在海南(nán)做房(fáng)地産開發，最怕什麽?

　　這在2016年末幾乎不是問(wèn)題，因爲北方的霧霾，驅趕着一大(dà)批客戶到海南(nán)島上買房(fáng)，相(xiàng)關機(jī)構的統計(jì)數據顯示，去(qù)年最後一個月海南(nán)樓市一共成交11428套，環比上漲34%，海口和三亞當月成交量也也分(fēn)别創下年内最高值。

　　但(dàn)以霧霾爲利好的火(huǒ)爆聽上去(qù)除了有點刺耳之外，更有泡沫之憂，從(cóng)群衆生(shēng)命安全角度、政府職能角度等多方面來(lái)看(kàn)，霧霾問(wèn)題是必須治理(lǐ)，而且都(dōu)希望治理(lǐ)期限越短(duǎn)越好，所以抛開霧霾的“激素效應”看(kàn)海南(nán)樓市才算理(lǐ)性。

　　不久前和一位在海南(nán)做房(fáng)地産開發的朋友聊天，全程沒有提霧霾，這位朋友前2年才進入海南(nán)樓市、獲取項目并組建公司，目前有五六個項目，他(tā)的問(wèn)題是如(rú)何重新規劃這些項目并完成100多個億的任務。

　　從(cóng)他(tā)的談話(huà)中，隻能感到海南(nán)房(fáng)地産項目的運營難度比内地要大(dà)很多。

　　1、供需對比 供應量仍然比較大(dà)

　　從(cóng)官方披露的數據來(lái)看(kàn)，2016年底海南(nán)省商品房(fáng)庫存約2560萬平方米，同比減少930萬平方米，去(qù)化期從(cóng)2015年底的45個月降到23個月，其中海口的去(qù)庫存周期爲15個月。

　　縱向來(lái)比，海南(nán)的去(qù)化周期确實下降了不少，但(dàn)橫向來(lái)比，供應量仍然處在比較大(dà)的階段。所以前一段時間海南(nán)樓市的火(huǒ)爆應該是指去(qù)化幅度大(dà)幅增加，而合肥(樓盤)、杭州(樓盤)等熱(rè)點樓市的火(huǒ)爆，是在當地樓市去(qù)化周期隻有幾個月的背景下，二者的火(huǒ)爆性質不一樣。

　　從(cóng)去(qù)化周期來(lái)看(kàn)，海南(nán)還(hái)有十幾個月到二十幾個月，所以如(rú)果未來(lái)一段時間不能保持此前的去(qù)化幅度，那火(huǒ)爆的市場行情勢必變緩。

　　2、淡旺季明顯 一年中最後三個月承載壓力最大(dà)

　　前一段時間促使海南(nán)樓市火(huǒ)爆的因素主要是兩個：霧霾和冬季度假的旺季效應，而這兩個因素正在逐漸變淡。

　　春節假期期間到目前爲止，受冷(lěng)空氣影(yǐng)響，北京(樓盤)的霧霾天氣相(xiàng)比之前減少了很多，而進入3月份之後，北方大(dà)部分(fēn)城(chéng)市也陸續停止供暖，燃煤等主要空氣污染源減少，進入相(xiàng)對來(lái)說(shuō)霧霾較少的季節;而海南(nán)自(zì)3月份開始，溫度也開始升溫，度假人(rén)數減少，整體(tǐ)海南(nán)樓市都(dōu)将進入淡季。

　　這位在海南(nán)有項目的朋友就(jiù)表示，海南(nán)樓市的淡旺季非常明顯，他(tā)們項目的銷售目标随着季節不同有很大(dà)的跳(tiào)躍性，其中4月到9月這半年時間是銷售目标最低的幾個月，而10月到12月這最後三個月則是沖擊銷量的重要時間段。

　　從(cóng)他(tā)展示的月度項目銷售目标來(lái)看(kàn)，最低月度目标不及最高月度目标的八分(fēn)之一，而且從(cóng)項目目标分(fēn)解情況來(lái)看(kàn)，2017年10月之前隻有兩個項目有房(fáng)源釋放(fàng)，其他(tā)項目将在10月之後才釋放(fàng)房(fáng)源，可(kě)以說(shuō)最後三個月是相(xiàng)當的緊張。

　　3、三亞均價重回兩萬元時代

　　2013年，三亞部分(fēn)房(fáng)源曾挂出20000元/平米的高價，但(dàn)2014年市場遇冷(lěng)，海南(nán)樓市也大(dà)跳(tiào)水，當地媒體(tǐ)報道稱，此前約20000元/平米的項目打出了“每平9999元起”的促銷橫幅;但(dàn)2016年的火(huǒ)爆市場讓三亞又重回了頂峰時代。

　　海南(nán)省房(fáng)管局數據顯示，1月三亞市場成交面積35.81萬平米,環比下降7.90%,同比上漲39.59%,成交均價20890元/平米,環比上漲0.63%,同比上漲46.44%;而海口樓市1月份的成交均價也突破了10000元/平米。

　　此外，成交額排名前十的項目中，有7個項目屬于三亞片區，成交超過10000元/平米的項目占到8個，超過20000元/平米的有三個，分(fēn)别是綠城(chéng)藍灣小鎮、魯能三亞灣、複星亞特蘭蒂斯 ，其中複星亞特蘭蒂斯成交均價高達50843元/平米;而成交額排名第一的恒大(dà)海花島，成交均價也達到約8000元/平米。

　　4、最讓開發商頭疼的問(wèn)題

　　海南(nán)除了淡旺季明顯，這位朋友比較煩惱的是客源偏遠(yuǎn)、分(fēn)銷綁架和人(rén)力不足。

　　去(qù)年，海南(nán)島很多項目都(dōu)組織島外客戶進行項目參觀，客戶組織和運送并不少，其成本占據很大(dà)一部分(fēn)支出。

　　另外是由于市場淡旺季明顯，營銷人(rén)員(yuán)很難保證長年全勤，這樣組建的營銷團隊不僅對項目理(lǐ)解不足，而且人(rén)員(yuán)儲備也不足。

　　上述情況導緻海南(nán)樓市的分(fēn)銷市場迅速成長，一到了旺季，大(dà)部分(fēn)客戶就(jiù)被分(fēn)銷人(rén)員(yuán)用“人(rén)海戰術”包圍，導緻項目不得(de)不與分(fēn)銷合作，額外支出成本。

　　進入2017年的時候，這位朋友所在公司的集團總部宣布今年銷售額要進入2000億級梯隊，而他(tā)所在的海南(nán)區域需要完成100多億的任務，約相(xiàng)當于集團的5%。

　　所以，如(rú)何讓島上項目和島外客戶形成整體(tǐ)性、連貫性的關系，最終形成穩定的客源，成爲這位朋友最需要解決的問(wèn)題。