《華夏時報》記者從(cóng)北京規劃國(guó)土(tǔ)委獲悉，自(zì)2月22日(rì)至3月8日(rì)，僅半個月時間，北京挂出14宗經營性用地，7宗住宅用地，住宅用地位于通州、密雲、大(dà)興和豐台區，且均爲自(zì)住房(fáng)和限價房(fáng)地塊。
　　“從(cóng)北京土(tǔ)地供應看(kàn)，限價房(fáng)與自(zì)住房(fáng)将成爲今年北京土(tǔ)地市場的主要特征。”8日(rì)，中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉判斷，今年北京房(fáng)價出現穩中微降的可(kě)能性非常大(dà)，因爲限價及自(zì)住房(fáng)的價格明顯低于普通商品房(fáng)價格。
　　但(dàn)最近幾年北京住宅用地供應量似乎一直在減少。北京近日(rì)發布的《北京市2017年國(guó)有建設用地供應計(jì)劃》，其中商品住宅用地計(jì)劃安排260公頃，比2016年的850公頃驟減近七成。
　　其實近年來(lái)很多城(chéng)市“增加的土(tǔ)地供應”并沒有達到預期的目标。比如(rú)2016年某一線城(chéng)市計(jì)劃出讓商品房(fáng)用地1250公頃，但(dàn)實際僅成交44宗土(tǔ)地，成交面積465萬平方米，也僅爲當年供地計(jì)劃的37.2%。
　　“當前，我國(guó)房(fáng)地産存在的問(wèn)題就(jiù)是供給側方面的土(tǔ)地供需錯位。”住建部住房(fáng)政策專家委員(yuán)會副主任、全國(guó)房(fáng)地産商會聯盟主席顧雲昌接受《華夏時報》記者采訪時認爲，土(tǔ)地制度改革是房(fáng)地産市場長效機(jī)制最重要的部分(fēn)。
　　京滬供地遠(yuǎn)郊化
　　近幾年，北京嚴控土(tǔ)地供應規模的同時，供地逐漸向郊區傾斜。
　　據了解，2017年北京首場土(tǔ)拍(pāi)入市的3幅地塊仍舊是房(fáng)山(shān)區、平谷區、門(mén)頭溝區等遠(yuǎn)郊之地。“北京已進入了疏解式發展階段，并對新增用地加以嚴格的約束。”全國(guó)人(rén)大(dà)代表、北京市市長蔡奇近日(rì)表示，北京将逐漸疏解非首都(dōu)功能，實現京津冀的協同發展。
　　對比數據發現，2016年北京土(tǔ)地供應宗數還(hái)不到2015年的一半，遠(yuǎn)郊的土(tǔ)地供應承接了京津冀協同發展、疏解非首都(dōu)核心功能的重任。根據Wind資訊數據統計(jì)，房(fáng)山(shān)、懷柔、密雲、平谷、延慶、門(mén)頭溝等2016年供應用地面積395.9萬平方米，占全部土(tǔ)地供應面積的90%。
　　今年，北京土(tǔ)地供應從(cóng)“增”至“減”的趨勢仍将繼續。記者獲悉，《北京市2017年國(guó)有建設用地供應計(jì)劃》近日(rì)獲通過。該計(jì)劃稱，今年北京計(jì)劃供應土(tǔ)地3900公頃，相(xiàng)比去(qù)年減少200公頃。
　　而供地遠(yuǎn)郊化已成爲北京樓市的主要特征。國(guó)土(tǔ)部、發改委去(qù)年5月4日(rì)聯合印發《京津冀協同發展土(tǔ)地利用總體(tǐ)規劃(2015-2020年)》顯示，北京的土(tǔ)地供應以“減”和“控”爲主，環京以“控”和“加”爲主旋律。2020年前京津冀土(tǔ)地供應是北京四環以内以“減”爲主，四到六環以“存量消化”爲主，六環至京冀交界處以“控”爲主，而環京則“以控基礎上的發展”爲主。
　　具體(tǐ)來(lái)說(shuō)，北京四環以内原則上不安排新增建設用地，鼓勵将存量建設用地轉化爲生(shēng)态用地;北京四環至六環，不宜再進行高強度大(dà)規模建設，建設用地總量基本保持穩定，以存量建設用地結構爲主;北京六環至河北交界線處、京津冀生(shēng)态保護地區，比如(rú)北京順義東部等13片集中分(fēn)布的耕地，不宜進行大(dà)規模開發建設，重點保障基礎設施用地，控制區域新增建設用地;适度發展區指燕郊、大(dà)廠(chǎng)、香河、固安、霸州、廊坊、永清等地，承接北京非首都(dōu)核心功能和京津産業轉移的主要區域，适度增加新增建設用地。
　　上海市規劃和國(guó)土(tǔ)資源管理(lǐ)局在1月11日(rì)發布《上海市城(chéng)市總體(tǐ)規劃(2015-2040)綱要概要》，提出期内實現規劃建設用地規模負增長，做到建設用地隻減不增，重點通過推進集約節約用地和功能适度混合來(lái)提升土(tǔ)地利用績效。
　　“當前上海也加快(kuài)了郊區化供地，緩解中心城(chéng)市壓力。”上海市城(chéng)市經濟學會高級經濟師(shī)顧海波告訴記者，“一線城(chéng)市中心城(chéng)區土(tǔ)地供應越來(lái)越少，有的城(chéng)市已經沒有土(tǔ)地可(kě)供了，供地郊區化已成大(dà)勢所趨，城(chéng)市中心區域将以舊城(chéng)改造爲主。”但(dàn)随之而來(lái)的問(wèn)題是，遠(yuǎn)郊的土(tǔ)地儲備價值也水漲船(chuán)高，比如(rú)目前北京的大(dà)興、門(mén)頭溝、順義樓面價已超過4萬元/平方米。
　　控地因城(chéng)施策
　　“此前房(fáng)地産過度投資、投機(jī)，導緻房(fáng)地産和實體(tǐ)經濟失衡，房(fáng)地産泡沫擴大(dà)，金融風(fēng)險增加，成爲當前經濟面臨的突出問(wèn)題。”國(guó)土(tǔ)部部長姜大(dà)明在今年兩會期間明确表态說(shuō)，必須明确住宅用地是保障住有所居的，不能用來(lái)炒作投機(jī)，并要求“各地國(guó)土(tǔ)部門(mén)要更加主動自(zì)覺擔負起房(fáng)地産用地調控責任”。
　　記者注意到，姜大(dà)明近日(rì)在國(guó)新辦的會上強調，要區分(fēn)保障性住房(fáng)和商品房(fáng)，對房(fáng)價上漲壓力大(dà)的城(chéng)市要合理(lǐ)增加土(tǔ)地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例;對去(qù)庫存壓力大(dà)的三四線城(chéng)市要減少以至暫停住宅用地供應。
　　更重要的是，2017年政府工(gōng)作報告明确指出堅持住房(fáng)的居住屬性，落實地方政府主體(tǐ)責任，加快(kuài)建立和完善促進房(fáng)地産市場的長效機(jī)制，以市場爲主滿足多層次需求，以政府爲主提供基本保障。除政府工(gōng)作報告外，2016年底中央經濟工(gōng)作會議(yì)和近日(rì)召開的中央财經會議(yì)，都(dōu)提到堅持住房(fáng)居住屬性定位。
　　針對房(fáng)價上漲壓力大(dà)的城(chéng)市要合理(lǐ)增加土(tǔ)地供應，這也與2016年印發的《國(guó)土(tǔ)資源“十三五”規劃綱要》的要求相(xiàng)符合。該規劃綱要稱，未來(lái)5年，在住房(fáng)供求關系緊張地區适度增加用地規模;對房(fáng)地産庫存較高的城(chéng)市，減少直至停止住房(fáng)用地供應。
　　“綱要要求，未來(lái)不同的地方根據不同的情況，将采用不同的土(tǔ)地政策，因地施策。”顧雲昌說(shuō)，這打破了以前供地指标比較平均的分(fēn)配，今後更多的要考慮各個城(chéng)市需求情況來(lái)确定土(tǔ)地供應，如(rú)在去(qù)庫存壓力很大(dà)的城(chéng)市，就(jiù)沒必要配置更多的用地指标了。
　　上述綱要提出，用地計(jì)劃向中小城(chéng)市和特色小城(chéng)鎮傾斜，向發展潛力大(dà)、吸納人(rén)口多的縣城(chéng)和重點鎮傾斜，對超大(dà)和特大(dà)城(chéng)市中心城(chéng)區原則上不安排新增建設用地計(jì)劃，促進大(dà)中小城(chéng)市和小城(chéng)鎮協調發展。顧雲昌認爲，“很多城(chéng)市理(lǐ)解爲去(qù)庫存就(jiù)是爲了賣地，但(dàn)我認爲去(qù)庫存真正的目的就(jiù)是爲經濟轉型創造條件。”
　　張大(dà)偉還(hái)表示，今年以來(lái)重點城(chéng)市土(tǔ)地出讓金明顯增加，土(tǔ)地供應量仍有待加強。統計(jì)顯示，2017年1-2月全國(guó)50大(dà)熱(rè)點城(chéng)市合計(jì)出讓土(tǔ)地金額爲4528.4億，相(xiàng)比2016年同期上漲了73%，二線城(chéng)市包括南(nán)京、武漢、蘇州等五城(chéng)市收金過百億，漲幅顯著，而一線城(chéng)市更是居前列。
　　一線城(chéng)市土(tǔ)地資源十分(fēn)稀缺，房(fáng)企最近拿地卻還(hái)是很積極，隻是相(xiàng)比此前交易量有所回落，如(rú)杭州、天津、成都(dōu)均無住宅用地成交。張大(dà)偉據此判斷，今年全國(guó)熱(rè)點城(chéng)市的地王将有明顯降低。“當北京及上海等嚴格控制土(tǔ)地供應時，意味着京滬等地開始逐漸擺脫土(tǔ)地财政，這是一個積極的變化。”張大(dà)偉說(shuō)。