很少有一個産業像地産這樣與中國(guó)整體(tǐ)經濟捆綁的如(rú)此之緊密，而近期樓市火(huǒ)爆引發的不是喝(hē)彩，而是廣泛的擔心。畢竟，大(dà)的經濟危機(jī)往往肇始于房(fáng)地産市場的陷落，而對于中國(guó)房(fáng)地産綁架整體(tǐ)經濟的擔心并非無的放(fàng)矢。

　　房(fáng)地産開發商和購(gòu)房(fáng)者都(dōu)在賭樓市會一直繁榮不謝，借銀行信貸而一路(lù)加杠杆。短(duǎn)期内，預期會自(zì)我實現，樓市盤旋上升。但(dàn)這如(rú)麻将中的“杠上開花”，終是一場賭博。

　　房(fáng)貸的“狂歡”

　　一年前，樓市庫存還(hái)是中國(guó)經濟中最令人(rén)擔心的部分(fēn)。現在，情況出現了180度的反轉。

　　根據中國(guó)指數研究院數據，2016年上半年50個代表城(chéng)市住宅月均成交約3570萬平方米，同比增長近四成，絕對量爲曆史同期最高水平;受益于成交快(kuài)速增長，20個代表城(chéng)市可(kě)售面積約12800萬平方米，同比下降25.3%，絕對量處近兩年最低水平，庫存消化時間縮短(duǎn)至7.7個月。

　　信貸政策“功不可(kě)沒”。

　　“現在銀行除了放(fàng)房(fáng)貸還(hái)能放(fàng)什麽?”面對上半年房(fáng)貸占信貸總量超30%，一位股份行地方支行信貸負責人(rén)對《第一财經日(rì)報》稱。他(tā)還(hái)透露，所在銀行房(fáng)貸占比更是驚人(rén)，達到70%以上。

　　根據央行統計(jì)的數據粗略計(jì)算，今年上半年個人(rén)住房(fáng)貸款已經放(fàng)量2.89萬億元，已經超過去(qù)年全年個人(rén)住房(fáng)貸款的規模。16家上市銀行，截至2016年6月末的個人(rén)房(fáng)貸規模，已經達到了13.67萬億元，新增房(fáng)貸規模高達2萬億。

　　2016年上半年末，房(fáng)貸占信貸總量的占比已經從(cóng)2009年的14.6%上升到31.3%，而今年7月份則是更爲特殊，該占比已經達到103%。同期，房(fáng)貸占房(fáng)地産銷售額的比重也達到了48.6%，2009年這一比重僅在31.8%。

　　房(fáng)貸占房(fáng)地産銷售總額的比重增加，也意味着個人(rén)房(fáng)貸的杠杆正在增加。

　　“實際上，房(fáng)貸與房(fáng)價是互爲因果的關系。有了房(fáng)價的預期，大(dà)家因爲去(qù)買房(fáng)子多借房(fáng)貸，讓這個預期成爲現實，推動房(fáng)價的上漲。“中國(guó)社科(kē)院金融研究所銀行研究室主任曾剛對《第一财經日(rì)報》分(fēn)析稱，房(fáng)價的上漲反過來(lái)也會推動銀行房(fáng)貸的增長。

　　“現在還(hái)是做房(fáng)貸的多，相(xiàng)對而言這是目前銀行更安全的投放(fàng)方向。”上述銀行地方支行信貸負責人(rén)稱，預計(jì)下半年還(hái)是會在房(fáng)貸上面“做文章(zhāng)”。

　　在今年中期業績發布會上，上市銀行已經紛紛表态下半年繼續支持房(fáng)貸。

　　除此之外，房(fáng)貸利率不斷走低也是房(fáng)貸快(kuài)速增加的一個重要因素。

　　融360數據統計(jì)顯示， 8月全國(guó)首套房(fáng)平均利率爲4.44%，首次止跌，同比去(qù)年8月的5.16%下降0.72%。在其監測的35個城(chéng)市中，平均利率最低的爲天津的4.11%，最高爲烏魯木齊的4.95%。

　　而在房(fáng)貸與房(fáng)價“齊漲”的狂歡中，對未來(lái)潛在風(fēng)險的關注尤爲重要。如(rú)果房(fáng)價出現大(dà)幅波動，對于按揭貸款而言，一個重要的風(fēng)險指标是購(gòu)房(fáng)者的個人(rén)收入或者個人(rén)現金流。

　　海通證券(15.900, -0.06, -0.38%)研 究所宏觀、固定收益首席分(fēn)析師(shī)姜超在其報告中表示，中國(guó)居民(mín)負債率疾速上行，或被低估。房(fáng)貸的大(dà)幅上升，直接推升中國(guó)居民(mín)部門(mén)杠杆率急速上行。當人(rén)口紅(hóng)利 消退、人(rén)口撫養比見底後，将迎來(lái)居民(mín)杠杆率見頂。而中國(guó)人(rén)口撫養比已在11年見底，這意味着中國(guó)居民(mín)杠杆率将在未來(lái)幾年見頂。

　　此外，目前中國(guó)居民(mín)房(fáng)貸收入比0.46，已超過日(rì)本房(fáng)産泡沫時期的水平，若按現有速度擴張，則将在5年内達到美國(guó)次貸危機(jī)前的曆史高點。從(cóng)新增 房(fáng)貸/新增地産銷售看(kàn)，美國(guó)07年時的峰值爲52.6%。而中國(guó)15年新增房(fáng)貸銷售比升至35%，16年上半年更是創曆史新高至42%，已接近美國(guó)金融危 機(jī)期間峰值水平。

　　膨脹的房(fáng)企

　　日(rì)前，商業文明聯盟創始人(rén)、《第一财經日(rì)報》前總編輯秦朔撰文指出，中國(guó)房(fáng)地産已經進入房(fáng)地産資本主義時代，房(fáng)子被賦予了更多金融屬性，已被當作金融工(gōng)具和資本來(lái)運作。

　　秦朔在文中直指：“如(rú)果說(shuō)囤地、捂盤、炒地、炒房(fáng)、加杠杆等等，可(kě)以作爲房(fáng)地産資本主義的早期形态;現在則是中盤，就(jiù)是大(dà)規模使用金融工(gōng)具(貸 款和金融機(jī)構的場外配資)，盡可(kě)能加杠杆，充分(fēn)利用地價上升來(lái)擴張資産負債表;負債越多越好，用‘負債’競逐‘資産’(包括房(fáng)地産公司股權)，然後拉升資 産價格，或者快(kuài)速周轉産生(shēng)現金流，以現金流爲依托進一步融資擴張。”

　　8月30日(rì)披露中期業績報告的中國(guó)恒大(dà)集團(3333.HK)以9999.15億的總資産規模，以及1.86億平方米土(tǔ)地儲備稱冠行業，但(dàn)伴随 着其擴張的同時，其杠杆的極緻運用也成爲資本市場擔憂的焦點。數據顯示，恒大(dà)今年中期資産負債率爲81.79%，意味着該公司近萬億的資産中，有8成來(lái)源 于負債，即便不考慮其中的預收賬款等非負債因素，其負債狀況也不甚樂觀。美銀美林發表研究報告顯示，如(rú)果加上永續債等資本工(gōng)具，恒大(dà)實際負債比率高達 430%，公司負債比率維持在非常高水平。

　　無獨有偶，萬科(kē)(000002)、碧桂園(2007.HK)這兩家年銷售規模位于國(guó)内前三的公司在今年上半年的資産負債表也呈現杠杆放(fàng)大(dà)趨勢。 其中，萬科(kē)資産負債率由2015年末的77.71%上升至2016年中期的80.61%，碧桂園資産負債率則由2015年底的75.32上升至2016年 中期的78.20%。

　　一線巨頭尚且如(rú)此，二三線房(fáng)企的負債率也難逃一“高”。

　　Wind資訊統計(jì)數據顯示，2008年以來(lái)國(guó)内房(fáng)地産行業資産負債率逐年攀升，到2015年達到74.61%的新高點。中國(guó)房(fáng)地産業協會今年年 中的《2016中國(guó)房(fáng)地産上市公司測評研究報告》也顯示，上市房(fáng)企2015年負債水平保持高位運行，淨負債率均值爲96.09%，較2014年上升 7.23%，再創新高。

　　行業負債水平上升的結果是房(fáng)地産資産規模的大(dà)幅度膨脹。上述房(fáng)地産業協會的報告顯示，2015年上市房(fáng)企總資産均值爲586.18億元，同比上 升30.88%;淨資産均值爲157.71億元，同比上升23.44%;房(fáng)地産業務收入均值爲117.73億元，同比上升22.95%。

　　行業整體(tǐ)杠杆水平的擴大(dà)，在一定程度上是受到國(guó)内融資環境寬松、融資成本走低的推動。多家公司披露的中期業績數據顯示，2016年上半年開發商融資成本已創下近年新低，國(guó)際及國(guó)内公司債券利率連創新低：今年1月份，保利地産(保利西山(shān)林語 保利新茉莉公館)發 行的“3+2”年期規模爲25億的公司債票面利率僅爲 2.95%，成爲國(guó)内市場上首支突破 3%的房(fáng)企公司債券;萬科(kē)2016年 4月通過 Bestgain Real Estate Lyra Limited 進行了第五次票據發行，此次發行的 3年期定息票據合計(jì)金額爲 36.5億港币，票面利率爲 2.50%，幾乎創下了同行業國(guó)内及國(guó)外利率最低融資紀錄。

　　下半場的玩家

　　随着房(fáng)地産快(kuài)速增長期的結束，房(fáng)地産企業的分(fēn)化愈發明顯，房(fáng)地産行業的格局面臨重構，地産金融寡頭壟斷的趨勢正在形成，嚴躍進指出。

　　在去(qù)年年底的中央經濟工(gōng)作會議(yì)上也首次公開提出“促進房(fáng)地産業兼并重組，提高産業集中度”，意圖創造良性的行業整合環境，促使部分(fēn)中小房(fáng)企逐步 退出房(fáng)地産行業，完成行業重組。在此背景下，房(fáng)地産企業并購(gòu)重組案例日(rì)漸增多，大(dà)型房(fáng)企“大(dà)魚吃(chī)小魚”的并購(gòu)現象與合縱連橫的“強強聯合”逐漸成爲新常 态。今年以來(lái)，中海、中信爲代表的大(dà)型房(fáng)企之間通過兼并重組形成行業大(dà)鳄的趨勢顯現，未來(lái)行業将進一步洗牌。

　　克而瑞對33家官方公布銷售業績的房(fáng)企統計(jì)發現，其合計(jì)銷售業績高達11525.72億，比2015年同期的6600億上漲幅度高達 74.6%，而銷售面積也達到了9473.9萬平方米，同比上漲51%。其中同比漲幅超過一倍的企業多達12家：金茂、碧桂園、融創、龍光(guāng)、時代、新城(chéng)、 中駿、瑞安、禹州、景瑞、旭輝、金地等企業。同時，這些房(fáng)企銷售均價也出現了不同程度的上漲，其平均漲幅爲15%。

　　根據統計(jì)，該33家房(fáng)企平均完成年度任務指标65%，曆史首次出現上半年平均完成指标過半的現象，遠(yuǎn)超往年平均完成率。

　　随之而來(lái)的是中小房(fáng)企的無力退出。去(qù)年8月，浙江廣廈公告稱拟用三年時間退出房(fáng)地産業，轉向影(yǐng)視文化行業。随後，蘇甯環球也宣布了同樣的情況。

　　同策咨詢研究總監張宏偉認爲，在中國(guó)城(chéng)鎮化率已經接近60%的市場背景下，樓市已經進入下半場，房(fáng)地産行業也将呈現出規模化聚集與并購(gòu)重組頻繁發生(shēng)的特征，最終推動市場集中度越來(lái)越高。

　　在國(guó)内資本市場上，這種聚集與重組甚至蔓延到了各個産業——以恒大(dà)爲代表的地産資本以投資資金的形式外溢，似乎已經成爲普遍趨勢。

　　從(cóng)7月底攪局萬科(kē)A股，到在廊坊發展上的兩度舉牌，這家依托地産的投資集團開始攪動中國(guó)資本市場，可(kě)謂兇猛淩厲、出手快(kuài)準狠。

　　與此同時，“恒大(dà)系”股票集體(tǐ)飙升，連番漲停，市值高達2000多億的萬科(kē)也一度錄得(de)4個漲停闆，廊坊發展則在短(duǎn)短(duǎn)半個月時間股價翻倍。其餘如(rú)嘉凱城(chéng)、寶鷹股份、金螳螂、騰達建設等恒大(dà)控股或有恒大(dà)資金入主的概念股股價也是一飛沖天氣勢逼人(rén)。

　　有不完全統計(jì)顯示，恒大(dà)系的資本版圖中，至少已經囊括了16家上市公司和2家新三闆挂牌公司，其中，上市公司包括12隻A股、4隻H股。

　　此外如(rú)保利地産、碧桂園、泰禾集團、金茂等地産公司旗下都(dōu)設立了投資公司或創投基金，專門(mén)在市場上進行股權并購(gòu)。種種迹象顯示，在地産公司多元化擴張的訴求之下，地産資本對其他(tā)産業的入侵方興未艾，呈現進一步加速的迹象。