加快(kuài)發展長租房(fáng)市場，推進保障性住房(fáng)建設，是房(fáng)地産市場的一項重要任務。但(dàn)是，僅僅依靠政府或者銀行信貸不足以支撐大(dà)規模的保障性住房(fáng)建設。保障性租賃住房(fáng)REITs這個市場化的金融産品迎來(lái)發展“風(fēng)口”，以支持保障性租賃住房(fáng)市場穩定健康發展。

　　首批保租房(fáng)REITs試點落地

　　2020年，我國(guó)住房(fáng)租賃市場服務人(rén)口數量已突破2億人(rén)。對于我國(guó)保障性住房(fáng)建設而言，一個以人(rén)民(mín)爲中心、以市場化爲導向、以風(fēng)險可(kě)控爲前提的多層次、廣覆蓋、風(fēng)險可(kě)控、業務可(kě)持續的保障性租賃住房(fáng)金融服務體(tǐ)系必不可(kě)少。其中，體(tǐ)現保障性租賃住房(fáng)融資需求特點的保租房(fáng)公募REITs備受市場關注。

　　7月11日(rì)和7月14日(rì)，國(guó)内首批兩單保租房(fáng)REITs：紅(hóng)土(tǔ)創新深圳人(rén)才安居REITs、中金廈門(mén)安居REITs均獲交易所通過。

　　首批保障性租賃住房(fáng)REITs試點項目落地，無論對保租房(fáng)，還(hái)是對REITs，都(dōu)是意義深遠(yuǎn)的标志性事(shì)件。業内人(rén)士表示，過去(qù)，由于項目回報周期長，資金沉澱壓力大(dà)，且租金回報率相(xiàng)對略低，房(fáng)企參與保租房(fáng)建設的意願不強。首批保障性租賃住房(fáng)REITs試點項目落地，打通了“投融管退”閉環，助力保障性租賃住房(fáng)金融體(tǐ)系進一步完善。

　　2020年4月底，證監會、國(guó)家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金REITs試點相(xiàng)關工(gōng)作的通知》，正式啓動REITs試點。2021年6月，國(guó)家發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點工(gōng)作的通知》将保障性租賃住房(fáng)納入試點範圍。

　　今年5月27日(rì)，證監會、發改委聯合發布《關于規範做好保障性租賃住房(fáng)試點發行基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）有關工(gōng)作的通知》，推動保租房(fáng)REITs業務規範有序開展。《通知》提到，鼓勵将淨回收資金用于投向明确、條件成熟、短(duǎn)期内能夠形成有效投資的新建項目，促進形成投資良性循環。

　　據不完全統計(jì)，截至7月17日(rì)，已有浙江、廣東、山(shān)東、上海、江西、湖南(nán)等12個省份在加快(kuài)發展保障性租賃住房(fáng)相(xiàng)關政策中明确提出，支持開展保障性租賃住房(fáng)REITs試點。多地政府先後出台支持政策，這是積極落實國(guó)家關于加快(kuài)推進基礎設施公募REITs試點工(gōng)作的有關舉措。

　　2021年，上海、南(nán)京、杭州、深圳等6座一二線城(chéng)市的租賃住房(fáng)用地成交量在全部18個試點城(chéng)市的占比超過80%。專家預計(jì)，我國(guó)租賃住房(fáng)REITs項目也将大(dà)量集中于一二線城(chéng)市。目前落地的兩單保租房(fáng)REITs情況比較像，都(dōu)是地方國(guó)有平台主導、出讓用地。不過，實踐中，各地保租房(fáng)的投資主體(tǐ)、運營主體(tǐ)、土(tǔ)地取得(de)方式是很多元的，業内期待未來(lái)能有更多形态和特點的保租房(fáng)REITs問(wèn)世。

　　發揮金融工(gōng)具的匹配性

　　保障性租賃住房(fáng)是我國(guó)住房(fáng)供應體(tǐ)系中的重要組成部分(fēn)，對服務城(chéng)市新市民(mín)，保障低收入人(rén)群住房(fáng)需求等有重大(dà)意義。但(dàn)鑒于保障性租賃住房(fáng)建設需要大(dà)量資金，如(rú)何引導社會資金持續投入，并有退出渠道成爲市場破局的關鍵。

　　保障性租賃住房(fáng)REITs是一種不動産資産證券化産品。通俗地講，就(jiù)是以保障性租賃住房(fáng)爲基礎資産，以産生(shēng)穩定的租金收益爲支撐發行公募REITs，以未來(lái)産生(shēng)的運營現金流爲投資人(rén)主要收益來(lái)源的金融産品，有效連接保障性住房(fáng)租賃市場和資本市場。

　　中聯基金總經理(lǐ)何亮宇接受經濟日(rì)報記者采訪時表示，發展住房(fáng)租賃市場，特别是長期租賃，需要發揮金融工(gōng)具的匹配性。保租房(fáng)REITs是一個很好的産品。通過保租房(fáng)REITs，将保障性租賃住房(fáng)這一不動産資産證券化，讓各類資金來(lái)持有當投資人(rén)，把過去(qù)的貸款變成今天的投資，既發揮資本市場優勢，從(cóng)簡單貸款向投資轉變，從(cóng)相(xiàng)對封閉向公開透明轉變，從(cóng)個性非标向标準化轉變，又有利于投資資金盤活退出，有利于租賃住房(fáng)企業加快(kuài)資金回籠，解決租賃住房(fáng)投資回收周期過長的憂慮，以吸引更多社會資金進入到租賃住房(fáng)領域前期投入階段。“基礎設施REITs爲租賃住房(fáng)企業提供創新融資渠道和存量盤活路(lù)徑，同時，以租金作爲收益來(lái)源的REITs安全性高，也能給社會資金提供比較好的投資渠道。”何亮宇表示。

　　今年5月19日(rì)，國(guó)務院辦公廳發布了《關于進一步盤活存量資産擴大(dà)有效投資的意見》，明确通過發行REITs等方式盤活基礎設施存量資産、擴大(dà)有效投資的工(gōng)作要求。據悉，自(zì)我國(guó)基礎設施REITs正式上市交易以來(lái)，試點早期限定于交通設施、市政工(gōng)程、污染治理(lǐ)項目、倉儲物流新基建、産業園區等特定領域。此次擴圍到保租房(fáng)領域，業内實際早有預期。從(cóng)國(guó)際上看(kàn)，租賃住房(fáng)長租房(fáng)一直是REITs重要的底層資産類别。

　　預計(jì)，在國(guó)家鼓勵的情況下，保障性租賃住房(fáng)會成爲公募REITs市場中的大(dà)類資産，受到REITs投資人(rén)的歡迎。

　　推動REITs市場發展

　　在當前穩增長、防風(fēng)險的背景下，積極推動REITs市場發展意義重大(dà)。

　　目前，我國(guó)REITs試點工(gōng)作推進順利，市場初具規模。截至目前，已有14隻基礎設施REITs完成發行，共募集資金541億元；截至6月30日(rì)，已上市12隻REITs總市值爲530億元，整體(tǐ)較首發收漲24％；平均日(rì)均換手率1.93％，流動性高于日(rì)本和新加坡等成熟市場。

　　在現有法律框架下，證監會創新性地采取“公募基金+資産支持證券”模式，啓動基礎設施領域REITs試點。證監會、國(guó)家發改委在市場培育、項目推薦、審核注冊、信息披露、日(rì)常監管等方面構建了制度性、機(jī)制性安排，保障了試點工(gōng)作順利開展。北京大(dà)學光(guāng)華管理(lǐ)學院“光(guāng)華思想力”REITs課題組測算，中國(guó)公募REITs市場規模将達到4萬億元至12萬億元。

　　下一步，證監會将加強REITs市場建設。首先是保持常态化發行，盡快(kuài)形成規模效應。完善項目培育、推薦、審核工(gōng)作機(jī)制，推動更多優質項目發行上市，形成示範效應。進一步擴大(dà)REITs試點範圍，盡快(kuài)覆蓋到能源、水利、新基建等基礎設施領域。盡快(kuài)推進擴募項目實施，推動已上市優質運營主體(tǐ)通過增發份額收購(gòu)資産，開展并購(gòu)重組活動，促進投融資良性循環。

　　“保障性租賃住房(fáng)REITs試點是一個重點，要探索房(fáng)地産新發展模式。”證監會相(xiàng)關部門(mén)負責人(rén)表示，下一步要進一步凝聚合力，完善協作聯動機(jī)制。持續加強與财政部、稅務總局的溝通，推動明确REITs稅收征管細則。推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機(jī)構投資者參與投資，培育專業REITs投資者群體(tǐ)。

　　北京大(dà)學光(guāng)華管理(lǐ)學院金融學教授、副院長張峥建議(yì)，目前采用“公募基金+ABS”模式，是符合法律法規的可(kě)行方案，有利于及早啓動試點，帶動市場發展。但(dàn)帶來(lái)的問(wèn)題是，産品結構層級過多，法律關系較爲複雜。要作出新的制度安排，降低産品創設與運行成本，推動REITs市場持續健康發展壯大(dà)。據記者了解，關于REITs複雜結構問(wèn)題，國(guó)辦發19号文即《關于進一步盤活存量資産擴大(dà)有效投資的意見》以及證監會2022年度立法工(gōng)作計(jì)劃，都(dōu)提到加快(kuài)推動專項立法。

　　中金報告認爲，我國(guó)REITs在當前宏觀政策框架中的重要性正逐步提升。在中國(guó)公募REITs架構中，基金管理(lǐ)人(rén)擔負基金運營管理(lǐ)的主要責任，其角色價值有望持續提升。“中國(guó)REITs市場仍将有較好的景氣度和産品配置價值。”中金研究部董事(shì)總經理(lǐ)、大(dà)中華區房(fáng)地産研究主管張宇認爲，立足于新發REITs和存量REITs擴募，可(kě)以加快(kuài)項目審核速度，以及考慮向商業不動産領域做一定拓展，進一步促進市場擴容。

　　業内專家表示，REITs模式的運作需要基金、證券、房(fáng)地産管理(lǐ)等多方面的技術支持，需要從(cóng)業人(rén)員(yuán)具備一定的技術水平。因此，當前引入具有REITs管理(lǐ)經驗的專業人(rén)才，同時培養國(guó)内基金和資産管理(lǐ)人(rén)才是一項緊迫任務。同時，加強對保障性租賃住房(fáng)建設的監管也必不可(kě)少，要維護國(guó)家、投資者以及低收入家庭的利益，建立科(kē)學合理(lǐ)的監管系統。