2016年以來(lái)，中國(guó)房(fáng)地産市場表現出明顯的“分(fēn)化”态勢。一方面，北上廣深四大(dà)一線城(chéng)市和二線“四小龍”(南(nán)京、廈門(mén)、蘇州、合肥)等城(chéng)市的房(fáng)價持續飙升。2016年上半年，四大(dà)一線城(chéng)市新建商品住宅與二手住宅價格平均漲幅分(fēn)别高達28.8%和29.5%，二線“四小龍”房(fáng)價漲幅亦與之不相(xiàng)上下。 另一方面，三四線及以下城(chéng)市去(qù)庫存形勢依舊嚴峻。

　　由于房(fáng)地産對中國(guó)經濟增長和社會穩定至關重要，如(rú)果房(fáng)價出現大(dà)幅波動，不論是上漲還(hái)是下跌，都(dōu)會帶來(lái)嚴重的負面沖擊。在房(fáng)地産市場日(rì)益分(fēn)化的态勢下，中央和各級地方政府“因城(chéng)施策”，采取了一系列舉措來(lái)促進房(fáng)地産市場平穩運行。

　　面對北上廣深等重要城(chéng)市房(fáng)價持續上漲的局面，權威人(rén)士明确強調“房(fáng)地産泡沫”風(fēng)險正在不斷加大(dà)，2016年7月的中央政治局會議(yì)更是罕見地提及“抑制資産泡 沫”。與此同時，爲了緩解三四線及以下城(chéng)市的去(qù)庫存壓力，中央将“去(qù)庫存”列爲2016年的五大(dà)任務之一。要想判斷這些政策是否能夠奏效，首先必須對房(fáng)地 産市場分(fēn)化格局下的風(fēng)險及其背後的原因進行深入分(fēn)析，隻有這樣才能有的放(fàng)矢，進而提出切實可(kě)行的對策。

　　房(fáng)價泡沫化風(fēng)險

　　“房(fáng)改”以來(lái)中國(guó)經曆了多輪房(fáng)價上漲周期，它們主要是由高增長和城(chéng)鎮化等因素所推動，但(dàn)是本輪房(fáng)價上漲過程中這些驅動因素已經大(dà)幅減弱。

　　第一，四大(dà)一線城(chéng)市和二線“四小龍”的城(chéng)鎮化空間越來(lái)越小，新增城(chéng)鎮人(rén)口不斷減少。以北京爲例，2011~2015年新增城(chéng)鎮人(rén)口分(fēn)别爲54.3、43、 41.4、33.9和18.7萬人(rén)，呈現出逐年減少的态勢。截止2015年底，四大(dà)一線城(chéng)市城(chéng)鎮化率均已經達到85%以上，二線“四小龍”中城(chéng)鎮化率最低 的合肥也已經達到70.4%，未來(lái)這些城(chéng)市的城(chéng)鎮化速度将逐漸放(fàng)緩，新增城(chéng)鎮人(rén)口可(kě)能會越來(lái)越少。

　　第二，近年來(lái)四大(dà)一線城(chéng)市和二線“四小龍”經濟增速無一例外地大(dà)幅下滑。四大(dà)一線城(chéng)市平均增速已經從(cóng)2010年的11.6%下降到2016年上半年的7.5%，二線“四小龍”平均增速則從(cóng)2010年的14.8%大(dà)幅下滑到2016年上半年的8.4%。

　　與前幾輪房(fáng)價上漲周期不同，本輪房(fáng)價上漲很大(dà)程度上是由投資性資金和投機(jī)性資金所驅動，并呈現出泡沫化特征。爲了應對經濟下行壓力，央行采取了多輪降準和降息操作(2015年以來(lái)已經降息5次、降準6次)，釋放(fàng)了大(dà)量流動性。與此同時，2014年的“930新政”規定，“對擁有1套住房(fáng)并已結清相(xiàng)應購(gòu)房(fáng)貸款 的家庭”，“銀行業金融機(jī)構執行首套房(fáng)貸款政策”，2015年的“330新政”則将二套房(fáng)首付從(cóng)60%降至40%，激勵持有住房(fáng)的家庭再次購(gòu)買住房(fáng)。多次 降準降息操作與一系列刺激政策之下，投資性和投機(jī)性資金大(dà)量湧入，導緻房(fáng)地産市場不斷升溫。

　　其中的一個證據是，2016年一季度個人(rén)購(gòu)房(fáng)貸款增長25.5%，比各項貸款增速高出10.8個百分(fēn)點。2016年二季度M2增速比一季度下降了1.6個百分(fēn)點，但(dàn)是個人(rén)購(gòu)房(fáng)貸款同比增速卻進一步升高到了30.9%，比各項貸款增速高出16.6個百分(fēn)點。

　　另一個證據是，在房(fáng)價漲幅最大(dà)的深圳，購(gòu)房(fáng)者中投機(jī)者占比超過了三成，利用“自(zì)買自(zì)賣轉按揭”和“衆籌”等手段投機(jī)購(gòu)房(fáng)的現象較爲常見。北上廣深全面叫停“首付貸”更是從(cóng)側面反映出房(fáng)價上漲背後投機(jī)因素的普遍存在。

　　住房(fáng)供給過剩風(fēng)險

　　與四大(dà)一線城(chéng)市和二線“四小龍”等城(chéng)市面臨房(fáng)價泡沫化風(fēng)險不同的是，大(dà)多數三四線及以下城(chéng)市普遍面臨去(qù)庫存壓力。學者們大(dà)都(dōu)使用去(qù)化周期這一指标來(lái)判斷房(fáng)地 産去(qù)庫存壓力大(dà)小。關于去(qù)化周期的合理(lǐ)範圍目前尚無統一标準，通過對比已有研究的觀點，12~18個月的去(qù)化周期是比較合理(lǐ)的範圍。

　　上海易居房(fáng)地産研究院發布的60城(chéng)新建商品住宅數據顯示，截至2016年4月，北上廣深去(qù)化周期最高僅爲10個月，二線“四小龍”中南(nán)京、合肥和蘇州的去(qù)化周期隻有2~3個月，廈門(mén)的去(qù)化周期也不過8個月。而去(qù)化周期超過12個月的大(dà)多數都(dōu)是三四線及以下城(chéng)市，其中北海和丹東等城(chéng)市的去(qù)化周期甚至超過了30個 月，面臨嚴峻的去(qù)庫存壓力。

　　要想更加準确地判斷三四線及以下城(chéng)市的房(fáng)地産風(fēng)險，還(hái)應該進一步對房(fáng)地産市場的整體(tǐ)供求狀況進行分(fēn)析。其中，重點是通過計(jì)算人(rén)均住房(fáng)建築面積來(lái)判斷三四線及以下城(chéng)市住房(fáng)供給是否面臨過剩風(fēng)險。

　　由于目前國(guó)家統計(jì)局等部門(mén)沒有公布不同城(chéng)市的住房(fáng)存量數據，因此難以直接得(de)知三四線及以下城(chéng)市的住房(fáng)供給存量。不過，考慮到一二線城(chéng)市的行政區域面積僅占全 國(guó)城(chéng)市面積的10%，戶籍人(rén)口占比也不過20%，因此可(kě)以用全國(guó)的人(rén)均住房(fáng)建築面積來(lái)近似代替三四線城(chéng)市的人(rén)均住房(fáng)建築面積。

　　筆者計(jì)算結果 顯示，如(rú)果房(fáng)地産企業仍然維持“十二五”期間的供給水平，那麽到2020年城(chéng)鎮人(rén)均住宅将達到32平方米。假設隻有30%農民(mín)工(gōng)擁有住房(fáng)，城(chéng)鎮人(rén)均住房(fáng)面 積将達到41.1平方米。這一水平比日(rì)本、韓國(guó)、西班牙、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)等發達國(guó)家都(dōu)要高，由此可(kě)以推知，中國(guó)三四線及以下城(chéng)市将面臨住房(fáng)明顯過剩的風(fēng) 險。

　　“因城(chéng)施策”

　　目前，政府部門(mén)主要嘗試通過“因城(chéng)施策”解決房(fáng)地産市場分(fēn)化困境。一方面，針對房(fáng)價泡沫化風(fēng)險，上海、深圳和二線“四小龍”相(xiàng)繼收緊調控政策。另一方面，三四線及以下城(chéng)市紛紛通過發放(fàng)購(gòu)房(fáng)補貼、搬遷補貼和放(fàng)寬落戶條件等方式吸引農民(mín)工(gōng)購(gòu)房(fáng)。

　　但(dàn)是，過去(qù)十餘年的經驗表明，限購(gòu)、限貸和收緊住房(fáng)信貸等調控政策隻能短(duǎn)時間内減緩房(fáng)價上漲态勢，一旦政策有所松動，房(fáng)價很可(kě)能再次大(dà)幅上漲，甚至出現報複性上漲，陷入房(fáng)價“越調越高”的窘境。與此同時，三四線及以下城(chéng)市“去(qù)庫存”的效果也不甚理(lǐ)想。

　　事(shì)實上，一線和二線“四小龍”城(chéng)市與三四線及以下城(chéng)市的房(fáng)地産市場并不是完全獨立的，二者密切相(xiàng)關。一線和二線“四小龍”城(chéng)市房(fáng)價大(dà)幅上漲而且維持上漲預期的重要原因是，三四線及以下城(chéng)市人(rén)口不斷湧入，因此新增住房(fáng)需求持續存在。而三四線及以下城(chéng)市房(fáng)地産庫存高企的一個重要原因則是這些城(chéng)市的人(rén)口外流至一線 和二線“四小龍”城(chéng)市，導緻潛在的住房(fáng)需求流失。之所以人(rén)口不斷從(cóng)三四線及以下城(chéng)市湧入北上廣深等重要城(chéng)市，是因爲北上廣深的就(jiù)業機(jī)會以及基本公共服務 (教育、醫療、社會保障等)明顯優于三四線及以下城(chéng)市。以高等教育爲例，全國(guó)一共有39所985高校(xiào)，其中北京多達8所，北上廣深和二線“四小龍”合計(jì) 18所，幾乎占據全國(guó)的一半。

　　正因如(rú)此，應該将一線和二線“四小龍”城(chéng)市與三四線及以下城(chéng)市的房(fáng)地産市場看(kàn)成一個整體(tǐ)，推進城(chéng)市平衡發展才 能有效化解房(fáng)地産市場分(fēn)化困境。推進城(chéng)市平衡發展主要有兩個抓手：通過加快(kuài)産業結構轉型等舉措增加三四線城(chéng)市的就(jiù)業機(jī)會;通過轉變政府職能(從(cóng)增長型政府 轉向服務型政府)和加大(dà)轉移支付力度等舉措，縮小三四線及以下城(chéng)市與一線和二線“四小龍”等城(chéng)市之間的公共服務差距，實現公共服務均等化。

　　一方面，增加三四線及以下城(chéng)市的就(jiù)業機(jī)會能夠爲居民(mín)提供立身(shēn)之本，而公共服務均等化則會提高教育、醫療和社會保障等公共服務的供給數量和質量。這兩個抓手落實到位就(jiù)能夠有效提高三四線及以下城(chéng)市的吸引力，減少人(rén)口外流。另一方面，三四線及以下城(chéng)市外流人(rén)口減少自(zì)然會減輕一線城(chéng)市和二線“四小龍”城(chéng)市的外來(lái)人(rén) 口壓力，從(cóng)而減少潛在的首次置業需求，這樣才能夠從(cóng)根本上削弱一線和二線“四小龍”等重要城(chéng)市的房(fáng)價上漲預期，化解房(fáng)價泡沫化問(wèn)題。