最高院商品房(fáng)合同司法解釋

   【實施時間】2003-06-01【發布單位】最高人(rén)民(mín)法院
            （２００３年３月２４日(rì)最高人(rén)民(mín)法院審判委員(yuán)會第１２６７次會議(yì)通過）
            法釋[２００３]７号

            中華人(rén)民(mín)共和國(guó)最高人(rén)民(mín)法院公告
            《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件适用法律若幹問(wèn)題的解釋》已于２００３年３月２４日(rì)由最高人(rén)民(mín)法院審判委員(yuán)會第１２６７次會議(yì)通過。現予公布，自(zì)２００３年６月１日(rì)起施行。
            二○○三年四月二十八日(rì)(上海房(fáng)産訴訟之窗(chuāng)www.fangchansusong.com)

            爲正确、及時審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件，根據《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法通則》、《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)合同法》、《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)城(chéng)市房(fáng)地産管理(lǐ)法》、《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)擔保法》等相(xiàng)關法律，結合民(mín)事(shì)審判實踐，制定本解釋。
            第一條
            本解釋所稱的商品房(fáng)買賣合同，是指房(fáng)地産開發企業（以下統稱爲出賣人(rén)）将尚未建成或者已竣工(gōng)的房(fáng)屋向社會銷售并轉移房(fáng)屋所有權于買受人(rén)，買受人(rén)支付價款的合同。
            第二條 出賣人(rén)未取得(de)商品房(fáng)預售許可(kě)證明，與買受人(rén)訂立的商品房(fáng)預售合同，應當認定無效，但(dàn)是在起訴前取得(de)商品房(fáng)預售許可(kě)證明的，可(kě)以認定有效。
            第三條
            商品房(fáng)的銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請(qǐng)，但(dàn)是出賣人(rén)就(jiù)商品房(fáng)開發規劃範圍内的房(fáng)屋及相(xiàng)關設施所作的說(shuō)明和允諾具體(tǐ)确定，并對商品房(fáng)買賣合同的訂立以及房(fáng)屋價格的确定有重大(dà)影(yǐng)響的，應當視爲要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房(fáng)買賣合同，亦應當視爲合同内容，當事(shì)人(rén)違反的，應當承擔違約責任。
            第四條
            出賣人(rén)通過認購(gòu)、訂購(gòu)、預訂等方式向買受人(rén)收受定金作爲訂立商品房(fáng)買賣合同擔保的，如(rú)果因當事(shì)人(rén)一方原因未能訂立商品房(fáng)買賣合同，應當按照(zhào)法律關于定金的規定處理(lǐ)；因不可(kě)歸責于當事(shì)人(rén)雙方的事(shì)由，導緻商品房(fáng)買賣合同未能訂立的，出賣人(rén)應當将定金返還(hái)買受人(rén)。
            第五條
            商品房(fáng)的認購(gòu)、訂購(gòu)、預訂等協議(yì)具備《商品房(fáng)銷售管理(lǐ)辦法》第十六條規定的商品房(fáng)買賣合同的主要内容，并且出賣人(rén)已經按照(zhào)約定收受購(gòu)房(fáng)款的，該協議(yì)應當認定爲商品房(fáng)買賣合同。
            第六條 當事(shì)人(rén)以商品房(fáng)預售合同未按照(zhào)法律、行政法規規定辦理(lǐ)登記備案手續爲由，請(qǐng)求确認合同無效的，不予支持。
            當事(shì)人(rén)約定以辦理(lǐ)登記備案手續爲商品房(fáng)預售合同生(shēng)效條件的，從(cóng)其約定，但(dàn)當事(shì)人(rén)一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
            第七條
            拆遷人(rén)與被拆遷人(rén)按照(zhào)所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議(yì)，明确約定拆遷人(rén)以位置、用途特定的房(fáng)屋對被拆遷人(rén)予以補償安置，如(rú)果拆遷人(rén)将該補償安置房(fáng)屋另行出賣給第三人(rén)，被拆遷人(rén)請(qǐng)求優先取得(de)補償安置房(fáng)屋的，應予支持。
            被拆遷人(rén)請(qǐng)求解除拆遷補償安置協議(yì)的，按照(zhào)本解釋第八條的規定處理(lǐ)。
            第八條 (上海房(fáng)産訴訟之窗(chuāng)www.fangchansusong.com)
            具有下列情形之一，導緻商品房(fáng)買賣合同目的不能實現的，無法取得(de)房(fáng)屋的買受人(rén)可(kě)以請(qǐng)求解除合同、返還(hái)已付購(gòu)房(fáng)款及利息、賠償損失，并可(kě)以請(qǐng)求出賣人(rén)承擔不超過已付購(gòu)房(fáng)款一倍的賠償責任：
            （一）商品房(fáng)買賣合同訂立後，出賣人(rén)未告知買受人(rén)又将該房(fáng)屋抵押給第三人(rén)；
            （二）商品房(fáng)買賣合同訂立後，出賣人(rén)又将該房(fáng)屋出賣給第三人(rén)。
            第九條
            出賣人(rén)訂立商品房(fáng)買賣合同時，具有下列情形之一，導緻合同無效或者被撤銷、解除的，買受人(rén)可(kě)以請(qǐng)求返還(hái)已付購(gòu)房(fáng)款及利息、賠償損失，并可(kě)以請(qǐng)求出賣人(rén)承擔不超過已付購(gòu)房(fáng)款一倍的賠償責任：
            （一）故意隐瞞沒有取得(de)商品房(fáng)預售許可(kě)證明的事(shì)實或者提供虛假商品房(fáng)預售許可(kě)證明；
            （二）故意隐瞞所售房(fáng)屋已經抵押的事(shì)實；
            （三）故意隐瞞所售房(fáng)屋已經出賣給第三人(rén)或者爲拆遷補償安置房(fáng)屋的事(shì)實。
            第十條
            買受人(rén)以出賣人(rén)與第三人(rén)惡意串通，另行訂立商品房(fáng)買賣合同并将房(fáng)屋交付使用，導緻其無法取得(de)房(fáng)屋爲由，請(qǐng)求确認出賣人(rén)與第三人(rén)訂立的商品房(fáng)買賣合同無效的，應予支持。
            第十一條 對房(fáng)屋的轉移占有，視爲房(fáng)屋的交付使用，但(dàn)當事(shì)人(rén)另有約定的除外。
            房(fáng)屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人(rén)承擔，交付使用後由買受人(rén)承擔；買受人(rén)接到出賣人(rén)的書(shū)面交房(fáng)通知，無正當理(lǐ)由拒絕接收的，房(fáng)屋毀損、滅失的風(fēng)險自(zì)書(shū)面交房(fáng)通知确定的交付使用之日(rì)起由買受人(rén)承擔，但(dàn)法律另有規定或者當事(shì)人(rén)另有約定的除外。
            第十二條
            因房(fáng)屋主體(tǐ)結構質量不合格不能交付使用，或者房(fáng)屋交付使用後，房(fáng)屋主體(tǐ)結構質量經核驗确屬不合格，買受人(rén)請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應予支持。
            第十三條 因房(fáng)屋質量問(wèn)題嚴重影(yǐng)響正常居住使用，買受人(rén)請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應予支持。
            交付使用的房(fáng)屋存在質量問(wèn)題，在保修期内，出賣人(rén)應當承擔修複責任；出賣人(rén)拒絕修複或者在合理(lǐ)期限内拖延修複的，買受人(rén)可(kě)以自(zì)行或者委托他(tā)人(rén)修複。修複費用及修複期間造成的其他(tā)損失由出賣人(rén)承擔。
            第十四條
            出賣人(rén)交付使用的房(fáng)屋套内建築面積或者建築面積與商品房(fáng)買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照(zhào)約定處理(lǐ)；合同沒有約定或者約定不明确的，按照(zhào)以下原則處理(lǐ)：
            （一）面積誤差比絕對值在３％以内（含３％），按照(zhào)合同約定的價格據實結算，買受人(rén)請(qǐng)求解除合同的，不予支持；
            （二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人(rén)請(qǐng)求解除合同、返還(hái)已付購(gòu)房(fáng)款及利息的，應予支持。買受人(rén)同意繼續履行合同，房(fáng)屋實際面積大(dà)于合同約定面積的，面積誤差比在３％以内（含３％）部分(fēn)的房(fáng)價款由買受人(rén)按照(zhào)約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分(fēn)的房(fáng)價款由出賣人(rén)承擔，所有權歸買受人(rén)；房(fáng)屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以内（含３％）部分(fēn)的房(fáng)價款及利息由出賣人(rén)返還(hái)買受人(rén)，面積誤差比超過３％部分(fēn)的房(fáng)價款由出賣人(rén)雙倍返還(hái)買受人(rén)。
            第十五條
            根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人(rén)遲延交付房(fáng)屋或者買受人(rén)遲延支付購(gòu)房(fáng)款，經催告後在三個月的合理(lǐ)期限内仍未履行，當事(shì)人(rén)一方請(qǐng)求解除合同的，應予支持，但(dàn)當事(shì)人(rén)另有約定的除外。
            法律沒有規定或者當事(shì)人(rén)沒有約定，經對方當事(shì)人(rén)催告後，解除權行使的合理(lǐ)期限爲三個月。對方當事(shì)人(rén)沒有催告的，解除權應當在解除權發生(shēng)之日(rì)起一年内行使；逾期不行使的，解除權消滅。
            第十六條

            當事(shì)人(rén)以約定的違約金過高爲由請(qǐng)求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％爲标準适當減少；當事(shì)人(rén)以約定的違約金低于造成的損失爲由請(qǐng)求增加的，應當以違約造成的損失确定違約金數額。
            第十七條 商品房(fáng)買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數額或者損失賠償額可(kě)以參照(zhào)以下标準确定：
            逾期付款的，按照(zhào)未付購(gòu)房(fáng)款總額，參照(zhào)中國(guó)人(rén)民(mín)銀行規定的金融機(jī)構計(jì)收逾期貸款利息的标準計(jì)算。
            逾期交付使用房(fáng)屋的，按照(zhào)逾期交付使用房(fáng)屋期間有關主管部門(mén)公布或者有資格的房(fáng)地産評估機(jī)構評定的同地段同類房(fáng)屋租金标準确定。
            第十八條 由于出賣人(rén)的原因，買受人(rén)在下列期限屆滿未能取得(de)房(fáng)屋權屬證書(shū)的，除當事(shì)人(rén)有特殊約定外，出賣人(rén)應當承擔違約責任：
            （一）商品房(fáng)買賣合同約定的辦理(lǐ)房(fáng)屋所有權登記的期限；
            （二）商品房(fáng)買賣合同的标的物爲尚未建成房(fáng)屋的，自(zì)房(fáng)屋交付使用之日(rì)起９０日(rì)；
            （三）商品房(fáng)買賣合同的标的物爲已竣工(gōng)房(fáng)屋的，自(zì)合同訂立之日(rì)起９０日(rì)。
            合同沒有約定違約金或者損失數額難以确定的，可(kě)以按照(zhào)已付購(gòu)房(fáng)款總額，參照(zhào)中國(guó)人(rén)民(mín)銀行規定的金融機(jī)構計(jì)收逾期貸款利息的标準計(jì)算。
            第十九條
            商品房(fáng)買賣合同約定或者《城(chéng)市房(fáng)地産開發經營管理(lǐ)條例》第三十三條規定的辦理(lǐ)房(fáng)屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由于出賣人(rén)的原因，導緻買受人(rén)無法辦理(lǐ)房(fáng)屋所有權登記，買受人(rén)請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應予支持。
            第二十條
            出賣人(rén)與包銷人(rén)訂立商品房(fáng)包銷合同，約定出賣人(rén)将其開發建設的房(fáng)屋交由包銷人(rén)以出賣人(rén)的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房(fáng)屋，由包銷人(rén)按照(zhào)合同約定的包銷價格購(gòu)買，但(dàn)當事(shì)人(rén)另有約定的除外。
            第二十一條 出賣人(rén)自(zì)行銷售已經約定由包銷人(rén)包銷的房(fáng)屋，包銷人(rén)請(qǐng)求出賣人(rén)賠償損失的，應予支持，但(dàn)當事(shì)人(rén)另有約定的除外。
            第二十二條
            對于買受人(rén)因商品房(fáng)買賣合同與出賣人(rén)發生(shēng)的糾紛，人(rén)民(mín)法院應當通知包銷人(rén)參加訴訟；出賣人(rén)、包銷人(rén)和買受人(rén)對各自(zì)的權利義務有明确約定的，按照(zhào)約定的内容确定各方的訴訟地位。
            第二十三條
            商品房(fáng)買賣合同約定，買受人(rén)以擔保貸款方式付款、因當事(shì)人(rén)一方原因未能訂立商品房(fáng)擔保貸款合同并導緻商品房(fáng)買賣合同不能繼續履行的，對方當事(shì)人(rén)可(kě)以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可(kě)歸責于當事(shì)人(rén)雙方的事(shì)由未能訂立商品房(fáng)擔保貸款合同并導緻商品房(fáng)買賣合同不能繼續履行的，當事(shì)人(rén)可(kě)以請(qǐng)求解除合同，出賣人(rén)應當将收受的購(gòu)房(fáng)款本金及其利息或者定金返還(hái)買受人(rén)。
            第二十四條
            因商品房(fáng)買賣合同被确認無效或者被撤銷、解除，緻使商品房(fáng)擔保貸款合同的目的無法實現，當事(shì)人(rén)請(qǐng)求解除商品房(fáng)擔保貸款合同的，應予支持。
            第二十五條
            以擔保貸款爲付款方式的商品房(fáng)買賣合同的當事(shì)人(rén)一方請(qǐng)求确認商品房(fáng)買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如(rú)果擔保權人(rén)作爲有獨立請(qǐng)求權第三人(rén)提出訴訟請(qǐng)求，應當與商品房(fáng)擔保貸款合同糾紛合并審理(lǐ)；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛。擔保權人(rén)就(jiù)商品房(fáng)擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可(kě)以與商品房(fáng)買賣合同糾紛合并審理(lǐ)。
            商品房(fáng)買賣合同被确認無效或者被撤銷、解除後，商品房(fáng)擔保貸款合同也被解除的、出賣人(rén)應當将收受的購(gòu)房(fáng)貸款和購(gòu)房(fáng)款的本金及利息分(fēn)别返還(hái)擔保權人(rén)和買受人(rén)。
            第二十六條
            買受人(rén)未按照(zhào)商品房(fáng)擔保貸款合同的約定償還(hái)貸款，亦未與擔保權人(rén)辦理(lǐ)商品房(fáng)抵押登記手續，擔保權人(rén)起訴買受人(rén)，請(qǐng)求處分(fēn)商品房(fáng)買賣合同項下買受人(rén)合同權利的，應當通知出賣人(rén)參加訴訟；擔保權人(rén)同時起訴出賣人(rén)時，如(rú)果出賣人(rén)爲商品房(fáng)擔保貸款合同提供保證的，應當列爲共同被告。
            第二十七條
            買受人(rén)未按照(zhào)商品房(fáng)擔保貸款合同的約定償還(hái)貸款，但(dàn)是已經取得(de)房(fáng)屋權屬證書(shū)并與擔保權人(rén)辦理(lǐ)了商品房(fáng)抵押登記手續，抵押權人(rén)請(qǐng)求買受人(rén)償還(hái)貸款或者就(jiù)抵押的房(fáng)屋優先受償的，不應當追加出賣人(rén)爲當事(shì)人(rén)，但(dàn)出賣人(rén)提供保證的除外。
            第二十八條 本解釋自(zì)２００３年６月１日(rì)起施行。
            《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)城(chéng)市房(fáng)地産管理(lǐ)法》施行後訂立的商品房(fáng)買賣合同發生(shēng)的糾紛案件，本解釋公布施行後尚在一審、二審階段的，适用本解釋。
            《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)城(chéng)市房(fáng)地産管理(lǐ)法》施行後訂立的商品房(fáng)買賣合同發生(shēng)的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事(shì)人(rén)申請(qǐng)再審或者按照(zhào)審判監督程序決定再審的，不适用本解釋。
            《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)城(chéng)市房(fáng)地産管理(lǐ)法》施行前發生(shēng)的商品房(fáng)買賣行爲，适用當時的法律、法規和《最高人(rén)民(mín)法院〈關于審理(lǐ)房(fáng)地産管理(lǐ)法施行前房(fáng)地産開發經營案件若幹問(wèn)題的解答〉》。