近期部分(fēn)二線城(chéng)市房(fáng)價大(dà)漲，異地炒房(fáng)團有再度活躍的迹象。濟南(nán)的沈先生(shēng)是山(shān)東某股份制銀行高層，近期他(tā)不時接到北京朋友的電話(huà)，詢問(wèn)濟南(nán)樓市情況和優質樓盤，不少人(rén)考慮來(lái)濟南(nán)買房(fáng)投資。畢竟與北京相(xiàng)比，濟南(nán)房(fáng)價仍算是“白(bái)菜價”。

　　中國(guó)證券報記者了解到，部分(fēn)地區樓市恐慌性上漲已經引起高層關注。業内人(rén)士認爲，對于短(duǎn)期供需矛盾無法緩解的城(chéng)市來(lái)說(shuō)，控房(fáng)價、控地價、收信貸和限購(gòu)令等調控措施仍是主要手段。同時，房(fáng)價上漲背後還(hái)折射出“資産荒”問(wèn)題。如(rú)何引導資金進入實體(tǐ)，合理(lǐ)管理(lǐ)公衆對樓市的預期同樣不容忽視。

　　更多城(chéng)市料收緊政策

　　在本輪房(fáng)地産調控中，地方政府成爲了各地調控政策發布的主體(tǐ)。中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉表示，從(cóng)目前政策動向來(lái)看(kàn)，各地調控政策仍以約束信貸和購(gòu)房(fáng)資格爲主，“邊走邊看(kàn)”、小幅漸進加碼的趨勢明顯。

　　目前，一線城(chéng)市中僅有北京尚未公布調控政策，前期二線城(chéng)市中房(fáng)價漲幅居前的四個城(chéng)市均已公布了調控政策。由于之前的政策效果不明顯，近期多個地政府繼續加大(dà)調控力度。

　　8月9日(rì)，合肥市限貸政策加碼，規定：市區有2套及以上住房(fáng)，有1次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結清的;市區有1套房(fáng)或無房(fáng)，但(dàn)有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結清的，均停止貸款。其中，查貸包括外地貸款記錄。而按照(zhào)此前的規定，房(fáng)産有兩套房(fáng)，貸款有一筆沒結清，可(kě)按照(zhào)60%的首付比例貸款。不過，合肥尚未實施限購(gòu)。

　　9月18日(rì)杭州宣布限購(gòu)後兩天，杭州三宗冷(lěng)門(mén)地塊仍以高溢價成交，溢價率分(fēn)别高達323%、325%和150%。這使得(de)杭州調控壓力陡增。9月27日(rì)，杭州升級調控政策，自(zì)9月28日(rì)起，同步上調公積金貸款二套房(fáng)首付比例、商業性住房(fáng)貸款二套房(fáng)首付比例、暫停購(gòu)房(fáng)入戶。根據公告，二套房(fáng)公積金貸款和商業貸款的首付比例将不低于50%。

　　昆山(shān)市28日(rì)也發布房(fáng)地産調控政策，在蘇州市調控文件的基礎上，将二套房(fáng)公積金貸款的比例上調至30%。

　　機(jī)構人(rén)士表示，部分(fēn)二線樓市高燒，未來(lái)還(hái)有多個城(chéng)市可(kě)能升級調控政策，這些城(chéng)市都(dōu)是最近房(fáng)價漲幅較高、較快(kuài)的城(chéng)市。鄭州、無錫、福州、石家莊、天津、濟南(nán)等城(chéng)市出台或加碼樓市調控的可(kě)能性較大(dà)。

　　除了調控政策加碼外，監管機(jī)構對違規機(jī)構的懲罰力度也在加大(dà)。9月26日(rì)，深圳6平方米的“蟻房(fáng)”被通報涉嫌違法違規，相(xiàng)關部門(mén)已經責令“蟻房(fáng)”所在的僑城(chéng)尚寓項目整改。此外，上海銀監局要求銀行立即終止與違規房(fáng)地産中介的合作。

　　張大(dà)偉表示，随着部分(fēn)二線城(chéng)市調控加碼，未來(lái)政策開始“托底蓋帽”。相(xiàng)對寬松的趨勢已經出現變化，在市場分(fēn)化的情況下，調控政策也有區别。在這種情況下，房(fáng)價上漲較快(kuài)的城(chéng)市，包括部分(fēn)一二線城(chéng)市及輻射區出現了約束性政策。未來(lái)一些城(chéng)市房(fáng)價漲幅過快(kuài)的話(huà)，還(hái)會出台進一步的政策。

　　房(fáng)價上漲存“三推手”

　　業内人(rén)士表示，資金潮疊加資産荒，以及部分(fēn)購(gòu)房(fáng)者在這一輪房(fáng)價上漲中獲利帶來(lái)的财富示範效應，是樓市開始高燒的主要原因。

　　央行日(rì)前發布的8月金融統計(jì)數據報告顯示，當月人(rén)民(mín)币貸款增加9487億元，同比多增1391億元。分(fēn)部門(mén)看(kàn)，住戶部門(mén)貸款增加6755億元，其中，短(duǎn)期貸款增加1469億元，中長期貸款增加5286億元。分(fēn)析人(rén)士指出，個人(rén)貸款的中長期貸款，多數是住房(fáng)按揭貸款。8月個人(rén)貸款當中的5286億元中長期貸款，占當月人(rén)民(mín)币總貸款的55.71%，且8月這一數字較7月的4773億元又多增了513億元。

　　張大(dà)偉表示，數據顯示，過去(qù)十幾年的房(fáng)地産波動曆史與貨币政策完全吻合，外部宏觀因素是主要原因。不論是經濟大(dà)環境的變化，還(hái)是各項調控政策出台，都(dōu)是造成市場下行的主要原因。由于信貸刺激，本該降溫的房(fáng)價再現爆發。

　　杠杆與庫存水平的錯配也是本輪房(fáng)價大(dà)漲的原因之一。其中，供求關系緊張、房(fáng)價較高的北京和上海卻是目前貸款利率折扣力度最大(dà)的地區。記者了解到，目前北京首套房(fáng)商貸折扣有所降低，從(cóng)原先的83折略有上升，但(dàn)仍然處于85折的較低水平。濟南(nán)、武漢等省會城(chéng)市，首套房(fáng)商貸折扣大(dà)約在9折到9.5折。而在去(qù)庫存壓力最大(dà)的三四線城(chéng)市，首套房(fáng)商貸基本處于不打折的水平。若考慮到北京、上海流行的消費貸和房(fáng)抵貸中可(kě)能有相(xiàng)當部分(fēn)進入了樓市，京滬樓市的實際杠杆要高得(de)多。

　　今年以來(lái)，流動性總體(tǐ)趨于寬松，債券、信托等金融産品收益率下滑，加之實體(tǐ)經濟回報率下行，高收益産品剛性兌付逐步被打破，資金對低風(fēng)險高收益資産需求得(de)不到滿足，“資産荒”随之出現。房(fáng)地産尤其是一二線城(chéng)市的房(fáng)地産成爲大(dà)量資金追逐的标的。

　　此外，先入市者的财富效應也吸引了更多的後來(lái)者。在一些供應有限的地區，供需關系失衡，導緻房(fáng)價上漲。

　　熨平情緒期待組合拳

　　在房(fáng)價上漲的背景下，看(kàn)空的聲音越來(lái)越小，惜售現象層出不窮，這又進一步推高了房(fáng)價。

　　鄭州作爲本輪房(fáng)價上漲的城(chéng)市之一，出現了一手房(fáng)和二手房(fáng)房(fáng)源同步枯竭的怪現象。記者了解到，目前鄭州新盤最火(huǒ)的區域當屬鄭東新區，熱(rè)門(mén)樓盤往往一出即是“日(rì)光(guāng)”。新房(fáng)市場情緒也傳遞到了二手房(fáng)市場，熱(rè)門(mén)地區二手房(fáng)房(fáng)源緊缺。鄭州本地人(rén)楊先生(shēng)對記者表示，近期本來(lái)打算購(gòu)買一套二手房(fáng)用來(lái)自(zì)住，可(kě)是小區裡(lǐ)竟然一套二手房(fáng)都(dōu)沒有供應。“并不是沒房(fáng)可(kě)賣，而是賣家認爲房(fáng)子還(hái)要漲價，捂盤惜售的心态嚴重。這加劇(jù)了買家的恐慌性情緒。”楊先生(shēng)說(shuō)。

　　北京的數據也顯示市場情緒有逐漸陷入恐慌的迹象。雲房(fáng)數據市場分(fēn)析師(shī)對記者表示，北京月度房(fáng)價環比數據顯示，今年以來(lái)房(fáng)價大(dà)幅上漲并非是線性上漲，而是經曆了多個階段，其中市場預期對房(fáng)價走勢作用十分(fēn)明顯。這位分(fēn)析師(shī)表示，今年1-3月是北京房(fáng)價的加速上漲期，當時在深圳、上海房(fáng)價大(dà)漲以及各種利好因素的帶動下，北京出現恐慌性購(gòu)房(fáng)，賣方紛紛上調挂牌價格，房(fáng)價快(kuài)速上漲。進入4月，随着深圳、上海先後出台嚴格的調控政策，購(gòu)房(fáng)者逐漸趨于理(lǐ)性，房(fáng)價漲幅收窄，這一趨勢維持到了7月。但(dàn)進入8月，受投資性需求帶動，購(gòu)房(fáng)者追漲情緒加劇(jù)，市場再度升溫，價格明顯回升。

　　中介的感受則更加直觀。鏈家地産經紀人(rén)對記者表示，在市場上行的趨勢下，買家買漲不買跌的心态嚴重。小區内隻要有一套房(fáng)漲價并順利成交，後續房(fáng)源的價格隻會比之前的價格高，漲價也就(jiù)順理(lǐ)成章(zhāng)。整個小區乃至相(xiàng)關區域的房(fáng)價就(jiù)上去(qù)了。

　　張大(dà)偉認爲，解決當前部分(fēn)城(chéng)市樓市高燒的問(wèn)題要從(cóng)三個角度來(lái)着手：降低資金潮;增加優質資産;化解購(gòu)房(fáng)者恐慌情緒。這三個方面都(dōu)需要政策發力。信貸不能隻投到房(fáng)地産中，應引導其進入實體(tǐ);房(fáng)地産去(qù)庫存也不能隻去(qù)一二線的庫存，銀行對三四線城(chéng)市應加大(dà)優惠力度。同時，還(hái)應當增加重點城(chéng)市的土(tǔ)地供應。“必須要給市場一個平穩的預期，從(cóng)而有助于爲市場降溫。”張大(dà)偉表示。

　　“在正常的市場中，看(kàn)多和看(kàn)空的差距大(dà)緻相(xiàng)等，即使這樣，其微小差異的長期積累也會導緻市場波動，從(cóng)而形成周期。從(cóng)目前的房(fáng)地産市場看(kàn)，盡管總體(tǐ)風(fēng)險仍然可(kě)控，但(dàn)多空差異在日(rì)益擴大(dà)，整體(tǐ)看(kàn)多的趨勢越來(lái)越強烈。這種現象值得(de)警惕。一旦看(kàn)多力量呈現壓倒性優勢，市場的泡沫會急劇(jù)放(fàng)大(dà)。”中國(guó)建設銀行高級研修院劉旌表示。