樓市奇葩年年有，隻是今年尤其多。

  從(cóng)月初的上海離(lí)婚買房(fáng)潮，到上市公司*ST甯通B欲賣北京學區房(fáng)保殼，再到深圳6平方米“鴿子籠”售價高達88萬，光(guāng)怪陸離(lí)的奇葩事(shì)件在這個9月接連上演。不僅如(rú)此，近日(rì)招商銀行上海分(fēn)行在上海地區推出“有房(fáng)就(jiù)貸”産品，隻要客戶在上海有房(fáng)，無論是貸款已結清還(hái)是仍在貸款中，都(dōu)有适合的貸款産品可(kě)以申請(qǐng)。另外，銀行也在不斷釋放(fàng)房(fáng)貸收緊的信号。建設銀行近日(rì)在天津提高外地人(rén)購(gòu)房(fáng)首付；上海銀監局發文規範銀行與中介合作，對于有給購(gòu)房(fáng)者提供或參與首付款或者尾款等融資、曾制造或參與制造假按揭等5項行爲的房(fáng)地産中介，銀行應立即終止合作并将其列入黑(hēi)名單報送上海銀行同業公會。

  “全球前12大(dà)高房(fáng)價城(chéng)市中，中國(guó)作爲發展中國(guó)家占了4席。地價高企，居民(mín)恐慌性搶房(fáng)，新增貸款中大(dà)部分(fēn)是房(fáng)貸，這些都(dōu)已經釋放(fàng)泡沫化信号”，方正證券首席經濟學家任澤平表示，當前中國(guó)房(fáng)地産已呈現出泡沫迹象，貨币超發和低利率刺激了新一輪房(fáng)價、地價暴漲，絕對房(fáng)價已經偏高。

  争議(yì)：“有房(fáng)就(jiù)貸”是否存在風(fēng)險

  對于招商銀行上海分(fēn)行推出“有房(fáng)就(jiù)貸”産品一事(shì)，招行相(xiàng)關人(rén)士昨天回應南(nán)都(dōu)記者采訪時表示，該産品僅針對上海客戶，因爲當地産權部門(mén)可(kě)以做二次抵押，所以将二次抵押作爲風(fēng)險管理(lǐ)的輔助手段，貸款還(hái)是以個人(rén)信用情況爲主。

  廣、深等地是否有類似的房(fáng)貸産品？上述招行人(rén)士表示，全國(guó)範圍都(dōu)有，但(dàn)“有房(fáng)就(jiù)貸”系列産品是聚焦優質“有房(fáng)客群”，基于客戶的信用狀況、資産實力等綜合風(fēng)險因素，爲客戶提供一站(zhàn)式融資服務。不過，無論是招行還(hái)是他(tā)行的按揭客戶，在按揭結清之前主要根據其信用狀況給予小額信用貸款，并非二次抵押再貸款。

  與“房(fáng)抵貸”不同的是，二次抵押貸款不需要結清首次買房(fáng)的貸款。招行也解釋，該産品以抵押爲主，對于特别優質的客群可(kě)以适當辦理(lǐ)小額信用貸款。該貸款嚴禁用于購(gòu)房(fáng)、炒股、投資等國(guó)家禁止的用途。因此，用途合規清晰，也不存在提高購(gòu)房(fáng)者杠杆比例的問(wèn)題。

  但(dàn)有專家認爲，招行支持未還(hái)清貸款房(fáng)産二次抵押的做法類似次貸危機(jī)之前的房(fáng)地産市場，存在較高風(fēng)險。

  昨天，某股份制銀行個貸部的負責人(rén)向南(nán)都(dōu)記者表示，目前廣州的銀行基本沒有做房(fáng)産的二次抵押再貸款，主要還(hái)是小貸公司等民(mín)間金融機(jī)構做得(de)比較多，因爲二次抵押的風(fēng)險比較大(dà)，最主要的風(fēng)險點在于二次抵押的處置權排後，處置落實的第一身(shēn)位人(rén)要在一押償付後才能處置。

  廣州房(fáng)衛士按揭專家鄭大(dà)源昨天向南(nán)都(dōu)記者表示，廣州主流銀行不接受有貸款未還(hái)清的貸款，二押難度很大(dà)，除非在本行申請(qǐng)，将已經還(hái)掉的貸款再次貸出來(lái)。比如(rú)某客戶有房(fáng)産、去(qù)某銀行貸款，當時借款100萬，現在還(hái)款10萬，尚欠90萬，那麽可(kě)以找這個銀行貸款10萬，這個意義就(jiù)不大(dà)。

  另一家股份行廣州分(fēn)行個貸部負責人(rén)也向南(nán)都(dōu)記者表示，不做二次抵押再貸款，根據房(fáng)産的再貸款也是針對企業高管才給予放(fàng)款，主要根據信用狀況以及關聯企業對銀行的貢獻度。該負責人(rén)表示，二次抵押貸款最主要的風(fēng)險在于沒有第二還(hái)款來(lái)源，招行上海分(fēn)行做“有房(fáng)就(jiù)貸”是看(kàn)重上海房(fáng)産價格的快(kuài)速上漲，如(rú)果出了問(wèn)題，第一時間查封，應該可(kě)以追回成本。但(dàn)如(rú)果遇到房(fáng)價下跌，則可(kě)能會出現較大(dà)風(fēng)險。

  動向：有銀行收緊部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)貸

  在資産荒的背景下，房(fáng)貸和房(fáng)企仍然被視爲優質資産。上市銀行中報發布會上，多家銀行的高管都(dōu)表達了下半年将在房(fáng)貸上繼續發力。在五大(dà)國(guó)有商業銀行紛紛進入房(fáng)地産業信貸市場的帶動下，其他(tā)股份制銀行亦不甘示弱。

  但(dàn)随着樓市瘋狂和房(fáng)貸杠杆的加大(dà)，越來(lái)越多的地方政府加入了收緊購(gòu)房(fáng)政策的行列。目前已有9個一、二線城(chéng)市接連出台了調控措施，包括限購(gòu)及限購(gòu)升級、限貸升級、房(fáng)價限漲幅、限地價競房(fáng)價、熔斷搖号等。

  近日(rì)，一條關于建行限購(gòu)限貸的傳言引發關注。據了解，中國(guó)建設銀行天津市分(fēn)行住房(fáng)金融與個人(rén)信貸部于9月22日(rì)發布的《關于明确京、冀等戶籍客戶辦理(lǐ)按揭貸款相(xiàng)關事(shì)項的通知》中規定：非京、冀戶籍外地客戶，首套首付比例不低于40%，利率執行基準利率0.9倍，非首套首付比例不低于50%，利率執行基準利率1.1倍。

  昨日(rì)，南(nán)都(dōu)記者走訪廣深兩地的五大(dà)行發現，近期房(fáng)貸市場比較穩定，與前期保持一緻。其中，廣州地區仍維持首套首付三成、利率8.5折，而深圳首套首付三成、利率9折不變。

  深圳市住房(fáng)研究會常務會長陳藹貧接受南(nán)都(dōu)記者采訪時表示，此前深圳樓市的大(dà)幅上漲積累了一定風(fēng)險，近期處于調整階段。“市場走到現在，種種迹象都(dōu)表明進入了觀望狀态，特别是房(fáng)價一路(lù)上漲而成交量走低，量價背離(lí)就(jiù)是市場進入拉鋸戰的一個重要信号。”

  除了銀行在部分(fēn)城(chéng)市收緊房(fáng)貸提高首付門(mén)檻以外，作爲本輪房(fáng)價上漲最瘋狂的上海，也在不斷規範房(fáng)貸市場。上海銀監局辦公室于9月22日(rì)印發了《上海銀監局辦公室關于進一步規範轄内商業銀行與房(fáng)地産中介機(jī)構業務合作管理(lǐ)的通知》，以進一步規範銀行業金融機(jī)構與房(fáng)地産中介業務的合作管理(lǐ)。

  同策咨詢研究部總監張宏偉對南(nán)都(dōu)記者表示，上半年已經查處過不少中介，上海銀監局此次發文是爲了進一步強化規範中介的操作。他(tā)還(hái)稱，目前市場相(xiàng)對火(huǒ)熱(rè)，投機(jī)客利用加杠杆的方式進行投機(jī)，通過文件防止投機(jī)客通過加杠杆的方式幹擾市場走勢。

  有大(dà)型銀行個貸部資深人(rén)士稱，雖然最近個人(rén)住房(fáng)按揭業務再度火(huǒ)爆起來(lái)，但(dàn)由于前期查處比較嚴厲，暫時沒發現違規操作頻發。

  值得(de)注意的是，如(rú)果中介機(jī)構向商業銀行推薦的個人(rén)住房(fáng)貸款中，集中爆發不良貸款，這種情況也被視爲違規。前述人(rén)士稱，房(fáng)産中介負責貸款業務的人(rén)員(yuán)由于手上業務較多，各家銀行都(dōu)想與其搞好關系，因此其實中介的話(huà)語權反而比較大(dà)。

  觀點：銀行過分(fēn)熱(rè)衷房(fáng)貸催生(shēng)“鬼胎”

  本輪樓市隻漲不跌“神話(huà)”的主要因素，是當前樓市成爲各路(lù)資金流入的投資、投機(jī)和消費熱(rè)點，杠杆刺激加劇(jù)了房(fáng)價飛漲。中國(guó)農業銀行湖南(nán)省分(fēn)行特約研究員(yuán)雷振華撰文指出，中國(guó)經濟領域樓市隻漲不跌的“奇景”，與其說(shuō)是公衆追捧的結果，不如(rú)說(shuō)是銀行過分(fēn)熱(rè)衷房(fáng)貸催生(shēng)的“鬼胎”。

  “深圳樓市的杠杆水平，放(fàng)到全國(guó)來(lái)比有過之而無不及”，陳藹貧坦言，市場内外甚至普通人(rén)都(dōu)已對樓市高杠杆形成共識。

  雷振華認爲，這勢必會誘導各家銀行錯誤地認爲隻要房(fáng)地産信貸市場不斷做大(dà)，壟斷了整個金融資源，國(guó)家就(jiù)不會過多地幹預房(fáng)地産業，房(fáng)地産業在今後一個時期仍然會經久不衰，信貸投放(fàng)就(jiù)不會有風(fēng)險。

  海通證券首席宏觀債券分(fēn)析師(shī)姜超表示，上半年地産銷售額同比增長近50%，但(dàn)居民(mín)購(gòu)房(fáng)使用的交易杠杆已近六成，邊際杠杆率接近極限。

  對于樓市的瘋漲，中國(guó)社科(kē)院金融研究所研究員(yuán)、青島大(dà)學經濟學院教授易憲容在接受南(nán)都(dōu)記者采訪時表示，貨币超發論、供需失衡論不是此輪樓市非理(lǐ)性狂奔的根本原因。“作爲一個完全由投資投機(jī)爲主導的住房(fáng)市場，住房(fáng)已經完全成爲投資工(gōng)具，或投資品。”

  “正因爲當前中國(guó)房(fáng)地産市場瘋狂是由投機(jī)炒作者所主導及支撐，這必然造成整個社會完全分(fēn)裂爲對立的兩極”，易憲容表示，即便是恐慌入市的購(gòu)房(fáng)者，也被高昂的房(fáng)價抛在身(shēn)後，最終造成絕大(dà)多數居民(mín)财富占有比重進一步降低，這些居民(mín)的消費能力嚴重弱化及擠出。

  易憲容認爲，目前因城(chéng)施策對投機(jī)者而言，在稅收、信貸政策、首付比例甚至銀行審核貸款上都(dōu)提供了套利的空間。如(rú)果政府的房(fáng)地産調控政策不從(cóng)信貸及稅收政策入手，各自(zì)爲政，隻會讓當前房(fáng)地産市場價格瘋狂由一個城(chéng)市轉向另一個城(chéng)市，最後把社會财富全面向少數人(rén)轉移，造成更嚴重的财富分(fēn)配兩極分(fēn)化。