根據國(guó)家統計(jì)局公布的第二季度宏觀經濟數據顯示，整個上半年，房(fáng)地産行業的同比增幅在各行業中位居第一。其中，一線城(chéng)市及部分(fēn)熱(rè)點二線城(chéng)市房(fáng)價普漲、樓市行情火(huǒ)熱(rè)。而土(tǔ)地市場上，高價地又頻出。這一系列現狀，也引起了市場的關注和擔憂。

　　爲給過熱(rè)的市場降溫，近期一些熱(rè)點城(chéng)市已陸續收緊政策或進入調控窗(chuāng)口期。盡管對樓市的後續效應還(hái)有待觀察，不過傳統的“金九銀十”或因此受影(yǐng)響。業内人(rén)士紛紛表示，由于此前市場需求已遭過度透支，今年的“金九銀十”可(kě)能會成色不足。

　　熱(rè)點二線城(chéng)市漲幅超一線

　　國(guó)家統計(jì)局最新公布數據顯示，7月份70個大(dà)中城(chéng)市新建商品住宅價格同比上漲的城(chéng)市有58個，持平的城(chéng)市有1個，下降的城(chéng)市有11個，同比總體(tǐ)仍在上漲。分(fēn)城(chéng)看(kàn)，一線城(chéng)市由于去(qù)年同期基數相(xiàng)對較高，近期環比漲幅收窄明顯，7月份新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均進一步收窄;而絕大(dà)部分(fēn)二、三線城(chéng)市由 于去(qù)年同期基數相(xiàng)對較低，同比漲幅仍在繼續擴大(dà)。

　　從(cóng)一線城(chéng)市來(lái)看(kàn)，上半年深圳和上海的漲幅最爲明顯。特别是深圳，去(qù)年僅一年左右的時間，深 圳樓價的漲幅就(jiù)超過20000元/平方米，今年一季度仍延續去(qù)年的漲勢，新房(fáng)均價已達51006元/平方米，較去(qù)年12月底的漲幅達16%，同比上漲 47.4%;同樣領漲的還(hái)有上海，根據上海某市場研究部數據，截至6月30日(rì)，上海房(fáng)價均價已漲至45411元/平方米。

　　值得(de)注意的是，上海市住建委9月6日(rì)正式發布消息重申，上海将繼續嚴格執行3月25日(rì)發布的《關于進一步完善本市住房(fáng)市場體(tǐ)系和保障體(tǐ)系 促進房(fáng)地産市場平穩健康發展的若幹意見》，保持本市房(fáng)地産市場平穩健康發展。

　　相(xiàng)較于滬深，北京的上漲态勢也并未減緩。根據北京市建委公布的 數據，2016年上半年北京新建住宅市場各區總成交額1254.37億元，環比去(qù)年下半年上漲15.5%，同比去(qù)年上半年也上漲5成，成交均價34838 元/平方米，價格環比去(qù)年下半年上漲4000元/平方米，同比上漲6000元/平方米，價格持續處于增長通道。

　　在四個一線城(chéng)市中，廣州房(fáng)價處于“慢(màn)牛”狀态。據某地産研究院數據顯示，上半年廣州一手住宅網簽均價爲15599元/平方米，同比僅上升6.14%。與北上深三大(dà)一線城(chéng)市相(xiàng)比，廣州的樓價漲幅顯然很慢(màn)，不過業内預計(jì)下半年樓市或要補漲，空間還(hái)很大(dà)。

　　不過，今年部分(fēn)熱(rè)點二線城(chéng)市的表現可(kě)以說(shuō)完全超過了一線城(chéng)市。國(guó)家統計(jì)局的數據顯示，7月份70個大(dà)中城(chéng)市中，南(nán)京、廈門(mén)和合肥房(fáng)價同比漲幅分(fēn)别爲33%、 39.2%、33.8%，遠(yuǎn)超北上廣;像天津、杭州、福州、南(nán)昌、鄭州、無錫和惠州等城(chéng)市房(fáng)價同比增幅均達到兩位數以上。

　　除了商品房(fáng)交易市 場，一二線房(fáng)地産市場火(huǒ)爆行情還(hái)體(tǐ)現在土(tǔ)地市場上，“高價地塊”頻出已引起業界的密切關注。數據顯示，今年上半年，全國(guó)50個主要城(chéng)市拍(pāi)出的“高價地”多 達219宗，土(tǔ)地出讓金總額首次突破萬億元，高達10243億元，遠(yuǎn)超去(qù)年同期的6973億元。其中，杭州、蘇州、南(nán)京、合肥成交額同比漲幅超過 200%。

　　多地進調控窗(chuāng)口期

　　過熱(rè)的市場行情，已引起了業内的關注與擔憂。

　　對于下半年的樓市基調，發改委在7月14日(rì)發布宏觀經濟運行情況并回應熱(rè)點問(wèn)題時，已給出了明确的方向：對一線及部分(fēn)二線城(chéng)市，要密切關注其庫存下降情況， 加大(dà)住房(fáng)供應，合理(lǐ)引導住房(fáng)消費，防止房(fáng)價持續過快(kuài)上漲;對三、四線等商品房(fáng)庫存較大(dà)的城(chéng)市，要根據當地市場情況，積極采取有效措施，化解房(fáng)地産庫存。當 前房(fáng)地産市場調控的主基調仍然是去(qù)庫存。下半年，針對市場分(fēn)化的情況，應更加注重分(fēn)類施策、因城(chéng)施策，促進市場平穩發展。

　　9月6日(rì)，住建部亦發文強調，根據房(fáng)地産市場分(fēn)化的實際，堅持分(fēn)類調控，因城(chéng)施策。

　　近期，部分(fēn)二線城(chéng)市已相(xiàng)繼出台樓市收緊政策。業内預計(jì)，接下來(lái)各地也會因“多米諾骨牌”效應逐步進入調控窗(chuāng)口期。

　　在合肥，7月1日(rì)開始執行差異化信貸政策，商品房(fáng)最低首付比爲25%，部分(fēn)情況購(gòu)買商品房(fáng)的首付比爲40%;蘇州、南(nán)京也同時在8月11日(rì)公布調控新政;而武漢和廈門(mén)則分(fēn)别于9月1日(rì)和9月5日(rì)起實行限貸、限購(gòu)政策。

　　随着以上熱(rè)點城(chéng)市相(xiàng)繼出台調控政策後，業内人(rén)士認爲，由于部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)價和地價出現過熱(rè)傾向，爲防止出現系統性風(fēng)險，未來(lái)熱(rè)點城(chéng)市出台收緊政策已成爲大(dà)概率事(shì)件，而商品住房(fáng)市場也有可(kě)能會迎來(lái)調整期。

　　業内：調控或升級

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認爲，今年上半年，盡管部分(fēn)地區已經出台地産調控措施，比如(rú)合肥、蘇州、南(nán)京等，但(dàn)是，這些政策大(dà)部分(fēn)較爲“溫和”，并未從(cóng)根本上抑制投資投機(jī)性需求，未起到防止樓市過熱(rè)與房(fáng)價過快(kuài)上漲的作用。此時，地價依然一路(lù)走高，房(fáng)價仍然在快(kuài)速上漲。此時政策面已經到了出台的“窗(chuāng)口期”，熱(rè)點城(chéng)市尤其是房(fáng)價上漲幅度較大(dà)的二線城(chéng)市也極有可(kě)能重啓樓市限購(gòu)。

　　截至目前，包含北上廣深四個一線城(chéng)市在内，全國(guó)共有9個城(chéng)市實行不同程度的 限購(gòu)和限貸政策。“其實廈門(mén)在7月就(jiù)開始限貸，最近則是加碼限購(gòu)。”某地産分(fēn)析師(shī)認爲，從(cóng)各地的政策順序來(lái)看(kàn)，通過限貸來(lái)去(qù)杠杆往往是第一步，如(rú)果在房(fáng)價 未能抑制住的情況下，就(jiù)有可(kě)能進一步升級調控重啓限購(gòu)，“至于限制的具體(tǐ)力度則取決于房(fáng)價漲幅的高低。”

　　房(fáng)企：市場過度透支

　　實際上，早在蘇州、南(nán)京等地出台調控政策後，很多開發商就(jiù)未來(lái)市場走勢以及對企業的影(yǐng)響也提出了一些自(zì)己的觀點和看(kàn)法。盡管對市場各有預判，不過都(dōu)一緻認爲前期市場已遭過度透支。

　　旭輝集團主席兼執行董事(shì)林中就(jiù)認爲，政策出發點還(hái)是保持市場平穩發展，一個城(chéng)市這麽高的漲幅，對于房(fáng)地産市場不是很有利，會透支未來(lái)幾年的房(fáng)價。相(xiàng)信政策出 台，對房(fáng)地産市場的持續穩定健康發展，是比較有利的;融僑集團品牌營銷中心總經理(lǐ)張岩則表示，國(guó)家制定這些政策也是相(xiàng)對合理(lǐ)，開發商還(hái)沒到完全賣不了的地 步。

　　盡管房(fáng)企比較樂觀，不過随着重啓調控的城(chéng)市越來(lái)越多，此前火(huǒ)熱(rè)的市場行情勢必很難延續下去(qù)，而傳統的銷售旺季“金九銀十”也會受到影(yǐng)響。

　　新城(chéng)控股副總裁歐陽捷認爲，熱(rè)點城(chéng)市最大(dà)的問(wèn)題是無地可(kě)增，因此供應難以明顯增加，更多非熱(rè)點城(chéng)市要麽供求基本平衡，要麽就(jiù)在去(qù)庫存的路(lù)上，市場不會發生(shēng)太大(dà)變化。

　　在歐陽捷看(kàn)來(lái)，接下來(lái)熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價增長會放(fàng)緩，其它二線城(chéng)市受熱(rè)點城(chéng)市的溢出效應有所增長，三四線城(chéng)市去(qù)庫存政策不會改變，但(dàn)增長不會更多。“金九銀十依然 是相(xiàng)對好的季節，但(dàn)因爲前期市場透支，房(fáng)價上漲、阻擋了部分(fēn)客戶，政策擠出和延後了部分(fēn)需求，金九銀十不能抱以過多期望，不會再有過去(qù)那種火(huǒ)爆但(dàn)依然好于 往年的7-8月份。”

　　而當代置業執行董事(shì)兼總裁張鵬判斷本年金九銀十還(hái)是會延續2016年整年的火(huǒ)熱(rè)态勢。不過，但(dàn)是不可(kě)否認的是整體(tǐ)需求被這波18個月的行情過分(fēn)透支，随着各地方政府政策相(xiàng)繼出台，後市量價增速勢必會受到影(yǐng)響，加之信貸政策的趨緊變化，未來(lái)熱(rè)點城(chéng)市的成交量會有變化。

　　但(dàn)受供應有限影(yǐng)響，市場價格應會平穩發展，本輪政策刺激使一二線城(chéng)市市場火(huǒ)熱(rè)與三四線形成明顯反差。張鵬認爲，随着整體(tǐ)貨币政策的收縮，如(rú)地方城(chéng)市不出台應對政策應會對三四線市場的成交量造成一定影(yǐng)響。