24日(rì)央行營管部等聯合發布的《關于北京地區住房(fáng)信貸業務風(fēng)險管理(lǐ)的通知》明确，離(lí)婚一年以内的房(fáng)貸申請(qǐng)人(rén)，各商業銀行應參照(zhào)二套房(fáng)信貸政策執行。這是監管部門(mén)3月17日(rì)以來(lái)8天内的第6次出手，由此北京限購(gòu)限貸被業内稱爲“認房(fáng)認貸又認離(lí)”。
　　業内預期，一系列調控政策有助于樓市退燒。近期北京限購(gòu)限貸的政策或繼續細化，同時，商住房(fáng)以及環京地區升級調控政策的預期也漸漲。
　　調控超預期 需求料降溫
　　從(cóng)北京樓市“3·17新政”以來(lái)的八天内，北京從(cóng)首付比例、貸款利率、遏制學區房(fáng)炒作等多方面升級樓市調控。調控密度、力度都(dōu)超出預期。
　　“從(cóng)北京此次針對假離(lí)婚等内容出台的嚴厲政策，說(shuō)明對于原有的信貸做法采取了堵漏。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這很大(dà)程度上說(shuō)明近期北京對于包括限購(gòu)限貸在内的各類政策都(dōu)會細化。
　　史上最嚴的限購(gòu)限貸之下，北京樓市的購(gòu)房(fáng)需求将被進一步遏制。
　　購(gòu)房(fáng)需求方面，一是首付比例提高、貸款利率“上浮”都(dōu)提高了購(gòu)買成本。不少中介機(jī)構反映已有客戶因首付不夠而放(fàng)棄購(gòu)房(fáng)。二是“認房(fáng)認貸又認離(lí)”之後，封堵住了“假離(lí)婚”辦房(fáng)貸的“空子”。這些将使得(de)換房(fáng)、改善型需求被抑制。中金标準數據總經理(lǐ)郝文嘉認爲，購(gòu)房(fáng)資格受限、購(gòu)房(fáng)成本擡升将使得(de)北京樓市成交明顯轉冷(lěng)，房(fáng)價将出現僵持或穩中微降态勢。
　　從(cóng)銀行信貸來(lái)看(kàn)，“偉嘉安捷”發現，目前各大(dà)銀行放(fàng)款速度和年初相(xiàng)比明顯放(fàng)緩，即使辦理(lǐ)速度最快(kuài)的銀行，放(fàng)款的周期也要在20-25個工(gōng)作日(rì)左右。而且，壓縮房(fáng)貸比的政策信号已較明顯。權威人(rén)士日(rì)前向中國(guó)證券報記者透露，銀行房(fáng)貸比或成爲今年央行MPA(宏觀審慎評估體(tǐ)系)考核的重要内容。
　　在市場供應方面，亞豪機(jī)構市場總監郭毅分(fēn)析認爲，“3·17新政”打亂了開發商的入市節奏，3月下旬以及4月份北京住宅市場将進入供應調整期。新政中對于二套房(fáng)的重新認定使得(de)開發商不得(de)不重新篩選有效客源。根據亞豪君嶽會統計(jì)數據顯示，2017年4月，北京住宅市場預計(jì)僅有17個項目入市。郭毅認爲，從(cóng)近兩個月的項目取證速度來(lái)看(kàn)，接下來(lái)一段時間的發證速度仍會較爲緩慢(màn)，因此将影(yǐng)響短(duǎn)期内的市場供應。未來(lái)将會出現房(fáng)企降低價格預期，加快(kuài)取證入市的現象，預計(jì)五六月份供應量将會回升。
　　在整體(tǐ)供應低迷當中，商辦項目依然表現積極，17個預計(jì)入市項目當中商辦占據7席，郭毅認爲，商辦項目的低總價優勢，以及目前仍在執行的“5成首付”優勢，使得(de)其在調控真空期内仍将成爲北京商品住宅市場的有力補充。
　　調控升級預期仍強
　　政策“組合拳”之下，市場預期調控手段依然充足，而且可(kě)能延續“查缺補漏”思路(lù)，繼續封堵調控漏洞。比如(rú)，業内預期對商住房(fáng)和環京區域的調控可(kě)能升級。
　　商住房(fáng)調控方面，目前，限購(gòu)主要是在北京通州區域，不排除擴大(dà)限購(gòu)範圍的可(kě)能性。2016年5月發布的《北京市住房(fáng)和城(chéng)鄉建設委員(yuán)會 北京市通州區人(rén)民(mín)政府關于加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理(lǐ)的通知》明确要求，通州區商務型公寓和商業、辦公(含商務辦公和配套商業)項目的銷售将實行嚴格的限購(gòu)政策。
　　對于環京區域，在“3·17新政”之前，環京區域包括涞水、涿州、香河、懷來(lái)等地就(jiù)已啓動調控。“3·17新政”之後，廊坊市發布《關于進一步加強房(fáng)地産市場調控的意見》。意見規定，在廊坊市限購(gòu)區域，非本地戶籍居民(mín)隻能限購(gòu)一套住房(fáng)，首付從(cóng)最少30%提高至50%。
　　北京需求外溢，也推動環京區域房(fáng)價上漲。在國(guó)開證券分(fēn)析師(shī)程淩看(kàn)來(lái)，環京地區的需求是客觀存在且逐漸增長的，也催生(shēng)了短(duǎn)期投機(jī)現象。但(dàn)應該看(kàn)到，投機(jī)客不是環京地區真正的目标群體(tǐ)，環京地區将承接北京的外溢需求，即首套剛需和當下改善性需求的外溢。
　　同策咨詢研究部總監張宏偉表示，北京等地樓市新政後，其他(tā)核心一二線城(chéng)市樓市政策或密集出台，出台時機(jī)根據各自(zì)城(chéng)市樓市情況而定，如(rú)果市場暗潮洶湧，樓市 新政其實已儲備好，随時可(kě)以出台。環北京等大(dà)都(dōu)市周邊的三四線城(chéng)市若因核心城(chéng)市樓市需求外溢再次過熱(rè)，同樣也會有強化政策出台。
　　在打擊房(fáng) 企和中介的違規行爲方面，“有形之手”将加大(dà)力度。北京市住建委相(xiàng)關負責人(rén)也強調，下一步，市住建委将會同發改、工(gōng)商、地稅、銀監等部門(mén)繼續加大(dà)聯合執法 查處力度，重拳打擊捂盤惜售、囤積房(fáng)源、閑置土(tǔ)地、炒地以及房(fáng)地産經紀機(jī)構參與炒房(fáng)、哄擡房(fáng)價、發布虛假房(fáng)源、違規代理(lǐ)“天價學區房(fáng)”及價格信息等違法違 規行爲，并公開曝光(guāng)，對違規主體(tǐ)将實施聯合懲戒，确保調控政策措施落到實處。
　　但(dàn)在國(guó)家金融與發展實驗室理(lǐ)事(shì)長李揚看(kàn)來(lái)，市場調控不該把着 眼點放(fàng)在價格上。作爲必需品，應當調控可(kě)能影(yǐng)響價格的一些制度和規定。可(kě)從(cóng)多方面入手聯合施策：一是确立城(chéng)市化步調和土(tǔ)地供應之間的關系;二是解決住房(fáng)問(wèn) 題逐漸轉到以“租”爲主;三是嚴格控制土(tǔ)地價格在房(fáng)價中的占比。