中新經緯客戶端3月14日(rì)電(羅琨) 年初流行一個段子：每到春節，北上廣的Mary、Vivian和David陸續回家，變成了翠花、大(dà)妮和二狗子。不過，故事(shì)到這兒并未結束，北上廣的筒子們發現當地房(fáng)價已經超越了大(dà)家想象時，轉而回到家鄉購(gòu)置房(fáng)産，或者轉向大(dà)都(dōu)市圈周邊的三線城(chéng)市安家置業。

　　進入2017年以來(lái)，三四線城(chéng)市火(huǒ)爆的樓市吸引了更多目光(guāng)。方正證券根據Wind數據整理(lǐ)的46個三四線樣本城(chéng)市中，2017年1-2月三四線城(chéng)市房(fáng)地産成交量同比增速爲38.0%，保持快(kuài)速增長。雖然低于2016年12月的42.8%，但(dàn)與一二線城(chéng)市相(xiàng)比，增速明顯。曾在2015年提出“一線城(chéng)市房(fáng)價翻一倍”的方正證券首席經濟學家任澤平将這一現象解釋爲“去(qù)庫存和擠出效應”。華泰證券分(fēn)析師(shī)謝皓宇則指出，人(rén)口和庫存問(wèn)題的解決将給三線城(chéng)市帶來(lái)“大(dà)周期”。
　　逃離(lí)北上廣
　　随着人(rén)口控制和疏解的政策出台，北上廣“人(rén)口拐點”的信号已經悄然出現。根據國(guó)家統計(jì)局數據，從(cóng)2010年至2015年，北京常住人(rén)口增幅放(fàng)緩，上海則在2015年首次出現負增長。
　　這意味着，“逃離(lí)北上廣”正在成爲一種現象和大(dà)趨勢。現居湖南(nán)長沙的王琳此前曾在北京一家企業擔任會計(jì)長達5年時間，2016年她選擇回到家鄉開始新生(shēng)活。“北京的房(fáng)價實在太讓人(rén)絕望了，我工(gōng)作一年也買不起一平米，這樣的生(shēng)活實在沒有意義。”在北京，王琳的月薪是稅後1.5萬元。“回到長沙以後，工(gōng)資低了很多，不過至少一個半月的工(gōng)資就(jiù)夠買一平米了。”王琳向中新經緯客戶端(微信公衆号：jwview)表示。
　　2017年元旦剛過，王琳就(jiù)在長沙北辰三角洲附近買下一套2019年年初交房(fáng)的期房(fáng)，單價爲每平米11000元。“2015年的時候才八千，我應該早點回來(lái)的。”王琳說(shuō)。
　　王琳的選擇隻是一個縮影(yǐng)。由于大(dà)城(chéng)市生(shēng)活成本的提高，無力承擔的人(rén)口被迫擠出，回到原戶籍所在地，謝皓宇将其稱之爲“中國(guó)版的逆城(chéng)市化現象”。
　　他(tā)同時預測，一線城(chéng)市的經濟增長方式已開始由勞動生(shēng)産力拉動逐漸向勞動生(shēng)産率拉動轉移，未來(lái)勞動力需求将減少，擠出的人(rén)口将返鄉。“一線城(chéng)市的流入人(rén)口大(dà)多來(lái)自(zì)于中部和西部地區，以及河南(nán)、河北等地，這些地方是三四線城(chéng)市的集中地。一線城(chéng)市與三四線城(chéng)市的房(fáng)價形成強大(dà)反差，在一線城(chéng)市積累的财富足夠在家鄉置業，于是增大(dà)了返鄉的誘惑力。”上述分(fēn)析師(shī)指出。
　　“像蝗蟲一樣的投機(jī)客”
　　不過，中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉認爲，人(rén)口流動并不是此輪三四線城(chéng)市樓市火(huǒ)爆的主要原因，投資需求的推動才是主因。
　　“打一個不恰當的比方，房(fáng)地産投資者就(jiù)跟蝗蟲一樣，把一個區域的價格炒高以後，緊接着就(jiù)去(qù)下一個區域。”張大(dà)偉向中新經緯客戶端(微信公衆号：jwview)表示。
　　張大(dà)偉認爲，三四線樓市火(huǒ)爆的原因有兩方面：一方面，一二線城(chéng)市的管控特别是限購(gòu)限貸抑制了需求，這些需求開始向三四線城(chéng)市轉移;另一方面，由于資産荒，資金面比較寬松，投資者沒有更好的渠道，而三四線城(chéng)市在限購(gòu)限貸方面比較寬松，再加上三四線城(chéng)市價格絕對值比較低，盤子總量小，容易被炒高。
　　當然，并非所有的三四線樓市都(dōu)迎來(lái)了春天。在任澤平看(kàn)來(lái)，銷售火(huǒ)爆的三四線城(chéng)市主要分(fēn)爲三類：其一，大(dà)都(dōu)市圈及部分(fēn)核心二線城(chéng)市周邊的三四線城(chéng)市，主要受益于核心城(chéng)市限購(gòu)及高房(fáng)價的溢出效應，以及去(qù)庫存政策。其二，傳統農民(mín)工(gōng)主要輸出區域、且自(zì)身(shēn)資源環境條件較好的三四線城(chéng)市，受益于去(qù)庫存政策刺激+農民(mín)工(gōng)回流或農民(mín)進城(chéng)購(gòu)房(fáng)，加之基數小的影(yǐng)響。其三，自(zì)然環境好的海南(nán)等地三四線城(chéng)市銷量火(huǒ)爆，受益于消費升級、旅遊度假需求增加，以及去(qù)庫存政策刺激和基數小的影(yǐng)響。
　　而這幾類城(chéng)市也恰是投機(jī)客重點布局的區域。以北京周邊的燕郊爲例，中國(guó)社科(kē)院城(chéng)市與競争力研究中心房(fáng)地産大(dà)數據項目組發布的大(dà)數據房(fáng)價指數報告顯示，2016年，廊坊(燕郊)房(fáng)價的同比漲幅在100%以上，居全國(guó)首位。燕郊一位不願具名的中介告訴中新經緯客戶端(微信公衆号：jwview)，即使燕郊房(fáng)價已經處于曆史高位，但(dàn)燕郊二手房(fáng)市場成交仍然火(huǒ)熱(rè)，每天看(kàn)房(fáng)的人(rén)絡繹不絕，其中大(dà)部分(fēn)人(rén)是在北京已經購(gòu)置了房(fáng)産的客戶。
　　去(qù)庫存，去(qù)庫存，還(hái)是去(qù)庫存!
　　三四線的火(huǒ)爆還(hái)會延續多久?“如(rú)果說(shuō)信貸有所收緊，三四線城(chéng)市的這個行情會很快(kuài)結束。如(rú)果信貸不收緊，會一個又一個城(chéng)市地繼續蔓延下去(qù)。”張大(dà)偉表示。
　　近期有市場人(rén)士分(fēn)析指出，一些城(chéng)市或将效仿合肥出台限購(gòu)政策。合肥在2016年經曆房(fáng)價大(dà)漲，随之出台調控政策。不過張大(dà)偉認爲，2017年三四線城(chéng)市不會收緊，還(hái)是以去(qù)庫存爲主。
　　任澤平等多名分(fēn)析師(shī)近期研究指出，2016年三四線城(chéng)市的樓市去(qù)庫存已經超預期。任澤平研究報告中的數據顯示，三四線城(chéng)市商品房(fáng)銷售面積增速爲21.6%，上升16.6個百分(fēn)點。
　　申萬宏源的調研結果顯示，三四線城(chéng)市去(qù)庫存化周期已明顯縮短(duǎn)。三四線城(chéng)市土(tǔ)地供應逐年減少，配合寬松政策，銷售回暖，住宅去(qù)庫存化效果良好。以調研的西南(nán)樣本三線城(chéng)市爲例，目前住宅去(qù)庫存化周期在9個月左右。
　　任澤平團隊認爲，三四線城(chéng)市政策持續友好，将推動三四線樓市銷售熱(rè)度持續，2017年有望成爲三四線城(chéng)市去(qù)庫存的曆史大(dà)年。