fáng)公積金貸款等。

第五條  本辦法所稱監管銀行，是指市住建局會同中國(guó)人(rén)民(mín)銀行龍岩市中心支行、龍岩銀保監分(fēn)局通過公開招标方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平、系統運行要求等因素，确定能夠承接商品房(fáng)預售資金監管業務的商業銀行。

第二章(zhāng)  監管專用賬戶設立

第八條  開發企業應選擇在住建局門(mén)戶網站(zhàn)公示中标的商業銀行作爲監管專用賬戶開戶銀行（以下簡稱監管銀行）設立監管專用賬戶，并簽訂《商品房(fáng)預售資金監管協議(yì)》（以下簡稱《監管協議(yì)》）。《監管協議(yì)》由市住建局、監管銀行、開發企業三方共同簽訂。監管專用賬戶不得(de)開通任何形式的非櫃台渠道自(zì)助業務，已開通自(zì)動代繳代扣的應立即取消，監管專用賬戶名應該體(tǐ)現“預售資金監管專戶”字樣。

第九條  一個房(fáng)地産項目允許在不同商業銀行最多開立不超過三個監管專用賬戶。多本預售許可(kě)證可(kě)對應同一監管專用賬戶，但(dàn)同一本預售許可(kě)證内的商品房(fáng)同時隻能設立一個監管專用賬戶。

第十條  允許開發企業申請(qǐng)監管銀行、監管專用賬戶變更，變更期間該監管專用賬戶範圍内的資金不得(de)撥付、商品房(fáng)不得(de)銷售，變更後，應在售樓處顯著位置公示變更信息。

第三章(zhāng)  預售資金繳存

第十一條  開發企業應在售樓處顯著位置公示監管樓幢的監管銀行、監管專用賬戶名稱及賬号、專用POS機(jī)商戶号等相(xiàng)關内容。

第十二條開發企業應當協助購(gòu)房(fáng)人(rén)選擇以下方式将商品房(fáng)預售資金全部直接存入監管專用賬戶，并由監管銀行通過銀行内部系統向監管系統實時傳輸資金繳存數據：

1.開發企業取得(de)預售許可(kě)後，應協助購(gòu)房(fáng)人(rén)直接将購(gòu)房(fáng)定金存入監管專用賬戶，并與購(gòu)房(fáng)人(rén)簽訂《購(gòu)房(fáng)款繳交告知單》。

2.購(gòu)房(fáng)人(rén)到承辦銀行櫃台将購(gòu)房(fáng)款直接存入監管專用賬戶，開發企業不得(de)收取現金。開發企業依據銀行出具的繳款憑證爲購(gòu)房(fáng)人(rén)換領購(gòu)房(fáng)專用發票。

3.開發企業需在營業場所配備具備與監管系統實時對接條件的專用POS機(jī)，購(gòu)房(fáng)人(rén)通過資金監管專用POS機(jī)，将購(gòu)房(fáng)款直接交入監管專用賬戶，開發企業不得(de)引導購(gòu)房(fáng)人(rén)轉入其他(tā)賬戶。開發企業依據POS 機(jī)簽單爲購(gòu)房(fáng)人(rén)換領購(gòu)房(fáng)專用發票。

4.購(gòu)房(fáng)人(rén)通過網銀或手機(jī)APP，将購(gòu)房(fáng)款直接交入監管專用賬戶。開發企業依據網銀或手機(jī)APP繳款憑證爲購(gòu)房(fáng)人(rén)換領購(gòu)房(fáng)專用發票。

第十三條  購(gòu)房(fáng)人(rén)申請(qǐng)商業銀行按揭貸款和住房(fáng)公積金貸款的，開發企業應當将監管專用賬戶作爲貸款到賬賬戶。貸款（包括公積金貸款）銀行應當将個人(rén)住房(fáng)貸款直接劃入監管專用賬戶，并按接口标準将貸款具體(tǐ)信息傳輸至監管系統。

開發企業要在除監管銀行外另行增加按揭銀行的，應當在監管系統中登記備案。

第十四條  預售資金未直接存入監管專用賬戶的，暫停商品房(fáng)買賣合同網上簽約系統使用功能及其相(xiàng)關業務辦理(lǐ)。

第十五條  開發企業不得(de)以其他(tā)方式自(zì)行收取房(fáng)價款。

第十六條  開發企業在申請(qǐng)辦理(lǐ)《商品房(fáng)買賣合同》備案手續時，應同時附預售資金直接存入監管專用賬戶的憑證。

第四章(zhāng)  監管額度及資金使用

第十七條  爲确保預售資金優先用于本項目的工(gōng)程建設，對用于項目工(gōng)程建設的資金實行重點監管，設置重點監管資金。重點監管資金監管總額參照(zhào)建設項目綜合造價情況、施工(gōng)合同金額以及該項目的交付使用條件等因素确定，結合項目建築面積以及龍岩市建設工(gōng)程造價管理(lǐ)部門(mén)每年公布的建築工(gōng)程單位造價的1.2倍确定重點監管資金總額，原則上不低于建設項目工(gōng)程造價總額的1.2倍。地下室銷售總金額的5%爲重點監管資金，當開發項目完成項目竣工(gōng)驗收備案後才可(kě)進行支取。附帶全裝修的預售項目，裝修成本按1500元/平方米計(jì)算。

房(fáng)地産項目存在土(tǔ)地抵押貸款的，開發企業在辦理(lǐ)預售許可(kě)前應将土(tǔ)地抵押貸款全額存入監管專用賬戶，專款用于本項目的工(gōng)程建設。

第十八條  重點監管資金專款專用，專項用于支付預售項目工(gōng)程建設費用（包括支付工(gōng)程建設的施工(gōng)進度款、購(gòu)買本工(gōng)程開發建設必需的建築材料和設備、支付該項目的設計(jì)、勘察、監理(lǐ)、檢測、配套設施等與項目施工(gōng)相(xiàng)關的費用以及與項目建設有關的行政事(shì)業收費等）和法定稅費。工(gōng)程款中的人(rén)工(gōng)費（工(gōng)資費）依據《福建省工(gōng)程建設領域農民(mín)工(gōng)工(gōng)資專用賬戶管理(lǐ)暫行辦法》和《福建省工(gōng)程建設領域農民(mín)工(gōng)工(gōng)資專用賬戶管理(lǐ)實施條例》相(xiàng)關規定，按20%的比例直接撥付到該項目開立的工(gōng)資專戶。

第十九條  重點監管資金不得(de)挪作他(tā)用。不得(de)用于支付任何借（貸）款本金和利息、繳納土(tǔ)地款、罰金、營銷費用及開發企業員(yuán)工(gōng)工(gōng)資等費用。

第二十條  重點監管資金額度按當前所有預售樓棟的預售建築面積計(jì)算确定，在留存規定的重點監管資金後，剩餘資金爲非重點監管資金。開發企業可(kě)以根據企業具體(tǐ)情況申請(qǐng)提取非重點監管資金，但(dàn)應優先用于預售項目工(gōng)程建設。

試行對信用優良的房(fáng)地産開發企業或控股公司（母公司）可(kě)憑銀行保函，抵頂不高于保函額度的預售監管資金，抵頂額度不高于重點監管資金的50%，提高預售資金使用效率。

第二十一條  監管銀行撥付相(xiàng)關款項時，對于支付工(gōng)程建設的施工(gōng)進度款、購(gòu)買本工(gōng)程開發建設必需的建築材料和設備、支付該項目的設計(jì)、勘察、監理(lǐ)、檢測、配套設施等費用，應當直接轉入施工(gōng)企業、經銷商、設計(jì)單位、勘查單位、監理(lǐ)單位、檢測單位等名下指定的賬戶，不得(de)将款項轉入開發企業的賬戶。

第二十二條  監管銀行應充分(fēn)利用技術手段，利用數據對接方式，将監管專用賬戶的資金出入賬明細實時生(shēng)成并共享至監管系統，确保數據的有效性與完整性。

開發企業應及時核對每筆出入賬明細的詳細來(lái)源與用途，并在監管系統中予以一一确認。未經确認的入賬記錄将不得(de)作爲可(kě)撥付資金。存在未經确認的出賬記錄時将不得(de)申請(qǐng)資金撥付。

第二十三條  開發企業應當根據項目建設方案及施工(gōng)進度編制預售項目用款計(jì)劃，并按照(zhào)用款計(jì)劃、工(gōng)程建設費用使用節點，以預售許可(kě)樓棟爲單位支取預售監管資金。

工(gōng)程建設費用使用節點具體(tǐ)分(fēn)爲：

1.取得(de)預售許可(kě)：累計(jì)可(kě)申請(qǐng)支取不超過監管資金總額的30%（全裝修商品房(fáng)項目可(kě)申請(qǐng)支取不超過監管資金總額的20%）；

2.形象工(gōng)程進度達50%：累計(jì)可(kě)申請(qǐng)支取不超過監管資金總額的60%（全裝修商品房(fáng)項目可(kě)申請(qǐng)支取不超過監管資金總額的40%）；

3.主體(tǐ)工(gōng)程封頂：累計(jì)可(kě)申請(qǐng)支取不超過監管資金總額的70%（全裝修商品房(fáng)項目可(kě)申請(qǐng)支取不超過監管資金總額的55%）；

4.外牆裝修完畢腳手架拆除：累計(jì)可(kě)申請(qǐng)支取不超過監管資金總額的80%（全裝修商品房(fáng)項目可(kě)申請(qǐng)支取不超過監管資金總額的70%）；

5.完成單體(tǐ)竣工(gōng)驗收：累計(jì)可(kě)申請(qǐng)支取不超過監管資金總額的90%（全裝修商品房(fáng)項目可(kě)申請(qǐng)支取不超過監管資金總額的80%）

6.完成項目竣工(gōng)驗收備案：累計(jì)可(kě)申請(qǐng)支取不超過監管資金總額的95%（全裝修商品房(fáng)項目可(kě)申請(qǐng)支取不超過監管資金總額的90%）。

7.項目完成首次登記：累計(jì)可(kě)申請(qǐng)支取全部監管資金。

第二十四條  項目建設進度到達相(xiàng)應節點後，開發企業可(kě)提交施工(gōng)、監理(lǐ)單位的書(shū)面證明材料、施工(gōng)現場照(zhào)片、項目竣工(gōng)驗收備案材料等項目進度證明材料，向市住建局申請(qǐng)資金使用節點核驗。

第二十五條  開發企業依據工(gōng)程建設費用使用節點要求申請(qǐng)撥付監管資金，應當根據資金用途提供相(xiàng)關資料。開發企業應當将用款合同、正式發票、憑據等上傳至監管系統，由監管銀行進行審核備案，原則上單份合同資金使用總金額不得(de)超出合同金額。

第二十六條  入賬資金達到預售資金監管總額前，開發企業與購(gòu)房(fáng)人(rén)解除購(gòu)房(fáng)合同的，開發企業可(kě)持購(gòu)房(fáng)人(rén)繳款憑證和市住建局出具的《網簽合同注銷證明》申請(qǐng)退回相(xiàng)應購(gòu)房(fáng)款，退回的購(gòu)房(fáng)款直接轉入購(gòu)房(fáng)人(rén)賬戶。入賬資金超出預售資金監管總額後，開發企業與購(gòu)房(fáng)人(rén)解除購(gòu)房(fáng)合同的，由開發企業自(zì)行結算退款。

第二十七條  購(gòu)房(fáng)人(rén)通過電彙、網上銀行轉賬等方式交存購(gòu)房(fáng)款或者預售資金劃撥過程中因撥付失敗返回監管專用賬戶形成的不明入賬，開發企業應當及時予以劃分(fēn)确認，劃分(fēn)确認後方可(kě)申請(qǐng)使用該部分(fēn)資金。

第二十八條  預售項目完成首次登記的，開發企業可(kě)持首次登記證明材料向市住建局申請(qǐng)解除資金監管。

第五章(zhāng) 監管措施

第二十九條  開發企業存在下列情形之一的，市住建局應依《監管協議(yì)》約定作出暫停開發企業監管專用賬戶資金撥付、暫停其預售許可(kě)和商品房(fáng)買賣合同網簽的決定，并督促開發企業及時整改，對情節嚴重的，依照(zhào)相(xiàng)關規定處理(lǐ)及納入重點監管，記入企業信用檔案，并向公衆提示預購(gòu)風(fēng)險。

1.因違法違規行爲導緻工(gōng)程停工(gōng)的；

2.預售項目有嚴重質量問(wèn)題的；

3.未按期交房(fáng)或存在逾期交房(fáng)風(fēng)險的；

4.未将商品房(fáng)預售資金全部存入監管專用賬戶的；

5.以收取其他(tā)款項爲名，蒙騙或誘使購(gòu)房(fáng)人(rén)将購(gòu)房(fáng)款繳入非監管專用賬戶，變相(xiàng)逃避商品房(fáng)預售資金監管的；

6.未按本辦法規定使用預售資金的；

7.提供虛假資料套取監管專用賬戶資金的；

8.商品房(fáng)買賣合同網簽後超期限（30日(rì)内）未備案的；

9.其他(tā)違反商品房(fáng)預售資金監管規定的情形。

當預售項目存在重大(dà)風(fēng)險隐患時，由轄區政府建立政府監管專用賬戶，市住建局應督促開發企業及時将原監管專用賬戶資金全額轉入政府監管專用賬戶中，并實施封閉管理(lǐ)保障賬戶資金安全，确保資金用于本項目工(gōng)程建設。

第三十條  施工(gōng)、監理(lǐ)、勘察、設計(jì)等單位提供虛假證明或采取其他(tā)方式協助開發企業違規使用監管額度内資金的，由市住建局記入企業信用檔案并依法對相(xiàng)關責任單位和責任人(rén)予以依法處理(lǐ)。

第三十一條  監管銀行應指定專人(rén)負責預售資金監管工(gōng)作，監管銀行賬戶端口應與監管系統實現對接，實時互通共享，并積極配合開展預售資金監管執法工(gōng)作。監管銀行應負責每月定期核對監管專用賬戶對應房(fáng)源銷售進度與銷售資金進入情況，并書(shū)面反饋市住建局，發現如(rú)資金被司法凍結或扣劃等異常情況應立即向開發企業核實并及時報告市住建局。

第三十二條  監管銀行有下列情形之一的，由市住建局通報中國(guó)人(rén)民(mín)銀行龍岩市中心支行、龍岩銀保監分(fēn)局責令監管銀行限期整改并承擔相(xiàng)應責任，整改期間，不得(de)承接新的預售資金監管業務，情節嚴重的，将暫停其監管銀行資格。其中，監管銀行未按規定審核用款申請(qǐng)，違規撥付預售資金或因工(gōng)作失職導緻監管專用賬戶資金被騙（套）取的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相(xiàng)應賠償責任，并暫停其監管銀行資格兩年，兩年内不得(de)承接預售資金監管業務。

1.未嚴格履行監管協議(yì)規定的監管責任；

2.未按監管系統數據接口規範傳輸數據的；

3.未按規定審核用款申請(qǐng)，違規撥付預售資金的；

4.因工(gōng)作失職導緻監管專用賬戶資金被騙（套）取的；

5.其他(tā)違反預售資金監管規定的行爲。

第三十三條  在新建商品房(fáng)預售階段，辦理(lǐ)按揭貸款業務的商業銀行與購(gòu)房(fáng)人(rén)在簽訂借款合同中，應将預售許可(kě)證指定的監管專用賬戶列爲到款賬戶并将按揭貸款劃入其中，不得(de)轉入其他(tā)賬戶。按揭銀行未按規定将按揭貸款直接轉入監管專用賬戶的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相(xiàng)應賠償責任，由市住建局通報中國(guó)人(rén)民(mín)銀行龍岩市中心支行、龍岩銀保監分(fēn)局責令整改，并暫停其監管銀行資格兩年，兩年内不得(de)承接預售資金監管業務。

第三十四條  國(guó)家機(jī)關、監管銀行工(gōng)作人(rén)員(yuán)及開發企業相(xiàng)關人(rén)員(yuán)在商品房(fáng)預售資金監管工(gōng)作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法依規追究相(xiàng)關責任。

第六章(zhāng)  附則

第三十五條  本辦法所提要件均要求提供原件，不能提供原件的，複印件須加蓋企業公章(zhāng)，且均要求掃描上傳至監管系統。

第三十六條  本辦法由市住建局負責解釋。本辦法自(zì)2022年9月1日(rì)起施行。自(zì)實施之日(rì)起申請(qǐng)辦理(lǐ)商品房(fáng)預售許可(kě)的項目按照(zhào)本辦法執行。在實施之日(rì)前已取得(de)商品房(fáng)預售許可(kě)的項目，沿用原《龍岩市中心城(chéng)區商品房(fáng)預售資金監督管理(lǐ)實施細則（試行）》（龍建房(fáng)〔2016〕28号）和《龍岩市中心城(chéng)區商品房(fáng)預售資金監督管理(lǐ)實施細則》(試行)的補充通知（龍建房(fáng)〔2017〕47号）執行。

第三十七條  各縣（市、區）房(fáng)地産行政主管部門(mén)可(kě)參照(zhào)本辦法制定轄區内預售資金的監管辦法。