住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部關于進一步加強房(fáng)地産市場監管完善商品住房(fáng)預售制度有關問(wèn)題的通知
（建房(fáng)[2010]53号）

各省、自(zì)治區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設廳，直轄市建委（房(fáng)地局），新疆生(shēng)産建設兵(bīng)團建設局：
　　爲貫徹落實《國(guó)務院辦公廳關于促進房(fáng)地産市場平穩健康發展的通知》（國(guó)辦發〔2010〕4号）要求，進一步加強房(fáng)地産市場監管，完善商品住房(fáng)預售制度，整頓和規範房(fáng)地産市場秩序，維護住房(fáng)消費者合法權益，現就(jiù)有關問(wèn)題通知如(rú)下：

　　一、進一步加強房(fáng)地産市場監管
　　（一）加強商品住房(fáng)預售行爲監管。未取得(de)預售許可(kě)的商品住房(fáng)項目，房(fáng)地産開發企業不得(de)進行預售，不得(de)以認購(gòu)、預訂、排号、發放(fàng)VIP卡等方式向買受人(rén)收取或變相(xiàng)收取定金、預定款等性質的費用，不得(de)參加任何展銷活動。取得(de)預售許可(kě)的商品住房(fáng)項目，房(fáng)地産開發企業要在10日(rì)内一次性公開全部準售房(fáng)源及每套房(fáng)屋價格，并嚴格按照(zhào)申報價格，明碼标價對外銷售。房(fáng)地産開發企業不得(de)将企業自(zì)留房(fáng)屋在房(fáng)屋所有權初始登記前對外銷售，不得(de)采取返本銷售、售後包租的方式預售商品住房(fáng)，不得(de)進行虛假交易。
　　（二）嚴肅查處捂盤惜售等違法違規行爲。各地要加大(dà)對捂盤惜售、哄擡房(fáng)價等違法違規行爲的查處力度。對已經取得(de)預售許可(kě)，但(dàn)未在規定時間内對外公開銷售或未将全部準售房(fáng)源對外公開銷售，以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房(fáng)買賣合同等方式人(rén)爲制造房(fáng)源緊張的行爲，要嚴肅查處。
　　（三）加強房(fáng)地産銷售代理(lǐ)和房(fáng)地産經紀監管。實行代理(lǐ)銷售商品住房(fáng)的，應當委托在房(fáng)地産主管部門(mén)備案的房(fáng)地産經紀機(jī)構代理(lǐ)。房(fáng)地産經紀機(jī)構應當将經紀服務項目、服務内容和收費标準在顯著位置公示；額外提供的延伸服務項目，需事(shì)先向當事(shì)人(rén)說(shuō)明，并在委托合同中明确約定，不得(de)分(fēn)解收費項目和強制收取代書(shū)費、銀行按揭服務費等費用。房(fáng)地産經紀機(jī)構和執業人(rén)員(yuán)不得(de)炒賣房(fáng)号，不得(de)在代理(lǐ)過程中賺取差價，不得(de)通過簽訂“陰陽合同”違規交易，不得(de)發布虛假信息和未經核實的信息，不得(de)采取内部認購(gòu)、雇人(rén)排隊等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍。
　　（四）加強商品住房(fáng)買賣合同管理(lǐ)。各地要完善商品住房(fáng)買賣合同示範文本，積極推行商品住房(fáng)買賣合同網上簽訂和備案制度。商品住房(fáng)買賣合同示範文本應對商品住房(fáng)質量性能，物業會所、車位等設施歸屬，交付使用條件及其違約責任做出明确約定，并将《住宅質量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》作爲合同附件。房(fáng)地産開發企業應當将商品住房(fáng)買賣合同在合同訂立前向購(gòu)房(fáng)人(rén)明示。
　　（五）健全房(fáng)地産信息公開機(jī)制。各地要加強和完善房(fáng)地産市場信息系統建設，及時準确地向社會公布市場信息。市、縣房(fáng)地産主管部門(mén)要及時将批準的預售信息、可(kě)售樓盤及房(fáng)源信息、違法違規行爲查處情況等向社會公開。房(fáng)地産開發企業應将預售許可(kě)情況、商品住房(fáng)預售方案、開發建設單位資質、代理(lǐ)銷售的房(fáng)地産經紀機(jī)構備案情況等信息，在銷售現場清晰明示。
　　（六）鼓勵推行商品住房(fáng)現售試點。各地可(kě)結合當地實際，制定商品住房(fáng)現售管理(lǐ)辦法，鼓勵和引導房(fáng)地産開發企業現售商品住房(fáng)。實行現售的商品住房(fáng)，應符合《商品房(fáng)銷售管理(lǐ)辦法》規定的現售條件；在商品住房(fáng)現售前，房(fáng)地産開發企業應當将符合現售條件的有關證明文件和房(fáng)地産開發項目手冊報送房(fáng)地産開發主管部門(mén)備案。　　二、完善商品住房(fáng)預售制度
　　（七）嚴格商品住房(fáng)預售許可(kě)管理(lǐ)。各地要結合當地實際，合理(lǐ)确定商品住房(fáng)項目預售許可(kě)的最低規模和工(gōng)程形象進度要求，預售許可(kě)的最低規模不得(de)小于棟，不得(de)分(fēn)層、分(fēn)單元辦理(lǐ)預售許可(kě)。住房(fáng)供應不足的地區，要建立商品住房(fáng)預售許可(kě)綠色通道，提高行政辦事(shì)效率，支持具備預售條件的商品住房(fáng)項目盡快(kuài)辦理(lǐ)預售許可(kě)。
　　（八）強化商品住房(fáng)預售方案管理(lǐ)。房(fáng)地産開發企業應當按照(zhào)商品住房(fáng)預售方案銷售商品住房(fáng)。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房(fáng)屋套數、面積預測及分(fēn)攤情況、公共部位和公共設施的具體(tǐ)範圍、預售價格及變動幅度、預售資金監管落實情況、住房(fáng)質量責任承擔主體(tǐ)和承擔方式、住房(fáng)能源消耗指标和節能措施等。預售方案中主要内容發生(shēng)變更的，應當報主管部門(mén)備案并公示。
　　（九）完善預售資金監管機(jī)制。各地要加快(kuài)完善商品住房(fáng)預售資金監管制度。尚未建立監管制度的地方，要加快(kuài)制定本地區商品住房(fáng)預售資金監管辦法。商品住房(fáng)預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機(jī)構負責監管，确保預售資金用于商品住房(fáng)項目工(gōng)程建設；預售資金可(kě)按建設進度進行核撥，但(dàn)必須留有足夠的資金保證建設工(gōng)程竣工(gōng)交付。
　　（十）嚴格預售商品住房(fáng)退房(fáng)管理(lǐ)。商品住房(fáng)嚴格實行購(gòu)房(fáng)實名制，認購(gòu)後不得(de)擅自(zì)更改購(gòu)房(fáng)者姓名。各地要規範商品住房(fáng)預訂行爲，對可(kě)售房(fáng)源預訂次數做出限制規定。購(gòu)房(fáng)人(rén)預訂商品住房(fáng)後，未在規定時間内簽訂預售合同的，預訂應予以解除，解除的房(fáng)源應當公開銷售。已簽訂商品住房(fáng)買賣合同并網上備案、經雙方協商一緻需解除合同的，雙方應遞交申請(qǐng)并說(shuō)明理(lǐ)由，所退房(fáng)源應當公開銷售。　　三、加強預售商品住房(fáng)交付和質量管理(lǐ)
　　（十一）明确商品住房(fáng)交付使用條件。各地要依據法律法規及有關建設标準，制定本地商品住房(fáng)交付使用條件。商品住房(fáng)交付使用條件應包括工(gōng)程經竣工(gōng)驗收合格并在當地主管部門(mén)備案、配套基礎設施和公共設施已建成并滿足使用要求、北方地區住宅分(fēn)戶熱(rè)計(jì)量裝置安裝符合設計(jì)要求、住宅質量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度已落實、商品住房(fáng)質量責任承擔主體(tǐ)已明确、前期物業管理(lǐ)已落實。房(fáng)地産開發企業在商品住房(fáng)交付使用時，應當向購(gòu)房(fáng)人(rén)出示上述相(xiàng)關證明資料。
　　（十二）完善商品住房(fáng)交付使用制度。各地要建立健全商品住房(fáng)交付使用管理(lǐ)制度，确保商品住房(fáng)項目單體(tǐ)工(gōng)程質量、節能環保性能、配套基礎設施和公共設施符合交付使用的基本要求。有條件的地方可(kě)借鑒上海、山(shān)東等地經驗，通過地方立法，完善新建商品住房(fáng)交付使用制度。各地要加強商品住房(fáng)竣工(gōng)驗收管理(lǐ)，積極推行商品住房(fáng)工(gōng)程質量分(fēn)戶驗收制度。北方地區要加強商品住房(fáng)分(fēn)戶熱(rè)計(jì)量裝置安裝的驗收管理(lǐ)。
　　（十三）落實預售商品住房(fáng)質量責任。房(fáng)地産開發企業應當對其開發建設的商品住房(fáng)質量承擔首要責任，勘察、設計(jì)、施工(gōng)、監理(lǐ)等單位應當依據有關法律、法規的規定或者合同的約定承擔相(xiàng)應責任。房(fáng)地産開發企業、勘察、設計(jì)、施工(gōng)、監理(lǐ)等單位的法定代表人(rén)、工(gōng)程項目負責人(rén)、工(gōng)程技術負責人(rén)、注冊執業人(rén)員(yuán)按各自(zì)職責承擔相(xiàng)應責任。預售商品住房(fáng)存在質量問(wèn)題的，購(gòu)房(fáng)人(rén)有權依照(zhào)法律、法規及合同約定要求房(fáng)地産開發企業承擔責任并賠償相(xiàng)應損失。房(fáng)地産開發企業承擔責任後，有權向造成質量問(wèn)題的相(xiàng)關單位和個人(rén)追責。
　　（十四）強化預售商品住房(fáng)質量保證機(jī)制。暫定資質的房(fáng)地産開發企業在申請(qǐng)商品住房(fáng)預售許可(kě)時提交的預售方案，應當明确企業破産、解散等清算情況發生(shēng)後的商品住房(fáng)質量責任承擔主體(tǐ)，由質量責任承擔主體(tǐ)提供擔保函。質量責任承擔主體(tǐ)必須具備獨立的法人(rén)資格和相(xiàng)應的賠償能力。各地要将房(fáng)地産開發企業是否建立商品住房(fáng)質量保證制度作爲企業資質管理(lǐ)的重要内容。各地要鼓勵推行預售商品住房(fáng)質量保證金制度，研究建立專業化維修制度。　　四、健全房(fáng)地産市場監督管理(lǐ)機(jī)制
　　（十五）全面開展預售商品住房(fáng)項目清理(lǐ)。各地近期要對所有在建的商品住房(fáng)項目進行一次清理(lǐ)和整治。對已取得(de)預售許可(kě)的商品住房(fáng)項目逐一排查，準确掌握已預售的商品住房(fáng)數量、正在預售的商品住房(fáng)數量和尚未開盤的商品住房(fáng)數量等情況，并将清理(lǐ)情況向社會公開；對尚未開盤的商品住房(fáng)項目，要責成房(fáng)地産開發企業限期公開銷售。直轄市、省會城(chéng)市（自(zì)治區首府城(chéng)市）、計(jì)劃單列市要将清理(lǐ)結果于今年6月底前報住房(fáng)城(chéng)鄉建設部。
　　（十六）加大(dà)對違法違規行爲的查處力度。各地要通過房(fáng)地産信息網絡公開、設立舉報投訴電話(huà)、現場巡查等措施，加強房(fáng)地産市場行爲監管，加大(dà)對違法違規行爲的查處力度。對退房(fáng)率高、價格異常以及消費者投訴集中的項目，要重點核查。對存在違法違規行爲的，要責令限期整改，記入房(fáng)地産信用檔案，并可(kě)暫停商品住房(fáng)網上簽約；對拒不整改的，要依法從(cóng)嚴查處，直至取消其開發企業資質，并将有關信息通報土(tǔ)地、稅收、金融、工(gōng)商等相(xiàng)關部門(mén)，限制其參加土(tǔ)地購(gòu)置、金融信貸等活動。
　　（十七）加強房(fáng)地産信用管理(lǐ)。各地要積極拓展房(fáng)地産信用檔案功能和覆蓋面，發揮信用檔案作用，将銷售行爲、住房(fáng)質量、交付使用、信息公開等方面内容納入房(fáng)地産信用體(tǐ)系，信用檔案應當作爲考核企業資質的依據。對違法違規銷售、存在較爲嚴重的質量問(wèn)題、将不符合交付條件的住房(fáng)交付使用、信息公開不及時不準确等行爲，應當記入房(fáng)地産開發企業信用檔案，公開予以曝光(guāng)。
　　（十八）嚴格相(xiàng)關人(rén)員(yuán)責任追究制度。各地要加強對違法違規企業相(xiàng)關責任人(rén)的責任追究。對造成重大(dà)工(gōng)程質量事(shì)故的房(fáng)地産開發企業法定代表人(rén)、負責人(rén)，無論其在何職何崗，身(shēn)居何處，都(dōu)要依法追究相(xiàng)應責任。對在預售商品住房(fáng)管理(lǐ)中工(gōng)作不力、失職渎職的有關工(gōng)作人(rén)員(yuán)，要依法追究行政責任；對以權謀私、玩忽職守的，依法依規追究有關責任人(rén)的行政和法律責任。
　　（十九）落實監督檢查責任制度。各地要強化房(fáng)地産主管部門(mén)管理(lǐ)職能，加強房(fáng)地産市場執法隊伍建設。省級住房(fáng)和城(chéng)鄉建設主管部門(mén)要加強對市、縣（區）房(fáng)地産市場監管工(gōng)作的指導和檢查。市、縣（區）房(fáng)地産主管部門(mén)要建立商品住房(fáng)市場動态監管制度，加強銷售現場巡查；建設、規劃等部門(mén)要按照(zhào)各自(zì)職責加強監管。各部門(mén)要加強協作、溝通和配合，建立健全信息共享、情況通報以及違法違規行爲的聯合查處機(jī)制。各地要暢通舉報投訴渠道，重視和支持輿論監督，積極妥善處理(lǐ)矛盾糾紛，并及時公布處理(lǐ)結果。
　　其他(tā)商品房(fáng)的市場監管參照(zhào)本通知執行。

中華人(rén)民(mín)共和國(guó)住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部
二〇一〇年四月十三日(rì)