北京針對住宅市場的“3·17新政”調控升級後，資金外溢，未納入調控範圍的不限購(gòu)商住産品反而愈發火(huǒ)熱(rè)。
　　21世紀經濟報道記者在鏈家網上看(kàn)到，一些二手商住樓小區近期帶看(kàn)量大(dà)漲。比如(rú)位于北京市朝陽區常營闆塊的北京像素小區，一個于2016年4月7日(rì)拿到鑰匙的房(fáng)源，在近一周顯示的帶看(kàn)量高達19次。另外記者發現，目前該小區二手商住項目單價普遍已經漲至6萬-7萬元/平方米。
　　一手商住産品也開始火(huǒ)熱(rè)。一個即将開盤的“龍湖西宸廣場”商住項目則在海報中戲稱，“原諒我的簡陋，昨天客戶簽合同到淩晨五點，沒時間做海報。”
　　在新一輪嚴厲調控升級背景下，商住限購(gòu)傳聞再起。目前，一手商住将被限購(gòu)的預期在業界看(kàn)來(lái)在加強，二手商住是否會被納入限購(gòu)範圍成爲關注焦點。
　　商住市場火(huǒ)熱(rè)
　　主要集中在“認房(fáng)又認貸”以及首付提高等方面的“3·17新政”并未提及的商住市場領域，反而備受關注。
　　西城(chéng)商住項目第三區的鏈家銷售人(rén)員(yuán)告訴21世紀經濟報道記者，“3·17新政出台後，二手商住房(fáng)市場穩中有升。馬連道這邊第三區和茶貿國(guó)際中心的兩個商住小區，客戶的關注和咨詢量有所回升，成交量也增加了一些。購(gòu)買住宅受到限制以後，買商住的客戶比以前多了。”
　　該人(rén)士明顯感受到了商住項目房(fáng)價的跳(tiào)漲。“此前，第三區小區一套33平方米的房(fáng)子，報價是235萬元，在3月初直接跳(tiào)漲至285萬，目前也還(hái)是這個價格。兩星期前，第三區一期成交了兩套83平方米的戶型，價格分(fēn)别爲575萬元和580萬元。3·17新政之後，第三區挂牌房(fáng)源更爲稀少，還(hái)未有成交，但(dàn)預計(jì)現在同類型的房(fáng)子售價會在600萬左右。”
　　另一鏈家工(gōng)作人(rén)員(yuán)稱，“3月17日(rì)後，我們賣了很多商住房(fáng)源，包括我們代理(lǐ)的新房(fáng)，也是商住項目賣得(de)比較多，住宅的成交量反而降了。這周我們賣得(de)全是商住。目前有一套66平方米的商住房(fáng)源，房(fáng)主之前報價520萬元，今天聯系我說(shuō)暫時簽不了，因爲她自(zì)己也在買房(fáng)。另一方面，看(kàn)這個房(fáng)的人(rén)比較多，心理(lǐ)價格也在往上調。”
　　因商住市場大(dà)熱(rè)，業主違約情況也開始出現。鏈家天通苑片區工(gōng)作人(rén)員(yuán)稱，“天通公園裡(lǐ)，一業主在十天前與一家公司簽訂合同，以325萬的價格出售一套83平方米的商住房(fáng)源。但(dàn)最近，業主聯系我，希望能夠找到合适的客戶，他(tā)那邊就(jiù)違約。業主解釋原因是，那公司是分(fēn)七個月付款，他(tā)不放(fàng)心。他(tā)也覺得(de)房(fáng)子價格賣低了，希望能夠增加20萬元。目前報價是345萬。”
　　一些一手商住項目正在醞釀漲價。名爲尚峯壹號樓盤的一名銷售人(rén)員(yuán)介紹稱，“尚峯壹號位于順義區京承高速旁。上一批開盤的房(fáng)源還(hái)剩兩套，面積在170平方米左右，目前單價大(dà)約爲51000元/平方米。3·17新政後，面對商住的機(jī)遇，開發商給出的消息是下一批的價格可(kě)能會漲到56000元/平方米左右。”
　　商住限購(gòu)預期加強
　　“3·17”調控威力開始在北京樓市顯現，住宅成交疲軟之餘，商辦表現亮眼。
　　亞豪機(jī)構統計(jì)顯示，3月18-20日(rì)3天時間裡(lǐ)，北京商辦産品共簽約651套，占到北京商品住宅71%的比重。而在調控之前，這一比重尚不過55%。3月18-20日(rì)，北京商辦日(rì)均簽約量爲217套，相(xiàng)比此前94套的日(rì)均成交，“3·17”調控促使商辦市場出現130%的銷量增長。
　　亞豪市場總監郭毅注意到，“3·17”調控後，北京39個有銷售記錄的商辦項目中，18個項目的成交價相(xiàng)比此前有所下降，其中下調幅度超過3%的項目就(jiù)有10個之多。18個降價項目的平均跌幅爲3.8%。降價項目大(dà)多位于五環外甚至是六環外，以房(fáng)山(shān)、順義、昌平最爲集中，其中有些項目互爲競品，聯手降價。
　　郭毅認爲，當前，北京對類住宅産品的管控主要集中在前端的土(tǔ)地出讓、規劃審批和銷售案場環節，比如(rú)在土(tǔ)地出讓合同中簽訂不得(de)“商改住”的條款、限定商辦産品套型面積的下限、樣闆間和銷售物料中不得(de)引導居住功能等。但(dàn)一些庫存較大(dà)的商辦項目也并未盲目樂觀，反而在默默加速去(qù)化。她分(fēn)析道，如(rú)果針對商辦産品的市場管控升級，由銷售前，擴展到後期的交付階段，對市場的負面影(yǐng)響太過巨大(dà)，房(fáng)企搶跑也成必然。
　　郭毅指出，關于商住限購(gòu)的調控升級還(hái)可(kě)能直接作用于需求端。近期環京的三河、廊坊等縣市限購(gòu)加碼，後又補上了購(gòu)房(fáng)資格認定環節個稅繳納時間的漏洞，籠罩在商辦調控之上的陰雲再度集結。畢竟“3·17”調控除了将購(gòu)房(fáng)需求趕向環京，還(hái)有重要的一部分(fēn)就(jiù)是商辦。
　　北京商住限購(gòu)傳聞最早是從(cóng)2016年年中開始。2016年11月，北京市順義區還(hái)曾召開商住管理(lǐ)專題會，順義相(xiàng)關領導和北京市建委相(xiàng)關領導均有參加。會上明确提出：商住項目銷售過程中應明示用地性質、使用年限、戶口、水電等信息，禁止宣傳中使用LOFT、不限購(gòu)不限貸、售後返租、保本等說(shuō)辭;後續嚴查銷售行爲，如(rú)有亂發傳單、設住宅樣闆間等行爲，将停止網簽。
　　2017年春節後，上海開始出手整治類住宅，即商住類産品。上海“類住宅”較爲集中的闵行、嘉定兩區開始試點，整治“類住宅”項目。闵行區前期共鎖定27個疑似“類住宅”項目，整治方案按照(zhào)建設、銷售、驗收、入住四個階段加以區分(fēn)。但(dàn)開發商均需自(zì)行整改至規劃許可(kě)核準的方案，恢複商辦用途原狀。而對于“入住階段”的判定，是否應以住戶拿到房(fáng)産證爲準，目前尚待明确。
　　上海對類住宅的整治令北京一手商住市場風(fēng)聲鶴唳，一些有此擔憂的開發商已經提前将公司旗下的一手商住轉爲二手商住産品。