“要買房(fáng)，死守北上廣。”

　　盡管2017年樓市嚴打基調不變，還(hái)是有“行家”任性地認爲，相(xiàng)較二、三線城(chéng)市，上海等一線樓市依舊有“沖勁”，買房(fáng)“不會吃(chī)虧”。

　　事(shì)實真的如(rú)此麽?

　　《國(guó)際金融報》記者從(cóng)土(tǔ)地拍(pāi)賣、房(fáng)企推樓盤的節奏、購(gòu)房(fáng)者情緒，以及樓市政策等方面進行調查，市郊的唐鎮、市區的大(dà)甯、市中心的新天地等闆塊均有下降，但(dàn)是，寶山(shān)、人(rén)民(mín)廣場等區域房(fáng)價依然堅挺。

　　專家告訴《國(guó)際金融報》記者，上海等一線城(chéng)市隻要有供應量，房(fáng)價依舊會有所上升的，“目前上海還(hái)是存在日(rì)光(guāng)盤的現象，從(cóng)實際情況看(kàn)，隻要新房(fáng)供應增加，量就(jiù)會增加，價格也會随之反彈。”

　　相(xiàng)較于房(fáng)産分(fēn)析師(shī)的樂觀，房(fáng)地産企業更謹慎。一家知名房(fáng)企高管在接受《國(guó)際金融報》記者采訪時表示，“樓盤賣不動，你(nǐ)隻能降價。”

　　樓市：

　　政策面數據面不樂觀

　　從(cóng)政策面看(kàn)，中國(guó)樓市可(kě)能進入最艱難的一年。

　　開年以來(lái)，央行不間斷地“變相(xiàng)加息”，各地樓市調控政策跟進。鄭州土(tǔ)地出讓新規防惡意競價，接近綜合房(fáng)價均值者得(de);上海嚴格審核住房(fáng)公積金提取操作，依法處罰騙套取行爲;廣州發布公租房(fáng)新政，将成年未婚孤兒及養老護理(lǐ)員(yuán)納入配租對象。

　　商業銀行信貸政策出現“刹車”，房(fáng)貸發放(fàng)節奏明顯放(fàng)緩，部分(fēn)城(chéng)市甚至停貸。天津、廣州、青島等熱(rè)點城(chéng)市，部分(fēn)商業銀行已相(xiàng)繼出台房(fáng)貸收緊措施，比如(rú)北京首套房(fáng)貸利率優惠提至九折，二套房(fáng)貸不超過25年。

　　從(cóng)數據上分(fēn)析，樓市行情也不容樂觀。

　　先看(kàn)土(tǔ)地成交量。

　　記者了解到，春節過後，重點城(chéng)市土(tǔ)地成交量仍處于“嚴寒”期。今年第七周，北京、廣州、深圳、南(nán)京、成都(dōu)、杭州的土(tǔ)地成交量爲0，上海、武漢、重慶的土(tǔ)地成交量分(fēn)别爲39.16萬、180.82萬、31.76萬平方米。

　　再看(kàn)房(fáng)屋成交量。

　　1月以來(lái)，各大(dà)城(chéng)市成交量均有所下滑。公開數據顯示，春節假期後首周，北京新建商品住宅(不含保障房(fáng)與自(zì)住房(fáng))共成交758套，成交面積8.06萬平方米，這一成交量相(xiàng)比2016年春節後首周分(fēn)别下滑10%、1%。

　　房(fáng)貸數據也出現下滑。

　　2月14日(rì)，中國(guó)人(rén)民(mín)銀行公布的《2017年1月金融統計(jì)數據報告》顯示，1月末，人(rén)民(mín)币貸款增加2.03萬億元。以房(fáng)貸爲主的中長期貸款增加6293億元，在新增貸款中占比31%，較上月大(dà)幅下降9.55個百分(fēn)點。

　　對于房(fáng)貸占比的下滑，專家認爲，去(qù)年四季度以來(lái)，房(fáng)地産調控加強，樓市銷量開始下降，商業銀行發放(fàng)房(fáng)貸的節奏自(zì)然“慢(màn)下來(lái)”。此外，中金公司發布研報，1月份全國(guó)樓市銷售面積同比下降10.3%，環比下降24.7%，預計(jì)未來(lái)3個月，樓市銷售增速将趨勢性放(fàng)緩。

　　業内分(fēn)析認爲，在各熱(rè)點城(chéng)市限購(gòu)、限貸政策出台後，住房(fáng)貸款的申請(qǐng)難度增加，房(fáng)貸規模隻減不增意料之中，當然，信貸管控效果日(rì)益顯效，這也是房(fáng)貸占比降低的重要原因。

　　購(gòu)房(fáng)者：

　　隻打聽房(fáng)價不下手買

　　記者從(cóng)幾家門(mén)店(diàn)中了解到，目前，上海外環周邊剛需區域來(lái)客量隻有去(qù)年同期的三四成，中心區域來(lái)客量更少。

　　一家闵行區門(mén)店(diàn)的工(gōng)作人(rén)員(yuán)告訴記者，“大(dà)部分(fēn)來(lái)看(kàn)房(fáng)的，隻是打聽一下房(fáng)價是否有松動，真正要買房(fáng)的很少。”

　　記者調查發現，從(cóng)成交價格和所屬闆塊的交易情況來(lái)看(kàn)，上海部分(fēn)二手房(fáng)價格确實出現松動。從(cóng)網上挂牌價格上看(kàn)，市郊的唐鎮、市區的大(dà)甯、市中心的新天地等闆塊均有下降。

　　但(dàn)是，熱(rè)點區塊價格依然堅挺。

　　家住寶山(shān)區，工(gōng)作地點在人(rén)民(mín)廣場的小陳和丈夫，想在人(rén)民(mín)廣場附近買套二手房(fáng)。

　　“房(fáng)價沒怎麽跌。”小陳對《國(guó)際金融報》記者抱怨，看(kàn)中的房(fáng)子至少9萬/平方米，“這還(hái)是最老舊的小區，有的感覺每平方米比去(qù)年還(hái)上浮了5000元/平方米，看(kàn)來(lái)我還(hái)是天真了。”

　　記者了解到，确實有一部分(fēn)購(gòu)房(fáng)者抱着“天真”的态度，希望在政策收緊，樓市冷(lěng)淡時期，房(fáng)價能有所下調，解決“剛需”問(wèn)題。

　　金女(nǚ)士近期也在看(kàn)房(fáng)，兩周後，她決定再等等，“松江九亭，一套房(fáng)子近期還(hái)漲了25萬。”

　　房(fáng)企：

　　推新盤動作謹慎

　　一位知名房(fáng)企的高管對《國(guó)際金融報》記者直言，政策收緊後，都(dōu)在觀望，“房(fáng)企邊看(kàn)邊等，尋找好的入市機(jī)會。樓盤賣不動，你(nǐ)隻能降價”。

　　根據以往經驗，如(rú)果有新盤推出，同一個項目第二批比第一批成交價明顯提升，而現在，新推的一手房(fáng)成交價維持在區域平均價格的空間内。不但(dàn)價格推不上去(qù)，量也推不上去(qù)。

　　從(cóng)春節前後，“房(fáng)企推盤動作謹慎，很多房(fáng)企都(dōu)是先推一百來(lái)套，試探市場。”上文中的房(fáng)企高管告訴記者，“如(rú)果這個新盤很受歡迎，甚至有些供不應求的情況，那麽就(jiù)可(kě)以繼續推個一百來(lái)套，這樣的情況在近兩個月特别明顯。”

　　他(tā)告訴記者，這個時候可(kě)能會出現一種情況，就(jiù)是“房(fáng)企降價”，“至于房(fáng)企降價的動作，有多種可(kě)能，比如(rú)免一段時期物業費，送點住房(fáng)面積，這些都(dōu)是常見的優惠手段。隻有到交易量在低谷，沒有辦法的時候，開發商才會真考慮到降房(fáng)價的問(wèn)題。不過這樣的情況出現，對于購(gòu)房(fáng)者是有利的。一旦一家開始真正的降價，那麽處于競争其他(tā)開發商也會跟随，甚至更大(dà)力度的降價。不過，目前看(kàn)來(lái)，這樣的情況會在三四線出現”。

　　土(tǔ)拍(pāi)：

　　臨港房(fáng)價真是上去(qù)了

　　據《國(guó)際金融報》記者了解，2月17日(rì)上午結束的上海臨港土(tǔ)地拍(pāi)賣，三塊住宅地樓闆價格均在2萬/平方米以上，這意味着臨港未來(lái)一手房(fáng)價格将在3萬/平方米以上，甚至可(kě)能突破4萬/平方米的價格。

　　“臨港都(dōu)突破了3萬/平方米，上海其他(tā)地方怎麽可(kě)能跌?”參與拍(pāi)賣的一位業内人(rén)士對記者感歎，“開發商們拍(pāi)賣的時候表現理(lǐ)智，但(dàn)是結果說(shuō)明，臨港的房(fáng)價也真的是上去(qù)了。”

　　許之靜(jìng)對此并不意外，“去(qù)年萬科(kē)金域瀾灣首 次開盤，442套房(fáng)源在數小時内被一搶而空，均價已經達到28000-30000元/平方米左右。去(qù)年底，碧桂園在臨港的全新樓盤碧桂園浦東星作開盤，同樣很快(kuài)成爲區域内銷售冠 軍，當前在售的108-126平方米3房(fáng)2廳3衛疊墅總價約350萬-440萬元。這些數據都(dōu)能看(kàn)出，非中心市區的房(fáng)價正在保持增長趨勢，臨港未來(lái)房(fáng)價過三萬，并不奇怪。”

　　交易：

　　買方和賣方都(dōu)相(xiàng)對理(lǐ)智

　　數據顯示，2017年1月，上海市二手房(fáng)成交9100餘套，環比下跌30.3%，爲60個月以來(lái)月度最 低值。上海二手房(fáng)指數爲3968點，環比下降28點，跌幅環比擴大(dà)0.5個百分(fēn)點。截至2017年1月31日(rì)，全市二手住宅挂牌量爲168963套，較前一個月下降1.38%。

　　據悉，上海商品住宅網簽量繼續下滑，1月僅去(qù)化38.87萬平方米，環比下滑40%，同比下滑70%，是2015年2月以來(lái)的最 低位;供應量爲37.10萬平方米，環比、同比分(fēn)别下滑45%、14%。

　　《國(guó)際金融報》記者從(cóng)同策咨詢研究中心獲悉，從(cóng)成交結構來(lái)看(kàn)，上海90平方米以下和90-120平方米的剛需房(fáng)源仍是市場主流，去(qù)化(銷售量)489套，占全市逾七成的份額。從(cóng)總價上看(kàn)，300萬-500萬元的房(fáng)源市場占比42.56%。

　　一位房(fáng)地産相(xiàng)關業内人(rén)士告訴《國(guó)際金融報》記者，根據數據，上海前期剛需人(rén)群成交集中，市場上的成交結構有所改變，剛需類的總量明顯減少，而高端産品按照(zhào)原有節奏每周20至30套在繼續成交，因此帶動成交均價上漲。

　　有房(fáng)産中介人(rén)士對記者透露，有些闆塊二手房(fáng)價格松動，有些區塊還(hái)很堅挺，“相(xiàng)對去(qù)年初，目前，整體(tǐ)上，上海樓市買方和賣方都(dōu)相(xiàng)對理(lǐ)智”。

　　專家認爲，從(cóng)幾個一線城(chéng)市中可(kě)以看(kàn)出，上海樓市的波動性相(xiàng)對比較大(dà)，這說(shuō)明上海在實施比較嚴厲的價格管控做法，“但(dàn)是反彈的動力又是比較強的，購(gòu)房(fáng)者其實還(hái)是很認可(kě)上海地産的投資的。從(cóng)數據上看(kàn)，短(duǎn)期數據有所波動，但(dàn)中長期看(kàn)并沒有明顯的下行态勢，總體(tǐ)積極向上。”

　　後市：

　　上海房(fáng)價還(hái)有“沖勁”

　　許之靜(jìng)認爲，上海的房(fáng)價目前确實還(hái)有“沖勁”，“房(fáng)價的決定因素，一方面是土(tǔ)地價格，一方面市場供需來(lái)決定，隻要供應量小于需求量，房(fáng)價就(jiù)會挺住。”

　　“按照(zhào)3個月移動存銷比來(lái)計(jì)算，截至2017年1月底，上海市場去(qù)化周期已經大(dà)幅擴大(dà)至12-24個月。”許之靜(jìng)指出，“預計(jì)2月份市場供應量依舊難以提升，成交方面也不會放(fàng)量，而這種局面将在3月份‘小陽春’出現後緩解。”

　　有業内觀點認爲，如(rú)果想在上海買房(fáng)，還(hái)是要早點出手，“不排除房(fáng)企在今年二季度可(kě)能出現跑量的情況，購(gòu)房(fáng)者可(kě)以選擇入市，不必等到下半年，若二季度價格真的有下降，可(kě)以選擇出手”。

　　專家預計(jì)，今年房(fáng)地産市場整體(tǐ)走勢體(tǐ)現爲上半年冷(lěng)下半年熱(rè)的态勢，如(rú)果市場交易非常低迷，不排除下半年還(hái)是會有收緊的趨勢，“但(dàn)是從(cóng)經濟發展角度看(kàn)，市場交易太糟糕不好”。

　　對于上海房(fáng)地産交易市場，專家表示，上海下半年預計(jì)量和價格都(dōu)會有所反彈，“上海實際上還(hái)是存在日(rì)光(guāng)盤的現象，而且近期數據也表明正在朝5萬元的均價上演進，隻要新房(fáng)供應增加，量就(jiù)會增加，價格也會随之反彈”。

　　對于上海土(tǔ)地市場的發展，專家總結了四個特點，“第一是限制酒店(diàn)式公寓用地的供應;第二是大(dà)力發展租賃市場和自(zì)持型的住宅物業;第三是适當壓縮類似工(gōng)業用地和耕地，進而增加建設用地;第四是重點發展四個副中心的土(tǔ)地市場。”