熱(rè)點城(chéng)市降杠杆和三四線城(chéng)市去(qù)庫存，是今年房(fáng)地産市場調控的兩大(dà)重點。金融是房(fáng)地産市場的血脈，住房(fáng)信貸政策既關系國(guó)家房(fáng)地産宏觀調控，又與普通百姓利益息息相(xiàng)關。爲此，應加強房(fáng)地産市場研究，實施差别化的住房(fáng)信貸政策，合理(lǐ)把握信貸投放(fàng)，既要滿足居民(mín)合理(lǐ)購(gòu)房(fáng)需求，又要防範風(fēng)險、抑制泡沫。
  2016年我國(guó)貸款新增12.65萬億元，以個人(rén)住房(fáng)貸款爲主的住戶部門(mén)中長期貸款占到近一半。大(dà)量信貸資金流向房(fáng)地産市場，既有我國(guó)居民(mín)住房(fáng)真實需求不斷增長的影(yǐng)響，更是房(fáng)價大(dà)幅上漲刺激下的居民(mín)投資熱(rè)情帶動所緻。房(fáng)地産具有較強的金融屬性，相(xiàng)較于行政強制色彩濃厚的限購(gòu)政策，住房(fáng)信貸政策對于調節房(fáng)地産市場短(duǎn)期的投資性需求、投機(jī)性需求都(dōu)有更明顯的作用。
  因此，調整住房(fáng)信貸政策，可(kě)從(cóng)四方面入手：一是調整貸款總量，合理(lǐ)确定銀行個人(rén)住房(fáng)貸款總量；二是調整貸款價格，提高或降低個人(rén)住房(fáng)貸款利率水平；三是調整貸款條件，收緊或放(fàng)松購(gòu)房(fáng)主體(tǐ)貸款資格條件（包括貸款資格和貸款期限）；四是調整貸款首付，控制購(gòu)房(fáng)主體(tǐ)購(gòu)房(fáng)杠杆率。下一步，應根據購(gòu)房(fáng)區域、主體(tǐ)的不同，綜合運用四種手段，量價并舉，長短(duǎn)結合，既調控總量又調整價格，既着眼當下又引導預期，将差别化的住房(fáng)信貸政策落到實處。
  毫無疑問(wèn)，對于部分(fēn)房(fáng)價上漲較快(kuài)的熱(rè)點城(chéng)市，整體(tǐ)上應嚴格控制貸款總量，主動上調貸款利率，适當收緊貸款條件，并提高貸款首付比例。
  而對多數三四線城(chéng)市而言，房(fáng)地産市場庫存量居高不下，去(qù)庫存壓力仍然較大(dà)。商業銀行應在風(fēng)險可(kě)控的前提下，合理(lǐ)發揮住房(fáng)信貸的杠杆作用，從(cóng)貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面繼續加大(dà)對居民(mín)合理(lǐ)購(gòu)房(fáng)的支持力度。我們還(hái)應該看(kàn)到，我國(guó)城(chéng)鎮化還(hái)将持續較長時間，中小城(chéng)市和城(chéng)鎮居民(mín)還(hái)有較強的購(gòu)房(fáng)需求未得(de)到有效滿足。目前，個人(rén)住房(fáng)貸款占全部貸款的比例在20%左右，其中不良貸款率不到0.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行業2%左右的總體(tǐ)水平。相(xiàng)比2016年，今年個人(rén)住房(fáng)貸款增速将有所回落，但(dàn)仍應保持适度增長。
  值得(de)注意的是，收緊住房(fáng)信貸政策雖然有助于抑制投資和投機(jī)需求，但(dàn)也容易“誤傷”剛性需求和改善性需求。因此，對于熱(rè)點城(chéng)市居民(mín)合理(lǐ)的購(gòu)房(fáng)需求，尤其是購(gòu)買首套住房(fáng)，還(hái)應繼續予以積極支持。這是差别化住房(fáng)信貸政策的重要方面。當然，要采取措施，防止部分(fēn)人(rén)群利用優惠政策“鑽空子”。如(rú)日(rì)前北京出台文件規定，離(lí)婚一年之内申請(qǐng)房(fáng)貸的執行二套房(fáng)貸政策。對于三四線城(chéng)市居民(mín)購(gòu)買第二套以上住房(fáng)，雖不必嚴防死守，但(dàn)也要有一定的差别化措施，防止少數地區借機(jī)炒作，進而推動房(fáng)價虛高、市場虛熱(rè)。
  需要強調的是，住房(fáng)信貸政策總體(tǐ)上由中央銀行和金融監管部門(mén)制定和調整，地方政府切勿随意染指，更不能自(zì)行其是。央行、銀監分(fēn)支機(jī)構在政策總體(tǐ)框架下，應嚴格按照(zhào)相(xiàng)關程序，根據各地不同情況進行适時調整。除窗(chuāng)口指導、價格引導之外，住房(fáng)信貸的差别化措施還(hái)應更多由商業銀行自(zì)行決定和實施。(董希淼)