随着經濟發展和人(rén)民(mín)群衆生(shēng)活水平的提高，人(rén)們擁有私家車的數量也在不斷上升，小區停車難随之成爲了讓人(rén)頭疼的事(shì)，而由此帶來(lái)的業主和開發商對于車位“争奪”的問(wèn)題也日(rì)趨嚴重。

小區車位歸誰所有？、開發商能否對車位“隻售不租”？

對于此類問(wèn)題，律師(shī)給出專業解答：小區車位産權複雜，有的屬于開發商擁有、有的屬于業主共有、有的歸國(guó)家所有，至于開發商對車位“隻售不租”行爲是否合法，也需要搞清車位的産權性質再作出判斷。

非規劃内車位爲公攤車位 ，權屬及收益爲業主共有。

浙江省紹興市某開發商将某小區業主委員(yuán)會訴至法院，要求确認小區内的59個地面車位使用權歸其所有。

原告是該小區的建設單位。原告稱，開工(gōng)建設前，公司取得(de)了建設工(gōng)程規劃許可(kě)證，小區建成後，59個地上車位經當地自(zì)然資源和規劃部門(mén)、測繪部門(mén)驗收合格。原告認爲，這59個車位是通過競标出讓土(tǔ)地後開發建設，且經過規劃、驗收，應該歸屬于原告所有。

此外，原告舉證稱，開發商與買受人(rén)簽訂的商品房(fáng)買賣合同中有專門(mén)條款，對建築區劃内車位問(wèn)題作出約定，即規劃用于停放(fàng)汽車的地上及地下車位使用權、車庫使用權、車棚使用權屬于出賣人(rén)。

小區業主委員(yuán)會代表辯稱，小區的地面車位利用了小區公共場地的土(tǔ)地使用權，屬于原告依照(zhào)規劃建設的物業附屬設施，屬于業主共有的土(tǔ)地使用權範疇，其權益應當屬于全體(tǐ)小區業主，原告無權主張相(xiàng)應權利。

法院經調查核實，涉案的59個地上車位面積均未計(jì)入小區建築面積，均不能辦理(lǐ)産權登記手續。因此，法院判決駁回了開發商的訴訟請(qǐng)求。

針對此案的焦點問(wèn)題，律師(shī)解釋稱，小區規劃内車位、車庫與非規劃内車位權屬有所區别。

車位、車庫是小區業主共同生(shēng)活的輔助設施，屬于小區的配套設施。之前的《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)物權法》第七十四條對車位、車庫的權利歸屬作出明确規定，現行的《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第二百七十五條沿用前述規定，即：建築區劃内，規劃用于停放(fàng)汽車的車位、車庫的歸屬，由當事(shì)人(rén)通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路(lù)或者其他(tā)場地用于停放(fàng)汽車的車位，屬于業主共有。

規劃内車位、車庫是建設單位在開始建造之初經規劃部門(mén)批準，并于建造完成後可(kě)以辦理(lǐ)産權登記的車位。這種車位具有獨立性、可(kě)分(fēn)性，建設單位可(kě)以通過出售、附贈或出租等書(shū)面合同方式，對車位、車庫所有權的歸屬作出明确約定。

非規劃内車位是占用業主共有的道路(lù)或者其他(tā)場地用于停車形成的車位，沒有包含在最初批準的項目建設規劃中，所占用的道路(lù)或者場地屬于業主共有财産，維護費用作爲公攤費用由全體(tǐ)業主承擔，後續改擴建車位也應由業主共有。

此案中涉及的59個地面車位，雖在小區建造之初經過規劃設計(jì)，但(dàn)這是爲了滿足全體(tǐ)業主日(rì)常生(shēng)活及公共使用需要保障設置的規定數量或比例的停車設施，規劃的初衷并非讓開發商以出賣等方式獲利。且這59個車位未計(jì)入建築面積，不能辦理(lǐ)産權登記手續。最重要的是，地上車位有别于地下車位，未形成新的使用空間，房(fáng)地産開發公司也無額外成本投入，實質上是占用建築區劃内業主共有的道路(lù)或者其他(tā)場地。因此，法院審理(lǐ)認爲，這59個地上車位應認定屬于業主共有，開發商不能以出售方式進行處分(fēn)、獲利。

産權車位一般爲開發商所有 ，開發商有權依法出售出租。

按照(zhào)相(xiàng)關規定，建築區劃内，規劃用于停放(fàng)汽車的車位、車庫的歸屬，由當事(shì)人(rén)通過出售、附贈或者出租等方式約定。開發商按照(zhào)有關單位批準的規劃圖紙投資建設的小區車位，在出售、附贈或出租前，産權一般屬于開發商所有，開發商有權決定自(zì)營或依法出售、出租。

但(dàn)是在現實生(shēng)活中，由于很多小區的産權車位售價不菲，因此很多業主沒有意願購(gòu)買産權車位，而是希望租用小區内的車位。在北京有不少小區的居民(mín)反映，小區内明明有閑置車位，但(dàn)是開發商表示車位不面向業主出租，業主如(rú)果有停車需求，必須購(gòu)置産權車位。對此，律師(shī)明确表示，此種行爲不合法。

《北京市物業管理(lǐ)條例》第八十條規定，物業管理(lǐ)區域内規劃用于停放(fàng)車輛(liàng)的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。用于出售的，應當優先出售給本物業管理(lǐ)區域内的業主；不出售或者尚未售出的，應當提供給本物業管理(lǐ)區域内的業主使用。滿足業主需要後仍有空餘的，可(kě)以臨時按月出租給物業管理(lǐ)區域外的其他(tā)人(rén)。

也就(jiù)是說(shuō)，小區如(rú)果有空置車位，必須提供給本物業管理(lǐ)區域的業主使用，在滿足本區域業主需要後，開發商才可(kě)以将車庫、車位出租給本區域業主以外的其他(tā)人(rén)。

同時，《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)建築物區分(fēn)所有權糾紛案件具體(tǐ)應用法律若幹問(wèn)題的解釋》中明确，建設單位按照(zhào)配置比例将車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分(fēn)給業主的，其行爲應該符合“首先滿足業主需要”的規定。

律師(shī)認爲，開發商規定小區車位“隻售不租”，屬于限制業主通過出租等方式使用車位的權利，此種情況下，業主可(kě)以向法院提起訴訟，要求法院判決開發商将空置車位面向業主出租。

人(rén)防車位所有權屬于國(guó)家 ，開發商可(kě)租不可(kě)售。

按照(zhào)國(guó)家規定，高層住宅和公共建築都(dōu)要有人(rén)防地下室，而人(rén)防地下室在平時就(jiù)充當地下車庫功能，俗稱人(rén)防車庫或人(rén)防車位。《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)人(rén)民(mín)防空法》第二條規定，人(rén)民(mín)防空是國(guó)防的組成部分(fēn)。因此，人(rén)防車位産權歸國(guó)家所有。

《城(chéng)市地下空間開發利用管理(lǐ)規定》明确規定：地下工(gōng)程應本着“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則；《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)人(rén)民(mín)防空法》規定：國(guó)家鼓勵、支持企業事(shì)業組織、社會團體(tǐ)和個人(rén)，通過多種途徑，投資進行人(rén)民(mín)防空工(gōng)程建設，人(rén)民(mín)防空工(gōng)程平時由投資者使用管理(lǐ)，收益歸投資者所有。按照(zhào)上述規定，人(rén)防車位平時由作爲投資者的開發商使用管理(lǐ)，使用收益可(kě)歸開發商所有。

對此，律師(shī)補充說(shuō)，新建民(mín)用建築時，開發商必須依據國(guó)家相(xiàng)關規定結建人(rén)防工(gōng)程，這是開發商應承擔的法定義務，人(rén)防車位的所有權仍舊歸屬于國(guó)家。開發商作爲人(rén)防車位的建設單位，在平時對其享有使用權和收益權。但(dàn)是，律師(shī)強調，人(rén)防車位使用權必須通過合法程序取得(de)，即開發商應當在人(rén)防工(gōng)程部門(mén)辦理(lǐ)備案登記等手續。

律師(shī)提示，人(rén)防車位很容易辨識。通常在地下室入口安裝有人(rén)防指示牌，人(rén)防工(gōng)程内部牆上醒目位置挂有“人(rén)防工(gōng)程平面标注圖示”，标注圖上所标紅(hóng)線範圍内的地下車位爲人(rén)防區域車位。而且，人(rén)防工(gōng)程必須有各自(zì)的防護單元互相(xiàng)獨立，設有人(rén)防門(mén)進行分(fēn)隔，要有防護通道和密閉的防爆門(mén)。人(rén)防車庫或車位無法辦理(lǐ)産權證。

因爲人(rén)防車位産權歸國(guó)家所有，所以開發商不可(kě)出售，僅可(kě)出租，否則就(jiù)是侵犯了國(guó)家對人(rén)防工(gōng)程的所有權，并且租期最長不能超過20年，超過20年的租賃合同超過部分(fēn)無效。