今年全國(guó)兩會前後，樓市限購(gòu)令像一陣“龍卷風(fēng)”，把包括北京、廣州、長沙、石家莊等在内的全國(guó)17個城(chéng)市或區縣“卷”入其中。一時間讓準備買房(fáng)和正在買房(fáng)的小夥伴們措手不及。

　　一覺醒來(lái)，自(zì)己所在城(chéng)市出了限購(gòu)令，在認房(fáng)又認貸的情況下，北京的李先生(shēng)需要額外再付賣方90多萬首付，才能買下這套還(hái)沒網簽的房(fáng)子。因爲無力支付這筆首付款，賣家要求李先生(shēng)承擔違約責任，已付的定金不予退還(hái)，這讓李先生(shēng)傻了眼。因限購(gòu)發生(shēng)的購(gòu)房(fáng)糾紛，到底該由誰來(lái)承擔責任?

　　購(gòu)房(fáng)者：湊不夠首付要不回定金

　　據李先生(shēng)自(zì)述，他(tā)于北京樓市新政出台的前一天，通過中介機(jī)構買了一套位于北京房(fáng)山(shān)的普通商品房(fáng)。這套房(fáng)總價金額近400萬元，已與賣方簽訂了購(gòu)房(fáng)合同，并付了9萬元定金，但(dàn)雙方還(hái)未進行網簽(限購(gòu)政策執行以網簽時間爲準)。按照(zhào)北京限購(gòu)令未出台前的政策，李先生(shēng)需要支付約180萬元的首付款。但(dàn)李先生(shēng)曾在河北貸款買過一套住房(fáng)，按照(zhào)3月17日(rì)北京出台的樓市新政，名下有過住房(fáng)貸款記錄，購(gòu)房(fáng)的首付比例将由原來(lái)的35%上調爲60%，李先生(shēng)須支付270萬元的首付款。

　　“爲了買房(fáng)，能借的錢都(dōu)已經借了，實在無力支付額外90萬的首付款。”李先生(shēng)說(shuō)，在目前的情況下，他(tā)隻能選擇退房(fáng)。但(dàn)賣方認爲，李先生(shēng)沒有履行合約，定金不予退還(hái)。而此前簽訂的合同也并未對此進行詳細約定。

　　李先生(shēng)的遭遇并不是個案。據某中介機(jī)構的銷售王女(nǚ)士說(shuō)，由于北京限購(gòu)政策已認貸，這意味着名下有過住房(fáng)貸款記錄的購(gòu)房(fáng)者，購(gòu)房(fáng)的首付比例都(dōu)将由原來(lái)的35%上調爲60%，如(rú)果購(gòu)房(fáng)者沒有太多資金，很有可(kě)能出現被迫解約的情況。

　　專家：建議(yì)“和平”解除協議(yì)

　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉對中新經緯客戶端(微信公衆号：jwview)透露，根據中原地産研究機(jī)構的“摸底統計(jì)”，新政發布前後，北京的新房(fáng)和二手房(fáng)成交總量約在4萬套，其中屬于新政執行範圍内的二手房(fáng)總量約1萬套。“因認貸後，首付比例由首套提高至二套的購(gòu)房(fáng)量約1000到2000套。其中，湊不到首付而選擇棄房(fáng)的約有幾百套。”

　　限購(gòu)産生(shēng)的退房(fáng)糾紛，到底該哪一方承擔責任?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴中新經緯客戶端(微信公衆号：jwview)，對于因此類限購(gòu)政策而出現違約的現象，部分(fēn)法院定義爲不可(kě)抗力因素，但(dàn)也有法院認爲此類判定并不準确。

　　嚴躍進說(shuō)，如(rú)果因爲首付比例提高而無法購(gòu)房(fáng)，責任一般要買家承擔。因爲購(gòu)房(fáng)者并不是不能認購(gòu)，而是購(gòu)房(fáng)能力不足，這是根本原因。

　　但(dàn)他(tā)也建議(yì)，對于此類購(gòu)房(fáng)糾紛，不宜視爲買房(fáng)違約，而應采取“和平”的協議(yì)解除方式。

　　北京市京師(shī)律師(shī)事(shì)務所律師(shī)陳亮提供的法律信息

　　律師(shī)：受損害方可(kě)請(qǐng)求法院解除合同

　　北京市京師(shī)律師(shī)事(shì)務所律師(shī)陳亮告訴中新經緯客戶端，樓市限購(gòu)政策的出台是買賣雙方不可(kě)預見的，并且對買賣雙方造成了影(yǐng)響，若繼續履行合同可(kě)能會顯失公平，受損害一方可(kě)以請(qǐng)求法院變更或解除合同。當然，法院也會根據案件的實際情況，決定是否變更或解除。

　　北京市雄志律師(shī)事(shì)務所姜健律師(shī)向中新經緯客戶端表示，當前司法實踐中，一般不将住房(fáng)限購(gòu)限貸政策認定爲不可(kě)抗力或情勢變更情形。但(dàn)是，住房(fáng)限購(gòu)政策在性質上具有公共政策性質，确實會對履行房(fáng)屋買賣合同造成重大(dà)影(yǐng)響。

　　參考最高院《2011年全國(guó)民(mín)事(shì)審判工(gōng)作會議(yì)紀要》的相(xiàng)關規定，對房(fáng)屋買賣合同明确約定以按揭貸款方式付款，且買受人(rén)能夠舉證證明其确因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理(lǐ)按揭貸款等因素，導緻無履約能力的，其以不可(kě)歸責于雙方當事(shì)人(rén)的事(shì)由爲由請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人(rén)返還(hái)收受的購(gòu)房(fáng)款或者定金的，可(kě)以支持。