投資二手學區房(fáng)五類房(fáng)子不能要

　　在房(fáng)價飛漲的三季度，記者先後采訪了十餘位因剛需而不得(de)不追高的購(gòu)房(fáng)者。他(tā)們中間，一半以上都(dōu)是爲了孩子，高額貸款也在所不惜。

　　家住本市東麗區，準備跨區給孩子買學區房(fáng)的80後小何在采訪中告訴記者：“最近兩個月，我一下班就(jiù)跟着房(fáng)産經紀人(rén)到處看(kàn)房(fáng)子，主要集中在和平區與河西區這兩個區。誰不想給孩子優質的教育呢(ne)?學區房(fáng)恰恰就(jiù)是重點學校(xiào)的敲門(mén)磚。再說(shuō)，好地段也能升值不是嗎(ma)?”事(shì)實上，像小何這樣本着“一舉兩得(de)”思路(lù)的學區房(fáng)購(gòu)買者占據了大(dà)多數，這也直接導緻學區房(fáng)的價格持續上漲，尤其一線城(chéng)市重點學校(xiào)片區的房(fáng)子，更是一房(fáng)難求，甚至連狹窄的過道都(dōu)跟着鍍了金。

　　的确，作爲現行教育體(tǐ)制下的房(fáng)地産市場衍生(shēng)品，學區房(fáng)似乎關乎着一個孩子的前途命運。當然，這也隻是存在于部分(fēn)中國(guó)家長的觀念裡(lǐ)。他(tā)們擔憂孩子因爲輸在起跑線，而不能成爲佼佼者。于是便想方設法使盡渾身(shēn)解數也要叩開重點學校(xiào)的大(dà)門(mén)。

　　也許與擲地無聲的擇校(xiào)費相(xiàng)比，用買房(fáng)換取優質的教育資源并非虧本買賣，但(dàn)前提是要選對房(fáng)、買對價。中國(guó)首部情感理(lǐ)财小說(shuō)《财與你(nǐ)相(xiàng)遇——最觸動人(rén)心的情感理(lǐ)财故事(shì)》一書(shū)中這樣寫道，通俗地講，選購(gòu)學區房(fáng)就(jiù)像一場“非誠勿擾”式的電視相(xiàng)親，購(gòu)房(fáng)者就(jiù)是男嘉賓，他(tā)會根據自(zì)身(shēn)綜合實力及個人(rén)偏好對所選女(nǚ)嘉賓類型進行大(dà)緻圈定，好比購(gòu)買學區房(fáng)以前需要鎖定幾個重點學區，明确究竟是購(gòu)新房(fáng)還(hái)是買老房(fáng)，究竟是作爲投資還(hái)是方便自(zì)住。但(dàn)事(shì)先需做足心理(lǐ)準備的是，購(gòu)房(fáng)者所看(kàn)中的心儀房(fáng)不一定能順利買到，這便需要接下來(lái)在還(hái)算合乎标準的目标學區房(fáng)中進行再篩選。

　　與相(xiàng)親類似，購(gòu)房(fáng)者在挑選房(fáng)子，尤其是二手房(fáng)的過程中，也會秉承幾大(dà)普遍性原則。比方說(shuō)，太老的不要(譬如(rú)房(fáng)齡超過30年甚至50年)、太壯的不要(譬如(rú)房(fáng)屋總面積超過200平方米的學區房(fáng)不僅總房(fáng)款過高，而且将來(lái)出手時也比小戶型房(fáng)難賣)、太鬧的不要(譬如(rú)學區房(fáng)周邊緊鄰菜市場、歌舞廳等喧鬧場所，影(yǐng)響孩子學習，不能營造良好的環境)、太無定數的不要(譬如(rú)學區内很多存有動遷風(fēng)險的老房(fáng)子，買了之後沒多久，萬一面臨拆遷，還(hái)得(de)二次折騰)、太不接地氣的不要(譬如(rú)一些新小區雖說(shuō)屬于學區片，但(dàn)超市、醫院等系列生(shēng)活配套設施都(dōu)不完備，住進去(qù)雖說(shuō)赢得(de)了上學名額，但(dàn)總覺得(de)生(shēng)活在“隔離(lí)區”)。

　　五項注意記心間

　　慧眼淘金一手房(fáng)

　　一般來(lái)說(shuō)，隻要購(gòu)房(fáng)者謹記上述“五個不要”，通常都(dōu)會找到合适的“對象”。需要提醒的是，因爲購(gòu)房(fáng)者買的是二手學區房(fáng)，因此務必在看(kàn)房(fáng)時留意房(fáng)屋内外構造質量，特别是水電管道等容易出現陳舊故障的室内設施，需綜合評估後再決定是否出手。

　　相(xiàng)比而言，如(rú)果購(gòu)房(fáng)家長隻鎖定一手新房(fáng)的話(huà)，以下幾點也務必注意——

　　第一，不要聽忽悠，錯買了“以假亂真”的學區房(fáng)。

　　我們常說(shuō)的學區房(fáng)，一般是指公辦學校(xiào)學區内的房(fáng)子，即以學校(xiào)附近的幾條路(lù)爲界限，路(lù)圍成的區域就(jiù)是學校(xiào)的學區。正因爲重點學校(xiào)周邊的這種學區房(fáng)資源稀缺，導緻很多開發商利用與名校(xiào)“捆綁銷售”的方式促成購(gòu)買。但(dàn)實際上，不少家長稀裡(lǐ)糊塗地就(jiù)中了開發商的計(jì)，撞上“假冒學區房(fáng)”或“僞學區房(fáng)”。

　　簡言之，近名校(xiào)不一定能進名校(xiào)，學區房(fáng)終歸不是以距離(lí)學校(xiào)遠(yuǎn)近來(lái)衡量的，它是指那些真正“能提供學位”的樓盤。故在遇到此類宣傳時，務必要去(qù)學校(xiào)或教育主管部門(mén)進行核查。

　　第二，樓盤自(zì)稱“簽約名校(xiào)”，實則隻是名校(xiào)分(fēn)部，師(shī)資及配套與本部相(xiàng)距甚遠(yuǎn)。

　　很多時候，開發商會在樓盤廣告宣傳中赫然标注“簽約名校(xiào)”，并号稱業主子女(nǚ)可(kě)優先入讀(dú)。可(kě)您是否知道，開發商所謂的“簽約名校(xiào)”其實隻是名校(xiào)的分(fēn)校(xiào)，甚至隻是分(fēn)校(xiào)的分(fēn)部，不論師(shī)資力量、配套設施、社會口碑，還(hái)是學習氛圍與學校(xiào)環境，皆與本部相(xiàng)差甚遠(yuǎn)。所以購(gòu)房(fáng)者要謹慎核實，再三确認。

　　第三，警惕那些隻停留于口頭還(hái)未興建的“空校(xiào)”。

　　一些開發商在宣傳項目時，都(dōu)會突出項目周邊的資源配套優勢，尤其習慣将學校(xiào)資源當作主打進行宣傳，哪怕學校(xiào)尚未興建正在規劃之中。但(dàn)衆所周知，政府的城(chéng)市規劃建設并非一朝一夕，在此過程中，因城(chéng)區改造、新樓盤建設、學校(xiào)變化等因素，每年都(dōu)會将規劃進行微調，譬如(rú)當年承諾興建學校(xiào)的計(jì)劃可(kě)能因故延遲或取消。

　　對于這類充滿變數的事(shì)情，開發商并不會明确地向購(gòu)房(fáng)者表示。所以很容易出現入住幾年待孩子到入學年齡時，說(shuō)好的學校(xiào)卻依舊沒有蹤影(yǐng)的情況。因而購(gòu)房(fáng)者在決定購(gòu)買前一定要向開發商核實學校(xiào)落成與開學的時間。

　　第四，買期房(fáng)别隻看(kàn)沙盤，謹防所謂的“絕對地理(lǐ)優勢”。

　　對于多數購(gòu)置一手學區房(fáng)的購(gòu)房(fáng)者來(lái)說(shuō)，面對的普遍都(dōu)是期房(fáng)，能看(kàn)到的隻是經開發商美化後的樓盤沙盤，獲取的信息又大(dà)都(dōu)源于置業顧問(wèn)。在如(rú)此信息不對稱的情況下隐藏着一個很大(dà)的問(wèn)題，即學校(xiào)可(kě)能會因規劃調整、生(shēng)源人(rén)數影(yǐng)響等對招生(shēng)區域進行重新限定，緻使樓盤所謂的絕對地理(lǐ)優勢成了空談。即使有些樓盤上一年在某名校(xiào)有學位，下一年或許就(jiù)沒有了。

　　依過往經驗來(lái)看(kàn)，市面上未交房(fáng)的期房(fáng)均不會劃定所屬學區，隻有交房(fáng)結束、設立居委會後才能決定所屬學區，所以選購(gòu)新房(fáng)的家長不能盲目相(xiàng)信銷售人(rén)員(yuán)的口頭承諾，而作爲有職業操守的銷售人(rén)員(yuán)也不應給予購(gòu)房(fáng)者關于學區劃片的任何确定性引導。總之，由于多數樓盤在簽約時是不會把送學位寫進購(gòu)房(fáng)合同的，故在遇到一些開發商的口頭承諾時，不如(rú)要求對方把承諾直接寫進購(gòu)房(fáng)合同。若開發商諸多推辭，那麽這份承諾的可(kě)信性就(jiù)有待商榷了。

　　第五，倘若學區房(fáng)學位名額有限，也不能保證買了房(fáng)就(jiù)能入學。

　　多數購(gòu)房(fáng)者覺得(de)，隻要在某所學校(xiào)規劃的學區房(fáng)片區内購(gòu)買房(fáng)産，就(jiù)一定能進入目标學校(xiào)。但(dàn)事(shì)實上，學位不僅有年限限制，還(hái)有數量限制。很多時候，樓盤所擁有的學位數量并不能滿足所有業主的子女(nǚ)，出現“先到先得(de)”的情況很正常。甚至于購(gòu)房(fáng)時該房(fáng)源是有學位的，但(dàn)幾年後子女(nǚ)入學時，房(fáng)源學位已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，隻能被劃入其他(tā)周邊非名校(xiào)。

　　爲防患于未然，家長在購(gòu)房(fáng)前首先要了解清楚所購(gòu)置的房(fáng)源是否滿足送學位的要求及學校(xiào)學位是否充足。另外，還(hái)得(de)注意戶口遷移問(wèn)題，譬如(rú)有的學校(xiào)會要求與房(fáng)産證和戶口挂鈎。

　　簽訂購(gòu)房(fáng)合同前

　　三個雷區需跨過

　　總而言之，一旦購(gòu)房(fáng)者對一套房(fáng)子下了“非它不買”的決心時，接下來(lái)就(jiù)是房(fáng)款的問(wèn)題了。可(kě)以說(shuō)動辄每平方米幾萬元的學區房(fáng)，抄起來(lái)就(jiù)得(de)幾百萬元，甚至一些一線城(chéng)市重點學校(xiào)的學區房(fáng)已飙升至每平方米十幾萬元。面對如(rú)此龐大(dà)的開銷，多數家庭紛紛求助銀行。至于選擇何種貸款方式，除了确定究竟使用商業貸款的等額本息還(hái)是等額本金還(hái)款方式外。記者在此基礎上提醒購(gòu)房(fáng)人(rén)：如(rú)果本身(shēn)有公積金的話(huà)，不妨先最大(dà)限度地使用公積金額度，然後再配合按揭貸款。此外，家庭還(hái)款能力一般卻有固定存款的話(huà)，也可(kě)以借助房(fáng)貸理(lǐ)财賬戶達到用存款抵扣貸款利息的目的。譬如(rú)利率較公積金貸款更具優勢的中德住房(fáng)儲蓄貸，便可(kě)實現通過儲蓄獲得(de)最低3.3%年利率的固定低息貸款權利。總之，購(gòu)房(fáng)者要學會變通，不要一味糾結。

　　此外，業界人(rén)士還(hái)格外濃縮出買學區房(fáng)的三大(dà)雷區：首先是要用合同明确約定戶口遷移條款。購(gòu)房(fáng)人(rén)，特别是以解決子女(nǚ)入學學籍或急需落戶爲主要購(gòu)房(fáng)目的的，應在簽訂買賣合同前全面了解涉案房(fáng)屋中的戶口登記情況，在房(fáng)屋買賣合同中明确約定房(fáng)屋對應學籍的使用情況。另外，買房(fáng)人(rén)可(kě)在合同中明确約定，保留部分(fēn)尾款作爲遷移戶口的履約保證金，以敦促對方及時履行戶口遷移義務。第二是雙方在簽訂買賣合同之前，建議(yì)購(gòu)房(fáng)者與所有戶籍登記人(rén)确認能否遷出戶口及遷移的相(xiàng)應期限。特别是所有權人(rén)以外的登記人(rén)，最好通過書(shū)面形式對其戶口遷移情況進行确認。第三是要提前向教育部門(mén)核實學籍使用情況。與此同時，如(rú)果雙方明确約定房(fáng)屋對應的學籍指标歸買受人(rén)使用，當賣房(fáng)人(rén)違約，有可(kě)能導緻買房(fáng)人(rén)購(gòu)房(fáng)目的無法實現，買房(fáng)人(rén)要求繼續履行合同的，可(kě)在訴訟過程中向法院申請(qǐng)行爲保全，禁止使用房(fáng)屋及該房(fáng)屋對應的戶口的學位。