2016中國(guó)新視線：漸進式延遲退休 區域分(fēn)化使本輪樓市上漲的一個主旋律，在一線城(chéng)市和部分(fēn)二線熱(rè)點城(chéng)市樓市火(huǒ)熱(rè)的同時，廣大(dà)三四線城(chéng)市仍不愠不火(huǒ)。那麽未來(lái)，哪些城(chéng)市的房(fáng)地産的前景更被看(kàn)好呢(ne)。

　　22日(rì)，來(lái)自(zì)美國(guó)的城(chéng)市土(tǔ)地學會(ULI)發布了《2016年中國(guó)大(dà)陸房(fáng)地産市場調查報告》顯示，蘇州、無錫和杭州三座城(chéng)市在投資前景排行榜中躍升幅度最大(dà)，而在開發前景排行榜中，居于躍升幅度前列的是東莞、石家莊和杭州。

　　該報告評估中國(guó)大(dà)陸33 座最大(dà)城(chéng)市的房(fáng)地産投資和開發前景，主要資産類别，以及影(yǐng)響房(fáng)地産前景的各種問(wèn)題。由國(guó)内活躍的房(fáng)地産行業領袖進行評估。本次調查自(zì)2016 年6 月底到2016 年8 月初結束。有81 位受訪者接受了書(shū)面問(wèn)卷調查，40 多位業内人(rén)士接受了訪談。

　　這5個城(chéng)市最有投資前景

　　分(fēn)區域來(lái)看(kàn)，不同房(fáng)地産闆塊交出的成績單喜憂參半，行業專家把以下五座城(chéng)市評爲2016 年最具投資與開發前景的城(chéng)市。這五個城(chéng)市包括上海、深圳、北京、廣州四大(dà)一線城(chéng)市和蘇州這個二線熱(rè)點城(chéng)市。

　　這其中，深圳迅速成長的信息技術産業和私募股權投資領域是推動深圳房(fáng)地産市場發展的主要動力，“深圳毫無疑問(wèn)是去(qù)年最熱(rè)門(mén)的房(fáng)地産市場。”

　　受益于信息技術産業和其它服務業發展需求的高速增長，寫字樓依然是北京發展最好的房(fáng)地産闆塊。北京的寫字樓租金也仍爲中國(guó)内地最高。

　　在一線城(chéng)市中，廣州近一年來(lái)的租金和房(fáng)價增長最慢(màn)。同時，由于廣州本地市場由資金雄厚實力非凡的本地開發商主導，外地投資者和開發商很難進入本地市場。寫字樓市場疲軟的原因是廣州的跨國(guó)公司租戶較少，而且其信息技術産業發展緩慢(màn)。寫字樓市場不景氣的另一個原因是相(xiàng)鄰城(chéng)市佛山(shān)在擴張寫字樓供應。佛山(shān)也被認爲是造成廣州新建住宅價格上漲速度相(xiàng)對其它一線城(chéng)市緩慢(màn)的重要原因。廣州截至2016 年6 月的新建住宅均價增長幅度略低于20%。

　　蘇州廣爲看(kàn)好則是得(de)益于高鐵的貫通，與上海之間的緊密性大(dà)大(dà)增強。報告認爲，高鐵建設的進一步加速了重要經濟中心(如(rú)長三角)周邊二三線城(chéng)市的複蘇步伐。随着高鐵車程縮短(duǎn)至不到一小時，昆山(shān)和蘇州很快(kuài)成了上海的郊區，北京、深圳、廣州周邊城(chéng)市也将越來(lái)越多地吸引來(lái)自(zì)附近一線城(chéng)市的購(gòu)房(fáng)者。

　　例如(rú)，過去(qù)天津濱海新區于家堡仍處于發展初期，而現在，通過高鐵貫通使其連接天津與北京的傳統中心。一些受訪者對這裡(lǐ)的房(fáng)地産市場表示樂觀。

　　易居智庫研究總監嚴躍進對《第一财經日(rì)報》分(fēn)析，今年以來(lái)，随着一線城(chéng)市宏觀調控的收緊，部分(fēn)剛需以及投資投機(jī)購(gòu)房(fáng)需求開始轉移至周邊的城(chéng)市，也帶動了周圍地區房(fáng)價的上漲，如(rú)昆山(shān)、東莞、廊坊等地房(fáng)價上漲非常快(kuài)。不過，大(dà)量非本地人(rén)“任性”買房(fáng)，也給這些在收入和消費水平上明顯低于一線城(chéng)市的二三線城(chéng)市居民(mín)增加了不小的壓力。

　　部分(fēn)地區商業地産過剩嚴重

　　報告認爲，擴張性的貨币政策，以及限購(gòu)政策和首付比例的調整推動了住宅市場的回暖。在某些市場，如(rú)深圳、南(nán)京和蘇州，其推動力度有可(kě)能過大(dà)，導緻這些地區的房(fáng)地産過熱(rè)。

　　不過，雖然住宅市場強勁複蘇，但(dàn)寫字樓、零售物業以及物流地産的表現卻喜憂參半。一線城(chéng)市北京、上海和深圳仍然普遍會獲得(de)健康發展。在高科(kē)技，信息技術與金融行業的驅動下,這些市場對寫字樓的需求依然旺盛。

　　某些二城(chéng)市如(rú)南(nán)京和武漢由于其高科(kē)技和信息技術領域的迅猛發展，其寫字樓市場發展得(de)更好些，而大(dà)多數二線城(chéng)市和三線城(chéng)市，包括成都(dōu)、重慶、沈陽、天津和西安在内，仍面臨嚴重供給過剩，而其中部分(fēn)城(chéng)市經濟增長出現放(fàng)緩，更是加劇(jù)了這些城(chéng)市寫字樓供過于求的狀況。

　　在零售業方面，全國(guó)一至三線城(chéng)市零售物業仍受現有和規劃中購(gòu)物中心供應過剩的影(yǐng)響。電子商務日(rì)益受到青睐，智能手機(jī)無所不在，正從(cóng)根本上改變購(gòu)物中心租戶的構成以及總體(tǐ)空間的需求。商品零售商在購(gòu)物中心的空間占比快(kuài)速下降，從(cóng)過去(qù)的50%以上的比例，最低降至某些購(gòu)物中心中的15%-20%。銷售從(cóng)線下轉至線上也改變了租金收取的方式，越來(lái)越多的業主逐步放(fàng)棄營業額抽傭的作法，轉而更多依靠收取基本租金。

　　物流地産的投資熱(rè)度也出現了下降。受訪者認爲，該領域中有過多資本追逐有限投資機(jī)遇，此外，非常難獲取相(xiàng)關土(tǔ)地，一線城(chéng)市尤甚。然而，一些受訪者認爲高質量倉庫仍嚴重緊缺，因此對于物流地産的未來(lái)發展仍保持樂觀态度。