商品房(fáng)銷售管理(lǐ)辦法

http://www.315ok.com/ 2006年05月09日(rì)

（２００１年３月１４日(rì)經建設部第３８次部常務會議(yì)審議(yì)通過，建設部部長俞正聲４月４日(rì)簽署８８号部令發布，自(zì)２００１年６月１日(rì)起施行。） 

第一章(zhāng)　總則
　　第一條　爲了規範商品房(fáng)銷售行爲，保障商品房(fáng)交易雙方當事(shì)人(rén)的合法權益，根據《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)城(chéng)市房(fáng)地産管理(lǐ)法》、《城(chéng)市房(fáng)地産開發經營管理(lǐ)條例》，制定本辦法。
　　第二條　商品房(fáng)銷售及商品房(fáng)銷售管理(lǐ)應當遵守本辦法。
　　第三條　商品房(fáng)銷售包括商品房(fáng)現售和商品房(fáng)預售。
　　本辦法所稱商品房(fáng)現售，是指房(fáng)地産開發企業将竣工(gōng)驗收合格的商品房(fáng)出售給買受人(rén)，并由買受人(rén)支付房(fáng)價款的行爲。
　　本辦法所稱商品房(fáng)預售，是指房(fáng)地産開發企業将正在建設中的商品房(fáng)預先出售給買受人(rén)，并由買受人(rén)支付定金或者房(fáng)價款的行爲。
　　第四條 房(fáng)地産開發企業可(kě)以自(zì)行銷售商品房(fáng)，也可(kě)以委托房(fáng)地産中介服務機(jī)構銷售商品房(fáng)。
　　第五條 國(guó)務院建設行政主管部門(mén)負責全國(guó)商品房(fáng)的銷售管理(lǐ)工(gōng)作。
　　省、自(zì)治區人(rén)民(mín)政府建設行政主管部門(mén)負責本行政區域内商品房(fáng)的銷售管理(lǐ)工(gōng)作。
　　直轄市、市、縣人(rén)民(mín)政府建設行政主管部門(mén)、房(fáng)地産行政主管部門(mén)（以下統稱房(fáng)地産開發主管部門(mén)）按照(zhào)職責分(fēn)工(gōng)，負責本行政區域内商品房(fáng)的銷售管理(lǐ)工(gōng)作。
　　第二章(zhāng) 銷售條件
　　第六條 商品房(fáng)預售實行預售許可(kě)制度。
　　商品房(fáng)預售條件及商品房(fáng)預售許可(kě)證明的辦理(lǐ)程序，按照(zhào)《城(chéng)市房(fáng)地産開發經營管理(lǐ)條例》和《城(chéng)市商品房(fáng)預售管理(lǐ)辦法》的有關規定執行。
　　第七條 商品房(fáng)現售，應當符合以下條件：
　　（一）現售商品房(fáng)的房(fáng)地産開發企業應當具有企業法人(rén)營業執照(zhào)和房(fáng)地産開發企業資質證書(shū)；
　　（二）取得(de)土(tǔ)地使用權證書(shū)或者使用土(tǔ)地的批準文件；
　　（三）持有建設工(gōng)程規劃許可(kě)證和施工(gōng)許可(kě)證；
　　（四）已通過竣工(gōng)驗收；
　　（五）拆遷安置已經落實；
　　（六）供水、供電、供熱(rè)、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他(tā)配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已确定施工(gōng)進度和交付日(rì)期；
　　（七）物業管理(lǐ)方案已經落實。
　　第八條　房(fáng)地産開發企業應當在商品房(fáng)現售前将房(fáng)地産開發項目手冊及符合商品房(fáng)現售條件的有關證明文件報送房(fáng)地産開發主管部門(mén)備案。 
　　第九條　房(fáng)地産開發企業銷售設有抵押權的商品房(fáng)，其抵押權的處理(lǐ)按照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)擔保法》、《城(chéng)市房(fáng)地産抵押管理(lǐ)辦法》的有關規定執行。
　　第十條　房(fáng)地産開發企業不得(de)在未解除商品房(fáng)買賣合同前，将作爲合同标的物的商品房(fáng)再行銷售給他(tā)人(rén)。
　　第十一條　房(fáng)地産開發企業不得(de)采取返本銷售或者變相(xiàng)返本銷售的方式銷售商品房(fáng)。
　　房(fáng)地産開發企業不得(de)采取售後包租或者變相(xiàng)售後包租的方式銷售未竣工(gōng)商品房(fáng)。
　　第十二條　商品住宅按套銷售，不得(de)分(fēn)割拆零銷售。
　　第十三條　 商品房(fáng)銷售時，房(fáng)地産開發企業選聘了物業管理(lǐ)企業的，買受人(rén)應當在訂立商品房(fáng)買賣合同時與房(fáng)地産開發企業選聘的物業管理(lǐ)企業訂立有關物業管理(lǐ)的協議(yì)。
　　第三章(zhāng) 廣告與合同
　　第十四條　房(fáng)地産開發企業、房(fáng)地産中介服務機(jī)構發布商品房(fáng)銷售宣傳廣告，應當執行《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)廣告法》、《房(fáng)地産廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告内容必須真實、合法、科(kē)學、準确。
　　第十五條 房(fáng)地産開發企業、房(fáng)地産中介服務機(jī)構發布的商品房(fáng)銷售廣告和宣傳資料所明示的事(shì)項，當事(shì)人(rén)應當在商品房(fáng)買賣合同中約定。
　　第十六條 商品房(fáng)銷售時，房(fáng)地産開發企業和買受人(rén)應當訂立書(shū)面商品房(fáng)買賣合同。
　　商品房(fáng)買賣合同應當明确以下主要内容：
　　（一）當事(shì)人(rén)名稱或者姓名和住所；
　　（二）商品房(fáng)基本狀況；
　　（三）商品房(fáng)的銷售方式；
　　（四）商品房(fáng)價款的确定方式及總價款、付款方式、付款時間；
　　（五）交付使用條件及日(rì)期；
　　（六）裝飾、設備标準承諾；
　　（七）供水、供電、供熱(rè)、燃氣、通訊、道路(lù)、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
　　（八）公共配套建築的産權歸屬；
　　（九）面積差異的處理(lǐ)方式；
　　（十）辦理(lǐ)産權登記有關事(shì)宜；
　　（十一）解決争議(yì)的方法；
　　（十二）違約責任；
　　（十三）雙方約定的其他(tā)事(shì)項。
　　第十七條 商品房(fáng)銷售價格由當事(shì)人(rén)協商議(yì)定，國(guó)家另有規定的除外。
　　第十八條 商品房(fáng)銷售可(kě)以按套（單元）計(jì)價，也可(kě)以按套内建築面積或者建築面積計(jì)價。
　　商品房(fáng)建築面積由套内建築面積和分(fēn)攤的共有建築面積組成，套内建築面積部分(fēn)爲獨立産權，分(fēn)攤的共有建築面積部分(fēn)爲共有産權，買受人(rén)按照(zhào)法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。
　　按套（單元）計(jì)價或者按套内建築面積計(jì)價的，商品房(fáng)買賣合同中應當注明建築面積和分(fēn)攤的共有建築面積。
　　第十九條 按套（單元）計(jì)價的現售房(fáng)屋，當事(shì)人(rén)對現售房(fáng)屋實地勘察後可(kě)以在合同中直接約定總價款。
　　按套（單元）計(jì)價的預售房(fáng)屋，房(fáng)地産開發企業應當在合同中附所售房(fáng)屋的平面圖。平面圖應當标明詳細尺寸，并約定誤差範圍。房(fáng)屋交付時，套型與設計(jì)圖紙一緻，相(xiàng)關尺寸也在約定的誤差範圍内，維持總價款不變；套型與設計(jì)圖紙不一緻或者相(xiàng)關尺寸超出約定的誤差範圍，合同中未約定處理(lǐ)方式的，買受人(rén)可(kě)以退房(fáng)或者與房(fáng)地産開發企業重新約定總價款。買受人(rén)退房(fáng)的，由房(fáng)地産開發企業承擔違約責任。
　　第二十條 按套内建築面積或者建築面積計(jì)價的，當事(shì)人(rén)應當在合同中載明合同約定面積與産權登記面積發生(shēng)誤差的處理(lǐ)方式。
　　合同未作約定的，接以下原則處理(lǐ)：
　　（一）面積誤差比絕對值在３％以内（含３％）的，據實結算房(fáng)價款；
　　（二）面積誤差比絕對值超出３％時，買受人(rén)有權退房(fáng)。買受人(rén)退房(fáng)的，房(fáng)地産開發企業應當在買受人(rén)提出退房(fáng)之日(rì)起３０日(rì)内将買受人(rén)已付房(fáng)價款退還(hái)給買受人(rén)，同時支付已付房(fáng)價款利息。買受人(rén)不退房(fáng)的，産權登記面積大(dà)于合同約定面積時，面積誤差比在３％以内（含３％）部分(fēn)的房(fáng)價款由買受人(rén)補足；超出３％部分(fēn)的房(fáng)價款由房(fáng)地産開發企業承擔，産權歸買受人(rén)。産權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在３％以内（含３％）部分(fēn)的房(fáng)價款由房(fáng)地産開發企業返還(hái)買受人(rén)；絕對值超出３％部分(fēn)的房(fáng)價款由房(fáng)地産開發企業雙倍返還(hái)買受人(rén)。
　　産權登記面積－合同約定面積
　　面積誤差比＝—————————————×１００％
　　合同約定面積
　　因本辦法第二十四條規定的規劃設計(jì)變更造成面積差異，當事(shì)人(rén)不解除合同的，應當簽署補充協議(yì)。
　　第二十一條　按建築面積計(jì)價的，當事(shì)人(rén)應當在合同中約定套内建築面積和分(fēn)攤的共有建築面積，并約定建築面積不變而套内建築面積發生(shēng)誤差以及建築面積與套内建築面積均發生(shēng)誤差時的處理(lǐ)方式。
　　第二十二條　不符合商品房(fáng)銷售條件的，房(fáng)地産開發企業不得(de)銷售商品房(fáng)，不得(de)向買受人(rén)收取任何預訂款性質費用。
　　符合商品房(fáng)銷售條件的，房(fáng)地産開發企業在訂立商品房(fáng)買賣合同之前向買受人(rén)收取預訂款性質費用的，訂立商品房(fáng)買賣合同時，所收費用應當抵作房(fáng)價款；當事(shì)人(rén)未能訂立商品房(fáng)買賣合同的，房(fáng)地産開發企業應當向買受人(rén)返還(hái)所收費用；當事(shì)人(rén)之間另有約定的，從(cóng)其約定。
　　第二十三條　房(fáng)地産開發企業應當在訂立商品房(fáng)買賣合同之前向買受人(rén)明示《商品房(fáng)銷售管理(lǐ)辦法》和《商品房(fáng)買賣合同示範文本》；預售商品房(fáng)的，還(hái)必須明示《城(chéng)市商品房(fáng)預售管理(lǐ)辦法》。
　　第二十四條　房(fáng)地産開發企業應當按照(zhào)批準的規劃、設計(jì)建設商品房(fáng)。商品房(fáng)銷售後，房(fáng)地産開發企業不得(de)擅自(zì)變更規劃、設計(jì)。
　　經規劃部門(mén)批準的規劃變更、設計(jì)單位同意的設計(jì)變更導緻商品房(fáng)的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事(shì)人(rén)約定的其他(tā)影(yǐng)響商品房(fáng)質量或者使用功能情形的，房(fáng)地産開發企業應當在變更确立之日(rì)起１０日(rì)内，書(shū)面通知買受人(rén)。
　　買受人(rén)有權在通知到達之日(rì)起１５日(rì)内做出是否退房(fáng)的書(shū)面答複。買受人(rén)在通知到達之日(rì)起１５日(rì)内未作書(shū)面答複的，視同接受規劃、設計(jì)變更以及由此引起的房(fáng)價款的變更。房(fáng)地産開發企業未在規定時限内通知買受人(rén)的，買受人(rén)有權退房(fáng)；買受人(rén)退房(fáng)的，由房(fáng)地産開發企業承擔違約責任。
　　第四章(zhāng) 銷售代理(lǐ)
　　第二十五條 房(fáng)地産開發企業委托中介服務機(jī)構銷售商品房(fáng)的，受托機(jī)構應當是依法設立并取得(de)工(gōng)商營業執照(zhào)的房(fáng)地産中介服務機(jī)構。
　　房(fáng)地産開發企業應當與受托房(fáng)地産中介服務機(jī)構訂立書(shū)面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人(rén)和被委托人(rén)的權利、義務。
　　第二十六條 受托房(fáng)地産中介服務機(jī)構銷售商品房(fáng)時，應當向買受人(rén)出示商品房(fáng)的有關證明文件和商品房(fáng)銷售委托書(shū)。
　　第二十七條 受托房(fáng)地産中介服務機(jī)構銷售商品房(fáng)時，應當如(rú)實向買受人(rén)介紹所代理(lǐ)銷售商品房(fáng)的有關情況。
　　受托房(fáng)地産中介服務機(jī)構不得(de)代理(lǐ)銷售不符合銷售條件的商品房(fáng)。
　　第二十八條 受托房(fáng)地産中介服務機(jī)構在代理(lǐ)銷售商品房(fáng)時不得(de)收取傭金以外的其他(tā)費用。
　　第二十九條 商品房(fáng)銷售人(rén)員(yuán)應當經過專業培訓，方可(kě)從(cóng)事(shì)商品房(fáng)銷售業務。
　　第五章(zhāng) 交付
　　第三十條 房(fáng)地産開發企業應當按照(zhào)合同約定，将符合交付使用條件的商品房(fáng)按期交付給買受人(rén)。未能按期交付的，房(fáng)地産開發企業應當承擔違約責任。
　　因不可(kě)抗力或者當事(shì)人(rén)在合同中約定的其他(tā)原因，需延期交付的，房(fáng)地産開發企業應當及時告知買受人(rén)。
　　第三十一條　房(fáng)地産開發企業銷售商品房(fáng)時設置樣闆房(fáng)的，應當說(shuō)明實際交付的商品房(fáng)質量、設備及裝修與樣闆房(fáng)是否一緻，未作說(shuō)明的，實際交付的商品房(fáng)應當與樣闆房(fáng)一緻。
　　第三十二條　銷售商品住宅時，房(fáng)地産開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規定》（以下簡稱《規定》），向買受人(rén)提供《住宅質量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
　　第三十三條　房(fáng)地産開發企業應當對所售商品房(fáng)承擔質量保修責任。當事(shì)人(rén)應當在合同中就(jiù)保修範圍、保修期限、保修責任等内容做出約定。保修期從(cóng)交付之日(rì)起計(jì)算。
　　商品住宅的保修期限不得(de)低于建設工(gōng)程承包單位向建設單位出具的質量保修書(shū)約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中确定的最低保修期限的，保修期不得(de)低于《規定》中确定的最低保修期限。
　　非住宅商品房(fáng)的保修期限不得(de)低于建設工(gōng)程承包單位向建設單位出具的質量保修書(shū)約定保修期的存續期。
　　在保修期限内發生(shēng)的屬于保修範圍的質量問(wèn)題，房(fáng)地産開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可(kě)抗力或者使用不當造成的損壞，房(fáng)地産開發企業不承擔責任。
　　第三十四條　房(fáng)地産開發企業應當在商品房(fáng)交付使用前按項目委托具有房(fáng)産測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房(fáng)地産行政主管部門(mén)審核後用于房(fáng)屋權屬登記。 
　　房(fáng)地産開發企業應當在商品房(fáng)交付使用之日(rì)起６０日(rì)内，将需要由其提供的辦理(lǐ)房(fáng)屋權屬登記的資料報送房(fáng)屋所在地房(fáng)地産行政主管部門(mén)。
　　房(fáng)地産開發企業應當協助商品房(fáng)買受人(rén)辦理(lǐ)土(tǔ)地使用權變更和房(fáng)屋所有權登記手續。
　　第三十五條　商品房(fáng)交付使用後，買受人(rén)認爲主體(tǐ)結構質量不合格的，可(kě)以依照(zhào)有關規定委托工(gōng)程質量檢測機(jī)構重新核驗。經核驗，确屬主體(tǐ)結構質量不合格的，買受人(rén)有權退房(fáng)；給買受人(rén)造成損失的，房(fáng)地産開發企業應當依法承擔賠償責任。
　　第六章(zhāng) 法律責任
　　第三十六條 未取得(de)營業執照(zhào)，擅自(zì)銷售商品房(fáng)的，由縣級以上人(rén)民(mín)政府工(gōng)商行政管理(lǐ)部門(mén)依照(zhào)《城(chéng)市房(fáng)地産開發經營管理(lǐ)條例》的規定處罰。
　　第三十七條 未取得(de)房(fáng)地産開發企業資質證書(shū)，擅自(zì)銷售商品房(fáng)的，責令停止銷售活動，處５萬元以上１０萬元以下的罰款。
　　第三十八條 違反法律、法規規定，擅自(zì)預售商品房(fáng)的，責令停止違法行爲，沒收違法所得(de)；收取預付款的，可(kě)以并處已收取的預付款１％以下的罰款。
　　第三十九條
　　在未解除商品房(fáng)買賣合同前，将作爲合同标的物的商品房(fáng)再行銷售給他(tā)人(rén)的，處以警告，責令限期改正，并處２萬元以上３萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事(shì)責任。
　　第四十條　房(fáng)地産開發企業将未組織竣工(gōng)驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房(fáng)擅自(zì)交付使用的，按照(zhào)《建設工(gōng)程質量管理(lǐ)條例》的規定處罰。
　　第四十一條　房(fáng)地産開發企業未按規定将測繪成果或者需要由其提供的辦理(lǐ)房(fáng)屋權屬登記的資料報送房(fáng)地産行政主管部門(mén)的，處以警告，責令限期改正，并可(kě)處以２萬元以上３萬元以下罰款。
　　第四十二條 房(fáng)地産開發企業在銷售商品房(fáng)中有下列行爲之一的，處以警告，責令限期改正，并可(kě)處以１萬元以上３萬元以下罰款。
　　（一）未按照(zhào)規定的現售條件現售商品房(fáng)的；
　　（二）未按照(zhào)規定在商品房(fáng)現售前将房(fáng)地産開發項目手冊及符合商品房(fáng)現售條件的有關證明文件報送房(fáng)地産開發主管部門(mén)備案的；
　　（三）返本銷售或者變相(xiàng)返本銷售商品房(fáng)的；
　　（四）采取售後包租或者變相(xiàng)售後包租方式銷售未竣工(gōng)商品房(fáng)的；
　　（五）分(fēn)割拆零銷售商品住宅的；
　　（六）不符合商品房(fáng)銷售條件，向買受人(rén)收取預訂款性質費用的；
　　（七）未按照(zhào)規定向買受人(rén)明示《商品房(fáng)銷售管理(lǐ)辦法》、《商品房(fáng)買賣合同示範文本》、《城(chéng)市商品房(fáng)預售管理(lǐ)辦法》的；
　　（八）委托沒有資格的機(jī)構代理(lǐ)銷售商品房(fáng)的。
　　第四十三條 房(fáng)地産中介服務機(jī)構代理(lǐ)銷售不符合銷售條件的商品房(fáng)的，處以警告，責令停止銷售，并可(kě)處以２萬元以上３萬元以下罰款。
　　第四十四條 國(guó)家機(jī)關工(gōng)作人(rén)員(yuán)在商品房(fáng)銷售管理(lǐ)工(gōng)作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分(fēn)；構成犯罪的，依法追究刑事(shì)責任。
　　第七章(zhāng) 附則
　　第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房(fáng)地産開發企業以定期向買受人(rén)返還(hái)購(gòu)房(fáng)款的方式銷售商品房(fáng)的行爲。
　　本辦法所稱售後包租，是指房(fáng)地産開發企業以在一定期限内承租或者代爲出租買受人(rén)所購(gòu)該企業商品房(fáng)的方式銷售商品房(fáng)的行爲。
　　本辦法所稱分(fēn)割拆零銷售，是指房(fáng)地産開發企業以将成套的商品住宅分(fēn)割爲數部分(fēn)分(fēn)别出售給買受人(rén)的方式銷售商品住宅的行爲。
　　本辦法所稱産權登記面積，是指房(fáng)地産行政主管部門(mén)确認登記的房(fáng)屋面積。
　　第四十六條 省、自(zì)治區、直轄市人(rén)民(mín)政府建設行政主管部門(mén)可(kě)以根據本辦法制定實施細則。
　　第四十七條 本辦法由國(guó)務院建設行政主管部門(mén)負責解釋。
　　第四十八條 本辦法自(zì)２００１年６月１日(rì)起施行。