從(cóng)供求兩端重新審視地産泡沫的地區差異

　　我國(guó)房(fáng)地産泡沫主要集中于供給端，尤其東北和中西部二三線城(chéng)市;需求端樓市泡沫整體(tǐ)偏小。對需求端和供給端均存在樓市泡沫的城(chéng)市，亟須通過嚴控新增來(lái)“節流”，同時配套稅收、政策引導等“開源”舉措來(lái)綜合發力。

　　藏波

　　觀察房(fáng)地産泡沫的研究主要集中于三方面：一是需求端研究，關注房(fáng)價預期與現實房(fáng)價之間的偏離(lí)度;二是供給端研究，注重開發商投資預期對新建量與銷售量間差值的影(yǐng)響;三是供求兩端研究，本質是衡量地區經濟發展決定的“理(lǐ)性”房(fáng)價與“實際”房(fáng)價之間的差距。

　　綜合上述三方面的研究成果，筆者将需求端泡沫定義爲房(fáng)價“虛高”，以房(fáng)價收入比(住房(fáng)價格與城(chéng)市居民(mín)家庭年收入之比)來(lái)表示，同時引入經濟基本面因素來(lái)觀察泡沫是否有實體(tǐ)經濟作爲支撐;供給端泡沫定義爲供給過剩，以存銷比(本周期末商品房(fáng)庫存與周期内總銷售之比)來(lái)表示。衡量的标尺是已發生(shēng)過泡沫破裂的國(guó)家，如(rú)美國(guó)和日(rì)本，在泡沫即将破裂之前的對應指标。

　　從(cóng)居民(mín)購(gòu)買的需求端來(lái)看(kàn)，我國(guó)房(fáng)地産泡沫整體(tǐ)偏小，但(dàn)個别沒有實體(tǐ)經濟支撐的房(fáng)價高企城(chéng)市需引起警惕。據世界銀行統計(jì)，去(qù)年底，由于全球利率均位于曆史低位，世界發達經濟體(tǐ)的主要城(chéng)市房(fáng)價收入比均大(dà)幅增加，但(dàn)仍位于9以下。如(rú)悉尼8.5，紐約7.9，倫敦6.9，東京7.9，首爾7.7，新加坡5。日(rì)本在房(fáng)地産泡沫高峰的1990年房(fáng)價收入比是18(去(qù)除稅費後爲12)。

　　當前我國(guó)地區分(fēn)化特征主要表現爲兩方面：一是城(chéng)市等級越高，房(fáng)價收入比越高：一線城(chéng)市平均房(fáng)價收入比25.96，1.5線城(chéng)市爲10.4，二線城(chéng)市7.88，三線城(chéng)市7.19(剔除海口的10.78);二是東部沿海地區普遍高于中西部内陸地區。但(dàn)是，房(fáng)價收入比并不能反映房(fáng)地産泡沫全貌，不能簡單認爲房(fáng)價收入比高于美、日(rì)房(fáng)地産泡沫時期的水平線就(jiù)存在泡沫，還(hái)要考慮經濟基本面對房(fáng)價是否有支撐。若以地區人(rén)均GDP來(lái)表征經濟支撐，筆者發現我國(guó)一線城(chéng)市房(fáng)價收入比與人(rén)均GDP的變動軌迹是一緻的，說(shuō)明該地區的經濟可(kě)支撐高房(fáng)價。這得(de)益于該地區突出的資源禀賦優勢，如(rú)較高的城(chéng)鎮化水平、充足的就(jiù)業機(jī)會、完備的基礎設施、領先的公共服務水平等等。加之當前地區分(fēn)化加劇(jù)，禀賦優勢更成爲引緻房(fáng)價高企的決定性因素。

　　而部分(fēn)中西部的二線城(chéng)市和三線城(chéng)市的需求端泡沫需引起高度關注。判斷邏輯是經濟基本面不能支撐房(fáng)價高企，就(jiù)是人(rén)均GDP和房(fáng)價收入比的波動軌迹出現“此消彼長”的地區。如(rú)福州、石家莊、長春、哈爾濱、南(nán)甯、海口、蘭州等城(chéng)市。這些城(chéng)市的房(fáng)價收入比均已超過美國(guó)房(fáng)地産泡沫破裂前的平均水平，并逼近日(rì)本的泡沫警戒線，但(dàn)經濟基本面劣于全國(guó)平均水平。

　　從(cóng)開發商建設的供給端來(lái)看(kàn)，我國(guó)整體(tǐ)房(fáng)地産泡沫已較爲嚴重。依據國(guó)際經驗，城(chéng)鎮化快(kuài)速推進會增加房(fáng)地産去(qù)庫存壓力。美、加、德、澳、英、日(rì)、韓在快(kuài)速城(chéng)鎮化過程中，存銷比均出現過不同程度的快(kuài)速增加，但(dàn)全都(dōu)維持在14個月以下。即使在2008年金融危機(jī)爆發後，美國(guó)出現大(dà)量庫存積壓，但(dàn)存銷比仍低于11.4個月。日(rì)本東京和大(dà)阪在1992年房(fáng)地産泡沫破裂之後的存銷比爲12個月左右。今年4月，我國(guó)35個大(dà)中城(chéng)市中，存銷比高于11.4個月和12個月的城(chéng)市有18個，而需求端的房(fáng)價收入比高于泡沫期18的僅有深圳、上海、北京和廈門(mén)4個城(chéng)市。

　　從(cóng)供給端泡沫的地區分(fēn)化來(lái)看(kàn)，東北和中西部二三線城(chéng)市成爲泡沫集中區，而一線和東部二線城(chéng)市并不存在泡沫。在存銷比高于泡沫時期美國(guó)和日(rì)本的18個城(chéng)市當中，一部分(fēn)集中于東北如(rú)哈爾濱、沈陽、大(dà)連和長春;另一部分(fēn)集中于中西部二三線城(chéng)市如(rú)銀川、烏魯木齊、呼和浩特、西甯、蘭州、西安、海口、長沙、石家莊、貴陽、成都(dōu)、昆明、重慶和南(nán)甯。而對一線和東部沿海二線城(chéng)市，存銷比大(dà)緻處于合理(lǐ)區間。

　　這樣看(kàn)來(lái)，我國(guó)房(fáng)地産泡沫主要集中于供給端，尤其東北和中西部二三線城(chéng)市;需求端樓市泡沫整體(tǐ)偏小。而對需求端和供給端均存在樓市泡沫的城(chéng)市，如(rú)石家莊、哈爾濱、長春、海口、蘭州、南(nán)甯等，亟須通過嚴控新增來(lái)“節流”，同時配套稅收、政策引導等“開源”舉措來(lái)綜合發力。

　　商業銀行應依據地産泡沫的地區分(fēn)化特征，實施差異化的信貸策略。對個人(rén)住房(fáng)按揭貸款，部分(fēn)學者認爲應适度收縮或提高信貸門(mén)檻。筆者并不贊同這樣的觀點。商業銀行對個人(rén)住房(fáng)按揭貸款的審批流程已較爲嚴謹且成熟，沒必要再次提高門(mén)檻，這樣會阻擋一部分(fēn)必要的剛需或改善性需求，這無疑将不利于整體(tǐ)社會福利的提升。我國(guó)需求端的房(fáng)地産泡沫并不嚴重，即使是需引起關注的西部部分(fēn)二三線城(chéng)市，化解地産泡沫的舉措也不應是收緊個貸或提高個貸門(mén)檻，而應通過提升公共服務和增強地區實體(tǐ)經濟的發展水平。

　　相(xiàng)反，由于供給端泡沫較爲嚴重，商業銀行對房(fáng)地産開發貸款應采取審慎态度。無論東部、中部還(hái)是西部，房(fáng)地産開發貸款去(qù)年基本都(dōu)表現爲下降趨勢。但(dàn)今年又呈上漲态勢，且中部和西部上漲最爲顯著。

　　中西部開發貸款增速上揚，發出的是商業銀行信貸風(fēng)險放(fàng)大(dà)的信号。供給端地産泡沫主要集中于東北和中西部二三線城(chéng)市，但(dàn)房(fáng)地産開發信貸增速較高的地區反而集中于中西部，這無疑不利于這些泡沫集中區的地産“去(qù)泡沫化”。無論全國(guó)層面還(hái)是地區層面，商品房(fáng)新開工(gōng)面積在去(qù)年都(dōu)處于負增長區間，但(dàn)今年全國(guó)、東部和中部地區新開工(gōng)面積“由負轉正”，西部雖然還(hái)在下降，但(dàn)降幅在縮小。此後，全國(guó)、東部、中部和西部均保持了上升勢頭。

　　這說(shuō)明在供給端泡沫集中的中西部二三線城(chéng)市，供過于求的失衡狀态極易引發地産開發商的流動性風(fēng)險。所以，商業銀行理(lǐ)性的信貸策略應是适度縮減在東北和中西部二三線城(chéng)市的房(fáng)地産開發貸款。