多年以後，坐在俠客島的辦公室裡(lǐ)抽着煙的南(nán)郭叔叔，時常會想起14年前，他(tā)的朋友鼓動他(tā)去(qù)買北京萬柳不到7000一平米房(fáng)子的遙遠(yuǎn)下午。“如(rú)果當時買了……”在北京城(chéng)裡(lǐ)，很多經曆過那個年代的人(rén)，都(dōu)會類似慨歎與财富自(zì)由擦肩而過的時刻。

　　今天的一則新聞的荒誕程度，跟這個也差不多：一家挂着ST的虧損上市公司，因爲要變賣北京城(chéng)裡(lǐ)的兩套房(fáng)，可(kě)能免于退市。算下來(lái)，兩套140平米的房(fáng)子，如(rú)果真的成交，可(kě)能就(jiù)會有近3000萬的收入——一個中型的實體(tǐ)公司，辛苦一年能有這個利潤也就(jiù)不錯了。

　　中午跟一位長期跑房(fáng)産口的島妹(mèi)聊天，她給我講了一個故事(shì)。一個企業家朋友，本身(shēn)也是制造業起家，一年前看(kàn)形勢不好，狠心關了廠(chǎng)子，遣散了員(yuán)工(gōng)，盤下小一千萬的資金，跑到廈門(mén)買房(fáng)子。七倒八倒，一年賺了好多錢。

　　“過去(qù)辛辛苦苦幹十年，不如(rú)倒房(fáng)子一年。”這位企業家像突然間找到了真理(lǐ)一樣，得(de)出這麽個結論，島妹(mèi)說(shuō)，她聽了後也覺得(de)五味雜陳。

　　瘋狂

　　最近的樓市有多瘋狂，大(dà)家想必也在新聞裡(lǐ)看(kàn)得(de)差不多了。杭州限購(gòu)前一天，樓盤裡(lǐ)直到半夜都(dōu)在交易，甚至有中介拿着pos機(jī)去(qù)外地讓客戶刷卡;有個地方新盤出現哄搶的局面，幾個客戶同時搶一套房(fáng)分(fēn)不出先後，開發商索性讓其打麻将，誰先胡牌誰能買。

　　一天一個價、買到房(fáng)會哭，人(rén)們最近似乎不是在討(tǎo)論買房(fáng)，就(jiù)是在去(qù)看(kàn)房(fáng)的路(lù)上。總之，都(dōu)是很好的小說(shuō)題材。

　　與樓市價格節節攀高共振的，是上半年各地層出不窮的“地王”。

　　數據顯示，2016年上半年，全國(guó)土(tǔ)地出讓金達到1.4萬億元，同比增長9.7%;其中，30大(dà)典型城(chéng)市土(tǔ)地出讓金總額爲7356.8億元，增長145.7%;除了杭州破天荒拿到830億土(tǔ)地出讓金外，蘇州、南(nán)京、合肥、上海等城(chéng)市的土(tǔ)地出讓金總額也突破600億大(dà)關——要知道，除上海之外，其他(tā)四個城(chéng)市可(kě)都(dōu)算是“二線城(chéng)市”。

　　到底是什麽，催生(shēng)了這一波樓市的行情?

　　邏輯

　　我們可(kě)以先來(lái)分(fēn)析這其中“符合邏輯的”、“合理(lǐ)”的成分(fēn)，其實也就(jiù)是剛需的成分(fēn)。

　　比如(rú)，一個城(chéng)市的自(zì)然禀賦夠好(如(rú)廈門(mén)、杭州、三亞等)，可(kě)能就(jiù)會吸引人(rén)留下來(lái)。更重要的，可(kě)能是這個城(chéng)市就(jiù)業、創業、營商環境等足夠好，也會吸引人(rén)口流入(典型如(rú)北上廣深)。在土(tǔ)地面積有限的情況下，資源的緊缺自(zì)然會促使房(fáng)價的上漲。

　　在去(qù)年列入統計(jì)的27個重點城(chéng)市中，排名前三的是上海、北京和深圳，淨流入都(dōu)在780萬人(rén)以上，而這三個城(chéng)市也恰好是目前房(fáng)價最高的三個城(chéng)市。同時，今年上半年，這些一線城(chéng)市的土(tǔ)地推出面積、出讓金都(dōu)下降了15%左右，在供應緊缺的情況下，其樓面價則上漲25%、溢價率達61%，比去(qù)年上升了44個百分(fēn)點。

　　但(dàn)當前的樓市顯然已經不能完全用供需關系這種基礎的經濟學原理(lǐ)解釋。一個典型例證就(jiù)是，諸如(rú)鄭州、濟南(nán)等土(tǔ)地和住房(fáng)均供應充足的城(chéng)市，樓價也在節節攀升。在去(qù)年的一波行情中，這些城(chéng)市也曾經“領漲”，之後又“領跌”，已經充分(fēn)說(shuō)明了泡沫的存在。

　　今年的樓市走勢，其實和08-09年有一定的相(xiàng)似之處：都(dōu)是經濟大(dà)環境轉差，房(fáng)價都(dōu)有那麽一陣子看(kàn)着就(jiù)要跌下去(qù)了，但(dàn)最終又反彈上來(lái)了。唯一的區别是，當時的全國(guó)樓市幾乎“雞犬升天”，全線普漲;今年的則明顯顯出集群和分(fēn)化效應，長三角、京津冀、珠三角等城(chéng)市群在漲價，而山(shān)西、東北等經濟表現較弱的區域房(fáng)價甚至還(hái)在掉。

　　換句話(huà)說(shuō)，一二線城(chéng)市土(tǔ)地供應嚴格控制，會刺激土(tǔ)地價格和房(fáng)價上漲;貨币超發又刺激了需求，又放(fàng)大(dà)了這種上漲的力量。越調控越上漲的循環，就(jiù)這樣閉合了。而無論是當年的四萬億政策，還(hái)是今年以來(lái)一系列支持經濟的刺激政策，資金有很大(dà)一部分(fēn)都(dōu)沒有流入最需要資金的實體(tǐ)，而是流向了樓市。

　　推手

　　數據不騙人(rén)。今年第一季度，我國(guó)銀行信貸和社會融資寬松程度史無前例，新增貸款規模4.61萬億元，社會融資規模總額6.5萬億元，均超過或接近曆史最高水平，貨币規模一直在擴大(dà)。本來(lái)，投入廣義貨币、增加流動性是爲了提振經濟(因爲企業要發展就(jiù)需要錢)，但(dàn)是，投入的這些錢去(qù)了哪裡(lǐ)呢(ne)?

　　根據21世紀經濟報道的數據，在完成中報的15家上市銀行中，個人(rén)住房(fáng)按揭貸款比例較2015年出現較大(dà)幅度提升，占比從(cóng)之前的三成升至46.58%;個人(rén)貸款大(dà)幅超過企業貸款，而且個人(rén)貸款中，九成以上都(dōu)是住房(fáng)按揭貸款。而在制造業銀行存款增長的同時，這些企業同樣熱(rè)衷購(gòu)買理(lǐ)财産品和炒股，企業存款活期化的趨勢明顯。

　　雖然我們一直強調實體(tǐ)經濟是一國(guó)經濟的根基，“脫實向虛”的經濟模式很危險，但(dàn)現實是資本像滑脫的泥鳅一樣到處亂竄，崩了股市，又回過頭來(lái)炒樓市，就(jiù)是不肯進入實體(tǐ)經濟。從(cóng)今年年初開始，民(mín)間投資連續下滑，去(qù)年全年還(hái)保持了10.1%的增速，今年上半年一下降到了2.1%。這種斷崖式下降，讓人(rén)不安。前段時間，國(guó)務院專門(mén)就(jiù)民(mín)間投資下降問(wèn)題組織人(rén)力下地方調研，以求解決方案。可(kě)見問(wèn)題之嚴重。

　　究其原因，是因爲實體(tǐ)經濟的投資回報率已經低于融資成本。數據顯示，到2015年底，實體(tǐ)經濟回報率已經降至5%以下。根據學者劉陳傑的分(fēn)析，這種回報率降低，有70%的原因可(kě)以用勞動力老齡化、全要素增長率下降等因素解釋，但(dàn)另外的30%，可(kě)能就(jiù)是因爲預期和信心不足——

　　簡單說(shuō)來(lái)就(jiù)是，既然現在實體(tǐ)經濟沒有好的投資回報，那何必不去(qù)投看(kàn)得(de)見摸得(de)着、又一直在上漲的房(fáng)子呢(ne)?于是，就(jiù)有了本文開篇的現象。

　　更讓我們深思的是，樓市的背後是否還(hái)有别的推手?

　　或許有。今年年初以來(lái)，銀行系統降低了首付的比例，鼓勵按揭利率打折，以及有史以來(lái)最高的信貸規模，都(dōu)在鼓勵居民(mín)加杠杆買房(fáng);同時，在營改增之後，地方稅收的下降，也給了地方政府以推高土(tǔ)地價格的動力——要知道，在分(fēn)稅制改革之後，地方的基礎财政基本隻夠用于行政和日(rì)常建設。但(dàn)在财權和事(shì)權不對等的現實下，城(chéng)市要發展就(jiù)要有錢，今年又關閉了很多地方融資平台，怎麽辦?土(tǔ)地出讓金就(jiù)成了最大(dà)的一塊收入來(lái)源。所以，就(jiù)有了懷疑“默許”上漲的聲音。

　　前陣子，在國(guó)家統計(jì)局的發布會上，發言人(rén)這樣說(shuō)：希望房(fáng)地産既能支持經濟增長，又能提高人(rén)民(mín)生(shēng)活水平——可(kě)要做到這一點，談何容易?

　　樓市瘋狂産生(shēng)的杠杆資産泡沫可(kě)能會有怎樣的危害?

　　8月29日(rì)，資深媒體(tǐ)人(rén)張立偉這樣寫道：“杠杆條件下的資産泡沫化後果非常嚴重，比如(rú)制造金融風(fēng)險，惡化實體(tǐ)經濟，阻礙經濟轉型等。但(dàn)最大(dà)的威脅是，膨脹的資産泡沫會加速貧富分(fēn)化以及階層固化，讓中國(guó)無法跨越“中等收入陷阱”，因爲經濟結構失衡實質上是收入分(fēn)配失衡，貧富分(fēn)化擴大(dà)隻會加劇(jù)經濟結構失衡，這與中國(guó)經濟轉型的目标南(nán)轅北轍。随之而來(lái)的人(rén)口老齡化可(kě)能讓中國(guó)永遠(yuǎn)無法走出’中等收入陷阱’，就(jiù)像日(rì)本那樣失去(qù)一個又一個的’十年’。”

　　那麽，政府有沒有調控樓市的動力和可(kě)能?

　　無論如(rú)何，這種政策都(dōu)可(kě)能處于困境當中。首先，經濟保增長的壓力依然存在，房(fáng)地産的重要性依然顯著;其次，在大(dà)量的人(rén)口杠杆買房(fáng)、資本進入樓市的情況下，完全拆除房(fáng)地産的風(fēng)險，也可(kě)能影(yǐng)響金融穩定、甚至引發系統性風(fēng)險;同樣，地方政府财政、稅收的壓力仍在，借保增長和去(qù)庫存等名義推升土(tǔ)地和房(fáng)産價格的動力也依然存在。打壓，可(kě)能讓市場崩潰;持續高位甚至繼續上漲，則可(kě)能抑制城(chéng)市發展的活力。

　　換句話(huà)說(shuō)，這就(jiù)像是一場綁架，但(dàn)加入其中的人(rén)，大(dà)多抱着必漲的信心，期待太陽照(zhào)常升起的時候可(kě)以有人(rén)接盤、盆滿缽滿、落袋爲安、潇灑離(lí)場。

　　除去(qù)那些真正有剛需的人(rén)們，确實有人(rén)是這麽想的。根據劉陳傑的分(fēn)析，目前房(fáng)地産銷售中投機(jī)性需求大(dà)約接近20%，與最高峰(2007年和2010年的40%)相(xiàng)比還(hái)有差距，但(dàn)比過去(qù)兩年已經大(dà)幅提高(2014年和2015年分(fēn)别爲3%和5%)，值得(de)引起重視。

　　經濟學者葉檀的一席話(huà)令人(rén)深思：“房(fáng)地産長期繁榮很難像過去(qù)那樣持續，但(dàn)蕭條也不可(kě)能馬上到來(lái)。隻要貨币繼續寬松，低迷的實體(tǐ)經濟無法完全吸納，資金就(jiù)會流入房(fáng)地産與股市等虛拟市場，這事(shì)不以人(rén)的意志爲轉移。”