2月27日(rì)早間，昆百大(dà)A公告稱，拟以合計(jì)支付對價超過65億元，收購(gòu)房(fáng)産中介企業“我愛我家”100%股權。本次交易完成後，我愛我家将成爲上市公司的控股子公司，昆百大(dà)将從(cóng)傳統的商業零售業，逐步向發展城(chéng)市綜合服務業轉變。
　　今年1月，國(guó)創高新公告拟以38億元的價格收購(gòu)Q房(fáng)網。此外，融創将通過增資以26億元獲得(de)北京鏈家6.25%股權。按融創公告披露的股權價值計(jì)算，鏈家此輪融資後估值爲416億元。至此，在房(fáng)屋中介龍頭公司中，主營新房(fáng)代理(lǐ)的世聯行已經上市，主營二手房(fáng)交易代理(lǐ)的公司中，規模居前的公司大(dà)多公布了相(xiàng)關計(jì)劃。房(fáng)産中介紛紛跑步證券化。
　　我愛我家估值65億元
　　從(cóng)Q房(fáng)網和我愛我家的模式看(kàn)，上市公司“發行股份+現金支付”收購(gòu)資産實現雙主業運營，同時盡可(kě)能不觸發借殼認定成爲其共同點。
　　昆百大(dà)A公告顯示，公司拟向劉田、林潔、張曉晉、李彬等8名自(zì)然人(rén)股東以及茂林泰潔、新中吉文、達孜時潮、東銀玉衡、偉業策略、瑞德投資、太合達利、執一愛佳、西藏利禾發行股份及支付現金購(gòu)買其合計(jì)持有的我愛我家94%股權，合計(jì)支付對價爲618200.02萬元。其中，以發行股份的方式支付交易對價437895.16萬元，以現金方式支付交易對價180304.86萬元。同時，拟37799.98萬元協議(yì)受讓我愛我家6%股權，實現100%控股。
　　公告稱，爲支付本次交易的現金對價并提高本次交易的整合效應，昆百大(dà)拟向太和先機(jī)等不超過10名特定對象，非公開發行股份募集配套資金不超過250000萬元，募集資金總額不超過拟購(gòu)買資産交易價格的100%;非公開發行股份數量将不超過23404.7186萬股，即非公開發行股份數量不超過本次發行前總股本的20%。
　　昆百大(dà)A表示，将充分(fēn)發揮雙方業務的協同效應，利用上市公司平台、加速我愛我家業務發展，協助我愛我家在現有業務的基礎上進一步擴大(dà)規模，提升盈利能力，加強規範治理(lǐ)和管理(lǐ)效率，提升企業的核心競争力。
　　昆百大(dà)A在重組預案中表示，本次交易完成後，上市公司實際控制人(rén)并非發生(shēng)變更，因此本次交易不構成借殼上市。
　　從(cóng)交易步驟看(kàn)，本次交易選擇兩步走，2月26日(rì)，昆百大(dà)A與我愛我家三名股東西藏利禾、吉安太合達利、北京執一愛佳簽署股權轉讓協議(yì)，受讓三者所持我愛我家6%股權，作價3.78億元。
　　接着，昆百大(dà)A通過“股份支付+現金支付”相(xiàng)結合的方式，收購(gòu)我愛我家剩餘94%股權，合計(jì)作價61.82億元，溢價約8倍。根據收購(gòu)價格測算，我愛我愛整體(tǐ)估值約爲65.77億元。
　　通過上述運作，昆百大(dà)A最終100%全資控股我愛我家。
　　業績承諾方面，我愛我家2017年-2019年實現的累積淨利潤分(fēn)别不低于5億元、11億元及18億元。
　　市場潛在空間大(dà)
　　伴随房(fáng)地産開發的火(huǒ)熱(rè)，房(fáng)地産經紀行業迎來(lái)了快(kuài)速發展期，并催生(shēng)出鏈家地産、我愛我家、中原地産、21世紀中國(guó)不動産、世聯行等行業巨頭。尤其是一二線城(chéng)市，陸續進入存量房(fáng)時代，房(fáng)産中介交易規模逐年攀升。
　　2015年，中原地産的成交金額達到9205億元，鏈家地産則實現7090億元交易額。以新房(fáng)代理(lǐ)爲主要業務的世聯行，2015年的新房(fáng)代理(lǐ)銷售額達到4309億元。
　　從(cóng)目前主要中介的财務數據看(kàn)，中介龍頭在淨利潤方面接近中等上市房(fáng)企。
　　昆百大(dà)A重組報告書(shū)顯示，我愛我家成立于1998年，旗下擁有“我愛我家”、“偉業顧問(wèn)”、“彙金行”以及“相(xiàng)寓”等多個業務品牌，是知名的房(fáng)地産綜合服務企業。截至2016年12月31日(rì)，我愛我家業務已涉及北京、天津、上海、南(nán)京、蘇州等主要一、二線城(chéng)市，擁有2215家直營門(mén)店(diàn)，旗下經紀人(rén)愈4.5萬人(rén)。2015年度，我愛我家實現營業收入511190.41萬元，淨利潤14969.08萬元;2016年1-9月，我愛我家實現營業收入633718.37萬元，淨利潤30018.95萬元。收入及規模均持續擴張，預計(jì)未來(lái)将進一步快(kuài)速增長。
　　根據融創發布的公告以及其他(tā)相(xiàng)關資料，2015年，鏈家共完成7090億元交易額，營業收入達到155.2億元，相(xiàng)比2014年的39.3億增長了近3倍。其中，二手房(fáng)經紀占到公司2015年總收入的76%。2015年稅前純利約爲11.96億元，稅後純利約爲8.08億元。公司預計(jì)2016年将實現交易額1萬億元，收入208億元，淨利潤20億元。
　　業内人(rén)士表示，存量房(fáng)中介業務市場規模仍然有增長空間。首先是流通率。對應400萬套左右的二手房(fáng)成交量，全國(guó)層面的流通率不足2%。按照(zhào)海外市場發展情況，中國(guó)市場二手房(fáng)交易達到4%-5%的流通率可(kě)能性大(dà)。這意味着二手房(fáng)交易量可(kě)以達到1000萬套左右。其次是經紀滲透率。即經紀人(rén)員(yuán)和經紀公司參與完成二手房(fáng)交易的比率。一線城(chéng)市的滲透率達到85%以上，二線城(chéng)市隻有60%左右，未來(lái)還(hái)有很大(dà)提升空間。第三是傭金率。大(dà)部分(fēn)城(chéng)市的傭金率不足2%，在勞動力成本日(rì)益上升的條件下，傭金率至少不存在大(dà)幅下降空間。
　　近年來(lái)，爲擴張市場份額，行業龍頭不斷兼并收購(gòu)。僅2015年，鏈家地産就(jiù)完成10宗并購(gòu)。偉業我愛我家自(zì)2012年至今在9個城(chéng)市完成了11次投資并購(gòu)。
　　行業發展仍須規範
　　盡管行業仍然看(kàn)好，但(dàn)房(fáng)地産經紀對于資本市場仍然是新興行業。一位投行人(rén)士對中國(guó)證券報記者表示，房(fáng)地産中介公司登陸資本市場仍然存在一些障礙。這或許也是房(fáng)産中介公司選擇通過被收購(gòu)的方式實現證券化的原因。
　　該人(rén)士對記者表示，首先房(fáng)地産市場受宏觀調控政策影(yǐng)響巨大(dà)，交易量易受房(fáng)地産、信貸政策影(yǐng)響，業績波動較大(dà)，房(fáng)地産經紀公司普遍面臨存在收入不穩定的問(wèn)題。
　　其次，行業發展至今存在着很多不規範之處，合規問(wèn)題較爲突出。2016年6月召開的“2016中國(guó)房(fáng)地産經紀年會”上，住建部副部長陸克華曾指出，行業發展中存在一些突出問(wèn)題，包括“中介機(jī)構和從(cóng)業人(rén)員(yuán)良莠不齊，侵害群衆權益的不良行爲時有發生(shēng)，行業形象不佳等。”
　　此外，員(yuán)工(gōng)社保、交易價格透明度等問(wèn)題也可(kě)能成爲上市方面的障礙。(記者 張玉潔)