限購(gòu)、房(fáng)價貴、沒有合适房(fáng)源等綜合因素，使得(de)部分(fēn)在北京(樓盤)打拼的“北漂”一族将購(gòu)房(fáng)計(jì)劃投向了北京周邊地區。剛剛過去(qù)的2016年，環北京房(fáng)價經曆了“瘋狂”的增長态勢。2017年已經過去(qù)了近兩個月，這期間，環北京房(fáng)價是繼續領漲還(hái)是下跌?帶着疑問(wèn)，日(rì)前，中國(guó)商報記者分(fēn)别走訪了河北燕郊、大(dà)廠(chǎng)、固安三地，以此爲樣本，希望帶讀(dú)者了解目前最真實的環北京樓市。

　　燕郊：平靜(jìng)背後的喧嚣

　　這個常住人(rén)口超過80萬的鄰京小鎮燕郊，因其瘋狂增長的房(fáng)價而被人(rén)所熟知，然而，随着沸沸揚揚的“落宗事(shì)件”落幕，這裡(lǐ)又恢複了短(duǎn)暫的平靜(jìng)。

　　經曆了樓市的瘋漲之後，不論是買房(fáng)者、賣房(fáng)者還(hái)是房(fáng)産中介，似乎對于這短(duǎn)暫的平靜(jìng)并不适應。他(tā)們有人(rén)在觀望，有人(rén)在等新政策出台，決定是否出手買房(fáng)或者賣房(fáng)。“放(fàng)心吧(ba)，還(hái)會漲起來(lái)的，沒有不漲的道理(lǐ)。”燕郊上上城(chéng)置業房(fáng)産中介對中國(guó)商報社記者說(shuō)道。

　　比起以往樓市火(huǒ)爆時的勝景，如(rú)今的燕郊顯得(de)冷(lěng)清了很多。以前燕郊房(fáng)管局還(hái)沒有開門(mén)，等待辦理(lǐ)過戶的隊伍就(jiù)已排到了大(dà)街上。不少中介爲了盡早替客戶辦理(lǐ)業務，一大(dà)早就(jiù)去(qù)門(mén)口排隊、等着拿号。而如(rú)今，這種熱(rè)鬧的場景卻已不複存在。業務大(dà)廳裡(lǐ)也不再像以前那樣扯着嗓子維持秩序，還(hái)出現加塞吵架的情形。因審稅、網簽、過戶都(dōu)在房(fáng)管局辦理(lǐ)，這裡(lǐ)被看(kàn)作是樓市的“晴雨(yǔ)表”。

　　來(lái)自(zì)鏈家網的數據顯示，鏈家房(fáng)産中介1月成交量爲267套，環比上月下跌50.37%，同比去(qù)年下跌36.28%。中國(guó)商報記者走訪燕郊幾家中介公司時發現，不僅是鏈家，其他(tā)中介公司同樣交易冷(lěng)清。

　　“雖然比不上去(qù)年，但(dàn)現在正等着兩個漲價階段。”燕郊一家房(fáng)産中介經紀人(rén)對中國(guó)商報記者表示。該經紀人(rén)介紹，雖然現在燕郊房(fáng)價不像去(qù)年漲幅那麽大(dà)，但(dàn)總體(tǐ)上是穩中有升。燕順路(lù)兩邊的小區，均價都(dōu)在30000元以上，而彙福悅榕灣均價則已達到37000元/平方米。

　　據中國(guó)商報記者了解，房(fáng)産中介所說(shuō)的兩個漲價階段，其中一個是等待正在修建的平谷地鐵線完工(gōng)。從(cóng)平谷線的走向上看(kàn)，其既兼顧了河北三河、燕郊，又與北京的平谷區、朝陽區、通州區有機(jī)地聯結了起來(lái)。2016年12月下旬，平谷線正式開工(gōng)，在得(de)到地鐵修建的确切消息時，地鐵附近小區首爾甜城(chéng)一天之内每平方米便漲價10000元——由原來(lái)的20000元/平方米，漲到30000元/平方米。之後的一周，每平米又漲了5000元。如(rú)今，首爾甜城(chéng)的房(fáng)子均價已在37000元/平方米。“地鐵完工(gōng)之後，地鐵站(zhàn)附近的樓盤肯定又要大(dà)漲。”上述房(fáng)産中介經紀人(rén)告訴中國(guó)商報記者。

　　另外一個漲價階段是北京副中心完全搬遷。從(cóng)地理(lǐ)位置上看(kàn)，河北燕郊與北京的通州僅一河之隔。在北京行政副中心确定爲通州後，通州便開始限購(gòu)，不少打算在通州買房(fáng)的人(rén)失去(qù)了買房(fáng)資格，退而求其次而選擇了燕郊。于是，緊鄰通州的燕郊的房(fáng)價便開始一天一個樣——從(cóng)2015年底的均價8000元/平方米到2016年2月份的14000元/平方米，到2017年2月份均價27000元/平方米。雖然2016年河北廊坊出台過幾次樓市調控政策，但(dàn)一年多的時間裡(lǐ)，燕郊的房(fáng)價漲幅仍超過了200%。

　　因與北京CBD距離(lí)不是很遠(yuǎn)，且與北京的房(fáng)價相(xiàng)比也有優勢，燕郊便成爲在北京打拼的年輕人(rén)初次置業的選擇。正因如(rú)此，燕郊的房(fáng)價從(cóng)未停止增長過。從(cóng)2008年到現在的近十年間，燕郊的房(fáng)價從(cóng)3000元/平方米漲到了現在的30000元/平方米。燕郊這個寂靜(jìng)小鎮也由原來(lái)的8個村莊、3.3萬人(rén)口，發展到了現在的高樓林立、常住人(rén)口超過80萬。燕郊發展迅速，即使是生(shēng)活在這裡(lǐ)的老燕郊人(rén)也找不到燕郊原來(lái)的影(yǐng)子了。

　　樓市的瘋漲、人(rén)口暴增帶來(lái)的交通、教育、醫療等壓力，使生(shēng)活在這裡(lǐ)的“北漂”開始對既有的發展方式表示不滿，他(tā)們中的一部分(fēn)人(rén)有了能力之後選擇離(lí)開，而一部分(fēn)人(rén)卻還(hái)在夢想着能在燕郊買套房(fáng)。因此，這裡(lǐ)也成爲投資客的戰場。然而，無一例外的是，對于未來(lái)的房(fáng)價是否可(kě)能下跌，他(tā)們從(cóng)來(lái)不抱幻想。

　　大(dà)廠(chǎng)：要做通州後花園

　　如(rú)果說(shuō)燕郊的房(fáng)價經曆了過山(shān)車式的增長還(hái)有其交通“噱頭”招徕買房(fáng)者，那麽大(dà)廠(chǎng)似乎并不太占優勢，但(dàn)奇怪的是其依然沒有在漲價大(dà)軍中“掉隊”。

　　值得(de)注意的是，從(cóng)地理(lǐ)位置上看(kàn)，大(dà)廠(chǎng)似乎很“尴尬”。同樣與北京通州隔着一條潮白(bái)河，從(cóng)北京到大(dà)廠(chǎng)坐公交車，卻要先經過燕郊。正因如(rú)此，大(dà)廠(chǎng)的房(fáng)價可(kě)不能與燕郊相(xiàng)比肩。

　　但(dàn)是，這似乎絲毫影(yǐng)響不了大(dà)廠(chǎng)“傍大(dà)腿”的興緻。“2015年，大(dà)廠(chǎng)房(fáng)價均價爲5000元/平方米，到現在均價爲16000元/平方米到18000元/平方米，距離(lí)通州最近的英國(guó)宮和孔雀城(chéng)兩個樓盤均價已達到26000元/平方米了，且未來(lái)還(hái)會漲。”大(dà)廠(chǎng)一房(fáng)産中介經紀人(rén)向中國(guó)商報記者介紹道。

　　與燕郊的熱(rè)鬧不同，大(dà)廠(chǎng)的街道顯得(de)很冷(lěng)清，很少看(kàn)到行人(rén)，隻有少量車輛(liàng)穿梭而過。一位出租車司機(jī)告訴中國(guó)商報記者，大(dà)廠(chǎng)從(cóng)來(lái)都(dōu)沒有堵車的情況，放(fàng)眼望去(qù)，能從(cóng)縣城(chéng)的這頭望到縣城(chéng)的另一頭。但(dàn)當記者對在此買房(fáng)表示質疑時，上述房(fáng)産中介經紀人(rén)告訴中國(guó)商報記者，如(rú)果是投資的話(huà)，就(jiù)應該投“冷(lěng)門(mén)”，如(rú)今燕郊已經飽和，房(fáng)價也到了一定的瓶頸，升值空間有限，而這也正是大(dà)廠(chǎng)的機(jī)會之所在。

　　“在北京周邊買房(fáng)的人(rén)大(dà)多數看(kàn)重的是交通的便利，從(cóng)這點上看(kàn)，大(dà)廠(chǎng)顯然不占優勢。”當記者表示疑問(wèn)的時候，一房(fáng)産中介經紀人(rén)告訴中國(guó)商報記者，除去(qù)目前直通北京的公交車816、817之外，大(dà)廠(chǎng)正在修的一條路(lù)與燕郊的南(nán)外環相(xiàng)連，大(dà)大(dà)縮短(duǎn)了大(dà)廠(chǎng)到北京的距離(lí)。地鐵6号線南(nán)移，這樣的話(huà)從(cóng)大(dà)廠(chǎng)到北京地鐵的距離(lí)也會很近、很方便。

　　雖然房(fáng)價看(kàn)似漲得(de)沒有道理(lǐ)，但(dàn)不少人(rén)還(hái)是後悔當初沒有買房(fáng)。“我們就(jiù)是大(dà)廠(chǎng)本地人(rén)，去(qù)年8000元/平方米的時候嫌貴沒有買，現在卻買不起了，腸子都(dōu)悔青了。”來(lái)自(zì)大(dà)廠(chǎng)的李女(nǚ)士告訴中國(guó)商報記者。

　　不過，據記者了解，因爲距離(lí)較遠(yuǎn)，且各種配套措施還(hái)不夠完善，比起燕郊來(lái)，在大(dà)廠(chǎng)買房(fáng)北京上班的“北漂”不是很多，大(dà)部分(fēn)人(rén)在大(dà)廠(chǎng)買套房(fáng)作爲投資，而實際還(hái)在北京居住。

　　到大(dà)廠(chǎng)買房(fáng)的另一部分(fēn)人(rén)則是北京的老年人(rén)。他(tā)們退休之後，在大(dà)廠(chǎng)買房(fáng)養老——比起北京的房(fáng)價來(lái)，大(dà)廠(chǎng)是個不錯的選擇。

　　據了解，爲了吸引更多投資者，大(dà)廠(chǎng)還(hái)在建影(yǐng)視基地，打造旅遊城(chéng)市。大(dà)廠(chǎng)的最新定位是，舉全縣之力打造北京城(chéng)市副中心、後花園。在這樣的背景下，大(dà)廠(chǎng)的房(fáng)價将走向何方?

　　固安：看(kàn)上去(qù)很美?

　　剛出固安收費站(zhàn)，便可(kě)見兩排密密麻麻的樓盤銷售人(rén)員(yuán)，晃着手中五顔六色的傳單，在大(dà)聲叫賣着固安新樓盤：“唐頓公館新樓盤，您有興趣看(kàn)看(kàn)嗎(ma)”、“京南(nán)買房(fáng)，看(kàn)過萬華城(chéng)再決定”……固安樓市真有這麽火(huǒ)?“固安的房(fáng)價上漲基本是靠溢出的剛需和投資決定的，這其中與京津冀的一體(tǐ)化快(kuài)速發展也不無關系。”中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉在接受中國(guó)商報社記者采訪時表示。

　　回顧2016年固安樓市價格的變化可(kě)以看(kàn)到，“從(cóng)2016年初的每平方米7000元至8000元，到2016年年末翻了一番，達到一萬五六，而現在部分(fēn)樓盤的報價已突破兩萬元，并且這種漲勢還(hái)在繼續”。一位新盤銷售人(rén)員(yuán)告訴中國(guó)商報記者，“我們項目的在售戶型面積爲83平方米全陽2居，90平方米通透2居，119平方米3居，均價20000元/平方米左右，本地首付20%，外地首付30%。不過，外地的也可(kě)做無息首付延期，先付20%，可(kě)用一年半的時間付餘下的10%。”

　　對此，有業内人(rén)士認爲，作爲大(dà)北京地區未來(lái)發展的重要地帶，環北京地區房(fáng)産開發具有明顯的區位優勢，這對于房(fáng)價的提振具有巨大(dà)作用。在短(duǎn)期内，環京樓市冷(lěng)卻下來(lái)的可(kě)能性并不大(dà)。固安某新樓盤銷售人(rén)員(yuán)向記者透露說(shuō)：“來(lái)買房(fáng)的人(rén)多爲北漂。在整個京南(nán)區域，大(dà)多數樓盤要麽排号不開盤，要麽排上号選不上房(fáng)，要麽就(jiù)是賣完了。在這種情況下，我們都(dōu)建議(yì)業主不要猶豫，趕緊入手，買到就(jiù)是賺到。”

　　從(cóng)産業布局和經濟發展的角度來(lái)看(kàn)，随着京津冀一體(tǐ)化的全方位配套設施建設，包括建設國(guó)家幹線鐵路(lù)、城(chéng)際鐵路(lù)、市郊鐵路(lù)、城(chéng)市地鐵等四層軌道交通網絡等，以及北京新機(jī)場帶來(lái)的經濟機(jī)遇和固安本身(shēn)的優越條件，固安樓市具有可(kě)持續的發展空間。

　　不過，固安樓市真有這麽“火(huǒ)”?“我是去(qù)年7月份在固安買的房(fáng)，可(kě)到現在還(hái)沒網簽。”一位購(gòu)房(fáng)者向記者表示。

　　事(shì)實上，面對宏觀調控，當地開發商的銷售策略也透露出一些迹象。去(qù)年下半年固安售樓普遍采用綁定車位或者地下室的方式。“但(dàn)這些車位價格高得(de)不敢想象，一個車位少說(shuō)也有12萬元，有的甚至達65萬元。不過，現在固安多個樓盤的銷售已經解綁車位，改爲贈送車位，也就(jiù)是說(shuō)，目前購(gòu)買原先解綁車位的項目已經不需要再支付高額的車位費用了”，固安一家中介的銷售人(rén)員(yuán)告訴中國(guó)商報記者。

　　“由于重點城(chéng)市升級調控力度或加大(dà)調控範圍，市場成交熱(rè)點從(cóng)調控城(chéng)市轉移到了政策受限制少且庫存水平較低的城(chéng)市”，張大(dà)偉表示，不論是全國(guó)還(hái)是北京周邊，從(cóng)本輪房(fáng)地産政策的力度看(kàn)，落地執行均爲史上最嚴格。以北京爲例，在“930”新政發布的同時，北京信貸主管部門(mén)同步發布了實施細則，實施政策無縫銜接。在市場監管方面，動作更頻繁、力度更大(dà)。去(qù)年國(guó)慶節後執法部門(mén)針對北京的項目和中介門(mén)店(diàn)實施了拉網式的執法檢查，有開發企業因違規被暫停網簽甚至降低資質等級，還(hái)注銷了250多家開發企業的資質。

　　同時，從(cóng)今年元旦開始，各大(dà)商業銀行也對首套房(fáng)貸利率的折扣進行收緊。去(qù)年的88折、85折甚至某些銀行的8折，今後将很難再出現，普遍都(dōu)将提高到9折以上。從(cóng)過去(qù)房(fáng)地産的曆史看(kàn)，在信貸收緊的時候房(fáng)價漲幅均将得(de)到明顯抑制。

　　“自(zì)開年以來(lái)，全國(guó)各地平穩樓市的措施依然會持續出台，繼續因城(chéng)分(fēn)類調控。強化供需雙向調節将成爲未來(lái)各地樓市的政策方向。”張大(dà)偉說(shuō)道。