3.15是一年一度的國(guó)際消費者權益日(rì)。每年的這一天前後，各種投訴、維權問(wèn)題都(dōu)大(dà)量浮出水面。而買房(fáng)置業，這件人(rén)生(shēng)中的大(dà)事(shì)更需要和諧放(fàng)心的消費環境。一代人(rén)甚至是幾代人(rén)的積蓄換來(lái)的安身(shēn)之處，如(rú)果出現問(wèn)題怎麽辦？如(rú)何維權？下面記者精選了廣州房(fáng)地産行業近一年來(lái)的6個消費糾紛案例，請(qǐng)律師(shī)分(fēn)析，給各位讀(dú)者參考。正所謂“買房(fáng)不易，且買且仔細”。
  案例1 物管不作爲，小區業主不滿
  廣州海珠區某大(dà)型小區的業主劉先生(shēng)表示，他(tā)是在2005年買的該樓盤，剛開始的時候，小區綠化和物業管理(lǐ)都(dōu)非常好，加上小區位于海珠區中心位置，各方面都(dōu)讓他(tā)很滿意。不過，近一兩年，小區的衛生(shēng)差了，治安也不好了。“過年前的一兩個星期，小區有四五戶業主家被盜了”，劉先生(shēng)和其他(tā)業主認爲，小區之所以發生(shēng)那麽多盜竊事(shì)件，和小區物管分(fēn)不開。“這裡(lǐ)雖然有保安，但(dàn)形同虛設，任何人(rén)都(dōu)可(kě)以自(zì)由進出”，業主們認爲，一個居住人(rén)口超過一萬人(rén)的大(dà)型小區，竟然不設任何門(mén)禁，保安都(dōu)是四五十歲以上的大(dà)叔，不合理(lǐ)。
  令業主大(dà)爲不滿的還(hái)有衛生(shēng)條件。業主張阿姨告訴記者，她在小區住了多年，經常看(kàn)到小區裡(lǐ)面有一堆堆的垃圾，沒人(rén)打掃，小區裡(lǐ)的老鼠甚至“明目張膽”地出來(lái)“散步”。她和一些清潔工(gōng)聊過，原來(lái)小區内的清潔工(gōng)一個人(rén)需要打掃好幾棟樓的衛生(shēng)，而每個月的工(gōng)資也才2000多元，所以清潔工(gōng)沒有打掃的積極性。業主們稱，這都(dōu)是物管不作爲所緻。
  事(shì)後，物管負責人(rén)表示，已經和業主代表達成了一緻，将盡力搞好小區各個方面的管理(lǐ)。而首當其沖的是就(jiù)是設立門(mén)禁。據記者了解，目前該小區的門(mén)禁已經在試運營階段。不過業主認爲，這種門(mén)禁一人(rén)打卡後面可(kě)以跟進五六個人(rén)，應該設立三角門(mén)禁才能真正起到防止非小區業主進入。不過物業負責人(rén)也有自(zì)己的苦惱：小區人(rén)多相(xiàng)對較雜，而且租客占了相(xiàng)當比例，光(guāng)業主實名登記辦理(lǐ)都(dōu)催了很長時間。一個小區要搞好不能隻靠物管，業主也要齊心協力。
  案例點評：
  伴随着房(fáng)屋的商品化和産權的個人(rén)化，物業管理(lǐ)與業主之間的矛盾越來(lái)越激烈化，俨然已成爲“難解之痛”。如(rú)何規範物業服務,提升服務水平，已成爲物業能否健康發展的關鍵。近幾年，物業公司被炒事(shì)件頻頻發生(shēng)，有些小區幾度更換物業公司，就(jiù)連高檔小區也發生(shēng)過物業公司被炒事(shì)件。
  律師(shī)說(shuō)法：
  廣東領路(lù)律師(shī)事(shì)務所律師(shī)李成表示，業主可(kě)以依據雙方簽訂的〈物業合同〉要求小區物管按協議(yì)履行相(xiàng)關的義務，如(rú)搞好小區的衛生(shēng)、做好小區的安全工(gōng)作等；如(rú)果物業公司沒有改進，小區的居民(mín)可(kě)以通過業主委員(yuán)會解除與小區物管的合同，重新選聘物業管理(lǐ)公司。
  案例2 樓盤配套“名校(xiào)”沒了，誰之過？
  最近，增城(chéng)某樓盤的業主向記者爆料稱，該樓盤開發商承諾的“名校(xiào)”不僅沒有按時開學，而且學校(xiào)也換成了另外一家。該業主表示，開發商之前承諾，會引進廣州某名校(xiào)的增城(chéng)學校(xiào)，包含公立的小學和中學以及私立的幼兒園，有廣州戶口即可(kě)入讀(dú)，預計(jì)2016年交付使用。但(dàn)如(rú)今的承諾成了“一紙空文”。
  針對此事(shì)，開發商有關負責人(rén)回應稱，公司确實已經和該學校(xiào)談妥了，但(dàn)是在簽約問(wèn)題上拖了一段時間，後來(lái)又有政策說(shuō)名校(xiào)不能進社區挂牌，所以現在正在和該學校(xiào)談其他(tā)的合作模式。同時，該負責人(rén)無奈地表示：學校(xiào)進駐的時候正是樓盤四期銷售的時候，所以公立學校(xiào)主要是爲了滿足四期業主孩子讀(dú)書(shū)的需要，而不少要求學位的業主是多年之前買的一期二手房(fáng)的，其中很多更是“無戶口，無社保，五工(gōng)作”的人(rén)員(yuán)，也要讀(dú)小區的公辦學校(xiào)。不過，在記者發稿前，該負責人(rén)又進一步表示，和某名校(xiào)的合作很快(kuài)會有重大(dà)突破，不會讓想讀(dú)公立名校(xiào)的業主失望。
  案例點評：
  近一兩年，随着名校(xiào)資源的稀缺，不少樓盤都(dōu)紛紛引進“名校(xiào)”以促進銷售，“名校(xiào)環繞，書(shū)香府邸”、“0~12歲一站(zhàn)式教育”……這是很多樓盤借學位打出來(lái)的廣告，然而，最終是否真有學位卻不是開發商說(shuō)了算，這讓不少掉進購(gòu)房(fáng)“陷阱”的家長直呼“買學位房(fáng)是個大(dà)坑”。而糾紛最根本的原因就(jiù)是開發商的亂承諾問(wèn)題，不少房(fáng)地産商打着“學位房(fáng)”的名号宣傳樓盤，但(dàn)當業主們滿懷歡喜入住後竟發現與開發商承諾的并不一緻，“學位房(fáng)”隻是“學區房(fáng)”，或者原本承諾的市一級學府變成了鎮一級學校(xiào)。
  在采訪中記者了解到，很多業主對于學區房(fáng)與學位房(fáng)的概念模糊，根本分(fēn)不清到底什麽是學區房(fáng)，什麽是學位房(fáng)。據業内介紹，所謂學位房(fáng)，是指隻要購(gòu)買帶上學名額的樓盤，不論戶口是哪裡(lǐ)的，也不用參加入學考試，每戶就(jiù)有一個上學名額，但(dàn)是上學的孩子隻能是購(gòu)買人(rén)的直系子女(nǚ)。正是看(kàn)中了這一點，很多家長爲了孩子上學而匆忙買房(fáng)，這其中不乏很多誤區。通常我們所說(shuō)的學區房(fáng)，僅僅是指在樓盤所在區域内或者附近有學校(xiào)，但(dàn)是能否如(rú)願就(jiù)讀(dú)，就(jiù)要綜合考慮戶口、學區、小區入住率、成績等多方面因素。
  不過，未來(lái)學位房(fáng)糾紛可(kě)能會進一步減少，去(qù)年，廣州市政府辦公廳印發實施《關于進一步推動全市義務教育均衡優質發展的實施意見（2016~2018）》（以下簡稱《實施意見》）明确提出，當地教育部門(mén)應在樓盤預售前提前介入，出具相(xiàng)關文書(shū)，進行學位劃分(fēn)信息公告。如(rú)果能這樣做，意味着家長今後買學位房(fáng)再也不用擔心被中介或開發商蒙騙了。但(dàn)也有業内人(rén)士提出，由于地段生(shēng)難以提前統計(jì)，樓盤預售前要公告準确的學位信息很難做到。
  律師(shī)說(shuō)法：
  上學名額固然重要，但(dàn)是買房(fáng)畢竟是大(dà)事(shì)，千萬别讓虛假學位房(fáng)忽悠。有政策的支持外，家長也必須留個心眼。廣東領路(lù)律師(shī)事(shì)務所律師(shī)李成表示，根據《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件适用法律若幹問(wèn)題的解釋》第三條規定，商品房(fáng)的銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請(qǐng)，但(dàn)是出賣人(rén)就(jiù)商品房(fáng)開發規劃範圍内的房(fáng)屋及相(xiàng)關設施所作的說(shuō)明和允諾具體(tǐ)确定，并對商品房(fáng)買賣合同的訂立以及房(fáng)屋價格的确定有重大(dà)影(yǐng)響的，應當視爲要約。如(rú)果購(gòu)房(fáng)者認爲開發商的樓書(shū)或宣傳内容對自(zì)己是否購(gòu)買該房(fáng)屋起決定性作用，應該要求開發商将該内容寫進合同，因爲很多開發商都(dōu)在補充協議(yì)裡(lǐ)明确約定“沙盤、樓書(shū)、宣傳書(shū)等不構成要約，不作爲房(fáng)屋交付的依據”的相(xiàng)反約定，實際交房(fáng)時宣傳内容與實際不符的購(gòu)房(fáng)者很難獲得(de)支持自(zì)己的證據。也就(jiù)是說(shuō)，如(rú)果雙方的購(gòu)房(fáng)合同中，沒有寫上入讀(dú)“名校(xiào)”的相(xiàng)關約定，購(gòu)房(fáng)者很難獲得(de)支付。開發商可(kě)能承擔虛假宣傳的責任，但(dàn)購(gòu)房(fáng)者也很難追究開發商的違約責任。因此建議(yì)選擇學區房(fáng)的購(gòu)房(fáng)者不要輕信開發商的宣傳，可(kě)以去(qù)附近房(fáng)産中介、網絡收集信息，或者去(qù)街道辦事(shì)處、居委會以及當地教委詢問(wèn)，通過多方面的信息得(de)到印證。
  案例3 樓盤取消月保 車位隻能出售或臨停
  廣州多個小區的停車收費糾紛尚未完全平息，去(qù)年6月位于廣州番禺區大(dà)學城(chéng)一樓盤又出現了同樣的問(wèn)題。業主李先生(shēng)投訴稱，該小區全面取消地下車庫的月保。“4月我們還(hái)沒有接到任何消息，但(dàn)5月去(qù)物管續交月保費時，卻被告知月保已經被取消了，如(rú)果不買車位的話(huà)，就(jiù)隻能臨停。
  據悉，按照(zhào)該小區2015年4月起實施的收費标準，小區地下停車場月保爲每月400元，臨停爲每小時2.5元，每次封頂15元。李先生(shēng)稱，由于車位售價高達每個20多萬元，所以不少鄰居都(dōu)選擇了月保的形式停放(fàng)車輛(liàng)，對于400元這個月保價格，大(dà)家都(dōu)認爲沒有超過當時的政府最高限價（該限價于2015年8月15日(rì)随省發改委483号文發布而被取消），比較合理(lǐ)。但(dàn)是現在隻能按照(zhào)臨停計(jì)費，則每月停車支出猛增：“比如(rú)說(shuō)我自(zì)己，每天早上要送小孩上學後再回家洗漱打扮，然後開車出門(mén)上班。中午回來(lái)吃(chī)飯，下午再出門(mén)上班，晚上回來(lái)停一夜。一天的複合計(jì)費，少則二十多元，多則三四十元，一個月光(guāng)停車費這塊就(jiù)要七八百元，比原來(lái)的月保收費足足貴了一倍。”不過，開發商表示，取消月保一事(shì)系開發商及車位産權所有人(rén)在綜合考慮後作出的決定。
  案例點評：
  開發商強行取消月保，變相(xiàng)逼業主買車位的糾紛遠(yuǎn)不止一例。去(qù)年廣州天河某樓盤地下車庫有500多個位，樓盤戶數隻有420多戶，車位絕對足夠，但(dàn)開發商将臨租位鎖上，變相(xiàng)逼業主買車位。物管回應表示，車位上鎖系因爲車位已賣，車位所有權屬于開發商，開發商會适當配備臨租位。據物管說(shuō)，這裡(lǐ)一個車位大(dà)約60萬元。
  律師(shī)說(shuō)法：
  廣東領路(lù)律師(shī)事(shì)務所律師(shī)李成表示，首先要看(kàn)地下車庫是否屬于人(rén)防工(gōng)程，如(rú)果不是，要看(kàn)雙方的物業管理(lǐ)合同中是否有相(xiàng)關的約定，有約定按相(xiàng)關的約定處理(lǐ)。如(rú)果沒有約定的話(huà)，車位的所有者有權不出租。如(rú)果地下車庫是屬于人(rén)防工(gōng)程，根據《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)人(rén)民(mín)防空法》第九條規定：國(guó)家保護人(rén)民(mín)防空設施不受侵害，禁止任何組織或者個人(rén)破壞、侵占人(rén)民(mín)防空設施。因爲人(rén)防工(gōng)程目前基本認爲産權屬于國(guó)家，同時規定出售人(rén)防工(gōng)程是違法的。小區的物業不能強制出售屬于人(rén)防工(gōng)程的地下車庫。此外，還(hái)有律師(shī)表示，小區車位要優先保證小區業主停車，車位買賣也要公示。因爲《物權法》裡(lǐ)面規定，規劃區内的停車位，首先應當滿足業主需求，開發商需公開證明滿足了業主需求。
  案例4 商場人(rén)氣不佳 租戶要求退租
  去(qù)年，廣州荔灣區某專業市場有部分(fēn)業主要求退租，并在該商場拉橫幅與開發商對峙。據悉，該項目定位爲全球鞋業展覽航母，擁有26萬平方米超大(dà)體(tǐ)量、逾2500個鋪位、2600個停車位，是具有休閑購(gòu)物特色、零售、批發、展貿一體(tǐ)化的國(guó)際鞋業主題商城(chéng)。通過一年多的招商，自(zì)2013年7月1日(rì)起，入駐商家陸續開業。不過，由于多方面原因，開業以來(lái)，人(rén)氣一直不佳。有租戶表示，經營了多年，商場一直沒什麽人(rén)氣，自(zì)己的生(shēng)意受到影(yǐng)響。
  商場負責人(rén)告訴記者，商場人(rén)氣不足的現象目前公司非常重視，而且目前正在整合行業資源，推進項目的轉型調整工(gōng)作，不過商場大(dà)的定位應該不會改變，但(dàn)具體(tǐ)方案正在研究中。
  案例點評：
  廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶表示，對剛開業的新商場來(lái)說(shuō)，地段、功能、布局、管理(lǐ)經驗等方面都(dōu)影(yǐng)響商戶的經營狀況，商家需要磨合才能知道能否适應商場的環境，能否做下去(qù)。對于新項目來(lái)說(shuō)，5%左右的退租率是正常的，退租率超過15%，就(jiù)說(shuō)明商場的地段、硬件、經營管理(lǐ)等方面有問(wèn)題。特别是一些以小鋪爲主打的商場鋪，如(rú)果租戶大(dà)多是沒從(cóng)商經驗的商戶，退租率高是非常正常的。
  律師(shī)說(shuō)法：
  廣東領路(lù)律師(shī)事(shì)務所律師(shī)李成表示，租戶是否有權要求退租，要看(kàn)雙方的“租賃合同”是否有相(xiàng)關的約定推廣活動、及達到開店(diàn)率多少等方面的約定，如(rú)果沒有相(xiàng)關約定，租戶退租損失要自(zì)己承擔。租戶在承租前不能單方面相(xiàng)信市場的宣傳，應該綜合考慮情況，謹慎投資。
  案例5 有業主收樓時發現多處質量問(wèn)題
  去(qù)年11月，有業主爆出，位于廣州增城(chéng)區新塘鎮南(nán)安村的某樓盤未通過建設工(gōng)程消防驗收，開發商卻催促業主先收樓。根據此前的報道，此位業主買入的房(fáng)子爲預售房(fáng)，雙方合同約定該套商品房(fáng)建築面積近90平方米，價格則爲90多萬元，自(zì)帶裝修，2016年10月31日(rì)交付業主使用。但(dàn)當業主前往檢查新房(fáng)時，卻發現多處質量問(wèn)題，如(rú)房(fáng)屋牆壁有裂紋、地磚起泡等。除此位業主之外，另有多個業主也發現此類質量問(wèn)題。
  近期記者采訪獲悉，該樓盤即将清盤。但(dàn)銷售中心的工(gōng)作人(rén)員(yuán)稱，目前還(hái)在整改之中，建設工(gōng)程消防也在複查之中。根據開發商售樓信息，其标明入住時間爲2016年12月。但(dàn)多位業主在騰訊房(fáng)産中發帖表示，該樓盤沒有配套、延期收樓、強制收樓、消防不通過等問(wèn)題目前并未解決，同時此前承諾配套公立華師(shī)附中（小）增城(chéng)學校(xiào)，現在也不見蹤影(yǐng)。
  案例點評：
  有業内人(rén)士對記者表示，開發商強制業主收樓的情形并不常見。如(rú)果是樓盤的一些指标未達到硬性标準，如(rú)容積率超出規定範圍，或者開發商承諾使用某種建材，卻用劣質的替代等，購(gòu)房(fáng)者都(dōu)可(kě)以拒絕收樓。目前多數樓盤讓業主收樓都(dōu)是先驗房(fáng)後簽字，但(dàn)部分(fēn)開發商的交樓流程是讓業主先簽字後驗收，這使得(de)開發商可(kě)以鑽法律空隙。
  律師(shī)說(shuō)法：
  廣東伯方律師(shī)事(shì)務所律師(shī)王朝陽認爲，建設工(gōng)程消防不合格，這是不符合收樓标準的，如(rú)果強制收樓，會存在違約風(fēng)險。而且發商未補齊相(xiàng)關手續，便讓業主收樓，可(kě)能會使業主無法順利辦理(lǐ)房(fáng)産證。
  案例6黴地闆賠付正在進行中
  今年1月份，信息時報記者曾收到業主投訴，廣州黃(huáng)埔區某樓盤三棟住宅不少業主的精裝地闆出現了黴變，還(hái)有部分(fēn)業主家中的衛生(shēng)間出現嚴重漏水。當時開發商方面稱，問(wèn)題系施工(gōng)工(gōng)期潮濕滋生(shēng)黴菌所緻，并提出賠付方案。開發商提出的三種賠付方案是，1.更換“北美楓情”其他(tā)批次的強化地闆；2.業主按照(zhào)成本價補差價後，更換成“北美楓情”實木複合地闆，其中01、02、04、05戶型補1969元差價，03、06戶型補2618元差價；3.已經更換成瓷磚或者其他(tā)品牌木地闆的業主，開發商按照(zhào)成本價以代繳管理(lǐ)費的形式退還(hái)業主，其中01、02、04、05戶型退還(hái)2816元，03、06戶型退還(hái)3803元。
  開發商提出賠付方案後，大(dà)部分(fēn)業主不接受三種賠付方案，因爲賠償方案中未實質性補償業主們自(zì)行更換地闆的費用。近日(rì)據開發商最新回應，A9、A10、A11三棟樓，反饋問(wèn)題和報修的戶數爲306戶，目前雙方已達成協議(yì)，業主已認可(kě)上述補償方案，開發商将在本月中旬開始賠付工(gōng)作。
  案例點評：
  廣州市房(fáng)地産測繪院測繪員(yuán)王超峰對記者表示，房(fáng)子由于質量問(wèn)題而引起的糾紛比較常見，若在保修期内發生(shēng)屬于保修範圍的質量問(wèn)題，房(fáng)地産開發企業應當履行保修義務。此外，購(gòu)房(fáng)者還(hái)可(kě)以在修複後，主張一定的賠償。
  律師(shī)說(shuō)法：
  廣東國(guó)鼎律師(shī)事(shì)務所律師(shī)李剛認爲，業主可(kě)以找專業檢測機(jī)構檢測，确定房(fáng)屋直接損失。同時，業主們需要保存有關購(gòu)房(fáng)裝修的憑證合同和證據，先與開發商協商調解，如(rú)果不能達成協議(yì)再訴諸法律途徑，但(dàn)最好還(hái)是雙方就(jiù)賠償達成一緻協議(yì)。